单价破？天津城东最神秘新盘曝光！竟然没空调地暖，还不用开窗……

目前在天津外环内的主城区，西、南、中部已经鲜有新盘供应，客户可挑选余地极少，热点大多集中在北部和东部。
北部的河北和北辰，东部的河东和东丽，撑起中心城区将近四分之三个楼市。
东部津滨大道、成林道一线，已经聚集了金茂、万科、融创和天房首开联合体，在售、在建项目存量接近百万平方米。
5月底，金茂进入天津的第二个“府系”项目——上东金茂府即将开盘。
其中，“府”组团计划推出约105-127的高层户型和约130-148平方米的洋房户型；“悦”组团计划推出约83-99平方米的高层户型。
据预测，“府”组团项目的预计开盘价格，很有可能将突破4万元/平方米大关。
如果成真，将成为目前天津东部楼市单价最高的新项目。
今天，姜Sir就来给大家扒一扒金茂这个双子星项目。
1去年7月21日和31日，金茂接连拿下东丽成湖和小王庄两个地块，前者底价成交，后者则溢价45.5%。
其实，靠近机场、位居津滨发展延伸轴上的东部板块，风头最强劲的时间，应该还是在五六年前。
以万达、红星美凯龙、爱琴海商业为代表的大型商超，以及万科金色雅筑、远洋风景、金隅悦城等为代表的住宅项目，几年内集中亮相，吸引了市场关注。
可是，最近两年，和北部的淮河道、西部的天拖、南部的新八大里和新梅江相比，这个区域的热度已经明显被超越。
不过，对于周边板块，有一个更大的利好期待着在未来数年内逐步落地。
2016年，东丽区就出台《天津市东丽区国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》：到2020年，将构筑“三极、三轴、五区、五园”产业格局。
其中，津滨大道便是“三轴”之一，以科技楼宇、跨境电商、现代物流为重点，充分利用自贸区溢出效应，打造创新型外向型产业发展轴、中心城区东部门户。
而“五园”之一的万新创智产业园，位于万新街中部外环线以内，以楼宇总部、低碳节能、研发设计为方向，重点打造绿色工业设计、科技研发孵化、生物医药三大产业集群。
另有消息称，在以上规划基础之上，以津滨大道为横轴，将升级规划一座“万新科技智慧新城”，开发量超过约800万平方米，规划居住、就业人口合计近10万人。
万新科技城北区示意图万新科技城南区示意图作为聚焦“两驱动、两升级”城市运营模式的中国金茂，10天内在此布局双盘，背后难道会有更大的战略？2据了解，金茂已将成湖和小王庄两个地块合并成一个项目，统称“上东金茂府”项目。
位置更佳的津滨大道地块为“府组团”，定位“高端低密、科技住宅”；成林道地块为“悦组团”，定位“品质智慧社区”。
“府组团”位于东丽区津滨大道北侧、雪莲路西侧，由两个地块组成，地上总建筑面积约19.96万平方米。
“府组团”平面规划图金茂在府系产品的择址上要求较高，之所以将天津的第二座金茂府放在了津滨大道，除了对整个东部片区的信心外，更主要的是地块本身的先天素质。
C1地块容积率1.7，这一指标在目前的外环线内已经十分稀缺。
如此，高层产品占地只占到整个社区的25%。
而且，除了小高层和洋房外，更是做出了3栋4层叠拼产品，打造城市墅级居住体验。
建筑立面采取新古典风格，温暖的米黄色仿石材涂料配以深色金属型材，再加上专属的局部“东”字纹样装饰，配以通敞的大面景观窗，典雅尊贵，符合天津气质和金茂经典传统。
另一方面，将近一半的商业配比，可能会被其他开发商看作累赘，却成了金茂在打造上东金茂府时的优势。
8662平方米的商业步行街、36874平方米的集中商业、46015平方米的甲级写字楼、4448平方米的其他配套，与住宅部分构成完美组合，构成未来将成为天津东部又一个区域商业核心。
“府组团”鸟瞰效果图上东金茂悦则位于东丽区程州道与迭山路西北侧，地上总建筑面积约11.93万平方米，包括11.3万平方米的住宅和6000多平方米的配套，容积率2.0。
整个项目基本上为一个纯住宅盘，产品为13、14、15层小高层及8层洋房。
建筑外立面采取现代典雅风格，简洁大气、充满活力。
同时，社区还将配置一个1000平方米的菜市场以及涵盖各种基础生活服务的1080平方米的商业服务网点，可以充分满足业主日常的生活需求。
“悦”组团鸟瞰效果图3金茂“府”系产品最大的杀手锏，就是绿建科技系统，在上东金茂府也不例外。
和海河金茂府一样，上东金茂府“府组团”同样采取了12大科技系统，涵盖空气、温度、湿度、阳光、声音、水等和人体舒适度息息相关的6大范畴。
首先，所有的保温节能、降噪隔音、恒温恒湿恒氧等等技术，整个建筑体的气密性是根本。
利用保温岩棉、高性能的三玻两中空断桥铝系统窗等等新型建材和工艺，最大限度地保证室内不会受到外界温度、湿度变化以及雾霾、噪音、紫外线辐射等的影响。
在把整栋楼变成了一个“密闭的盒子”之后，再利用内部各种科技系统提升居住舒适度，效率就会大大提升。
比如，采取“地源热泵+天棚毛细管网辐射系统”。
利用土壤深处的恒温特性（16℃左右），夏天向地下释放热量、为住户供冷，冬天从地下吸收热量、向住户供热。
再把冬季32-28℃、夏季17-20℃的纯净水，打入敷设在天花板及局部墙面的毛细管网（德国进口优质PPR）中，以保证冬季不低于20-22℃、夏季不高于24-26℃的稳定室温。
如此，既高效节能、绿色环保，同时又无噪音、无吹风感、温度均匀，更加舒适。
比如，采取“全置换新风系统”。
每栋楼均配备中央新风系统，管道提前预埋，24小时无间断向室内供应经过湿热处理的新风。
每户的出风口在地面，较冷的新鲜空气由下向上扩散，把热浊空气“顶”到房间顶部的排风口排出。
每隔2小时左右，室内的空气就可以全部置换一次。
而且，集中式新风通过4级过滤系统，过滤PM2.5的效率可达90%以上。
同时还能根据室内外参数调节湿度，夏季相对湿度不高于60%，冬季不低于30%。
比如，利用200mm厚砂加气隔墙、150mm楼板垫层、矿物岩棉隔音板、吉博力同层排水技术和静音管材，可以有效室内音响度将至健康分贝；利用外窗LOW-E玻璃，有效减少紫外线、红外线等不可见光；利用“前置过滤器+末端净水器”，保证用水安全。
此外，上东金茂府“府组团”还在智慧安防系统、智慧社区服务、智慧物业管理3大方面，解决大量业主的后顾之忧。
上东金茂府科技馆与府系对应，“悦组团”虽然没有应用绿建技术，但是在小区智能化方面，是同档次项目中标准比较高的。
比如脸部识别、手机门禁识别、智能车牌识别、访客邀请二维码、“四层九重”安防架构、公共区域背景音乐、智能快递柜、手机APP监控等。
4上东金茂府“府组团”的户型，高层为约103、126平方米的三居，洋房为约128、148平方米的三居，叠拼为约189、192平方米的四居。
“悦组团”的户型，高层为约83平方米的两居、99平方米的三居，小高层、洋房约120、140平方米三居。
两盘的户型设计，由设计师反复考量，从生活体验出发，斟酌每一寸空间的取舍，都具备“六适居”（景观至上、功能主义、品质生活）：适奢：拥有酒店般生活体验适娱：拥有多功能家庭厅适老：解决三代同堂矛盾适幼：适应家庭人口变化适宠：满足宠物日常生活适储：解决家庭收纳问题比如，南向飘窗、L型橱柜、对景独立玄关、家政间的设置、南向大面宽、120平方米以上户型独享电梯厅……“府组团”洋房148㎡户型“府组团”高层127㎡户型“悦组团”高层99㎡户型“悦组团”洋房120㎡户型无论是“府组团”还是“悦组团”，均采取了全精装交付，而且标准也相当之高。
上东府系邀请了台湾设计大师唐忠汉操刀，以轻奢为主题，打造具有国际化审美的设计风格。
整套精装修包括玄关、餐厨、家政、卫浴、衣帽间、适老、适幼7大体系，总计48项用心细节。
而且在整体装标上都比较高，比如仿石材瓷砖、局部壁布硬包、金属踢脚线、烤漆橱柜门板、实木复合地板，以及摩恩、西门子、高仪、TOTO、吉博力、罗格朗等品牌或同档次建材。
“府组团”洋房148㎡样板间实景“府组团”洋房130㎡样板间实景上东悦系精装则由全国知名设计师王少青负责，包含7大系统、36项细节。
不仅运用了壁纸、不锈钢踢脚线、仿石材等建材，以及方太、摩恩、乐家或同档次品牌，还配备了户式中央空调、全屋新风、降噪隔音等项目。
“悦组团”洋房120㎡样板间实景“悦组团”高层99㎡样板间实景5上东金茂府“府组团”的园林景观，以“灵犀水岸、岸芷汀兰”为主题，在现代设计手法框架下，运用中国园林“透、掩、映”和“虚实相应”的造园技巧，以“园”→“院”→“庭”三个空间层次逐步展开、层层递进。
“府组团”景观规划图整个最大的亮点，在引水入园。
叠拼产品西侧、南侧，设计了一条“L”型水景带，北高南低，由浅到深，最宽处10米，最窄处1.5米，中间平均3-5米。
由曲岸静面水景到自然水系的变化，从功能和视线上与高层、洋房形成分隔。
而且，不必担心水景会加重物业成本。
未来，该项目将打造海绵社区，通过对雨水的收集、循环再利用，生态材料的使用及种植品种的选择，实现 人与自然的和谐共生。
“府组团”水景平面及意向图上东金茂府“府组团”的景观设计主打“舒适”、“健康”、“生态” “宜居”，回家即是度假的感受，先进花园再进家门。
沿园区环形道路设置1.5米宽的漫步道，将各活动场地串联。
环路两旁，行道树绿叶如碧，树荫任性地铺满整个跑道，犹如置身自然山林。
西侧次入口入园区结合中心水系，设置水景户外会客厅。
潺潺流水声中，孩子可以在此找到玩伴，大人在此闲话家常，老人在此放松休闲。
“府组团”水景会客厅平面及意向图每栋楼前构成私密的入户小花园，运用整形植被进行分隔，放置户外沙发，打造邻里交流空间，提升精致尊贵的回家体验。
社区的不同位置，设置了亲子活动空间、阳光运动空间、老人活动空间、艺术文化空间、宠物活动空间。
“府组团”活动空间规划图在儿童全龄运动场，孩子可以在这里攀爬、社交、探索，可以挖掘并创造自己的空间，预留一块亲子种植区园观察植物的生长变化，感受生活的童真与乐趣。
“府组团”童趣园平面规划图老人活动空间，为老人提供的专业运动和休息空间，林下活动场地既可以乘凉，又可以跳健身操，旁边还有休息廊架，廊架内设置储物柜， 可以放置不贵重的物品。
萌宠乐园设置独立的活动空间。
狗狗玩耍时，主人也可以在休息区聊天休息。
封闭式的矮围栏，可以避免对其它的业主的干扰。
“府组团”萌宠乐园平面及意向图社区里种满各种果树，场地四季开花，夏有庭荫，冬有日光，秋日有弥漫的果香。
漫步在这样花园空间中，促进人们更多交流，感受美好的生活。
在重要归家路上，设置指引性园林景观灯。
全程设置无障碍通道，更多的室外活动功能区。
植物有树牌，扫码分享知识。
“府组团”专项设计上东金茂府“悦组团”的园林，则突出“年轻”、“时尚”的公园式生活体验，以“都市”、“现代”、“轻奢”为设计定位，从而打造出适合广大年轻客群和其他客群的“舒适化”、“智能化”、“永续化”“人性化”的新时代景观。
“悦组团”景观规划《问姜》粉丝群已经成立，1-4群已满，5群正在招募。
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- END -2018·5·15