买房销售话术(买房要注意开发商哪些事项)

今日去河南省的一个县级市出差，在当地政府部门的带领下调研了几个当地楼盘，发现了几个问题，写出来，可以帮助大家在买房时排雷，买到真正意义上的好房。
该县城总人口数过百万，但目前全城区在售楼盘不超过10个，通过对城市规划发展方向、产业布局方向、市政配套成熟度、教育高地、单盘规模等因素，选取了其中几个典型的楼盘作为样本进行了调研。
其中发现了几个在消费者购买房源时可能会不注意的情况，到交房时才可以出现的问题，进行了汇总。
一、赠送面积大，但是使用效果一般其中有一个楼盘，用的是122㎡的三室两厅户型，南向阳台面宽6.7m，阳台半封闭，计算一半面积，因此赠送约6㎡面积；北侧有报规时未申报建面，和北侧房间、厨房、储藏室三间房屋用轻墙体间隔，交付时开发商把墙拆掉，上述三个空间面积向北拓宽约2m，乘以面宽6.2m，相当于赠送了12.4㎡。
南向阳台和北向赠送面积合计约18㎡。
初看赠送面积很大，比较合算，并且开发商使用的是房总价除以实得面积的单价，从单价上看，比周边楼盘便宜了约15%，很具有诱惑力。
但是通过户型和沙盘对比，很快就发现问题，首先从居住角度上，北侧赠送的面积虽然带有窗户，但是窗户不属于真正意义上的外窗，而是被消防连廊这样，属于半内窗，采光效果大打折扣，并且隐私上受到较大影响，其次在日后交易中，赠送面积实际是日常必须要是用的面积，但是不动产权证上面却不包含在内，在后期买卖过程中或者拆迁过程中会存在风险点。
二、赠送大阳台，交付后可能才发现另一个楼盘容积率适中，采用洋房与小高层搭配的产品，楼间距大，整体布局感觉小区舒适性很高。
其主力户型为130㎡三室两厅户型，南北双阳台，每个阳台进深大，面宽宽，两个阳台均为半封闭，也就是说两个阳台的赠送面积已经约10㎡了。
正规套内面积，看起来十分规整，但是通过沙盘来看，北侧的每一层均采用了消防连廊，也就是说该户型的北侧阳台在交付后不论是封闭起来当做室内面积还是半封闭状态观景，在消防连廊的影响下，隐私性收到较大影响，后期也会有一定的噪音影响。
大部分买房者在交付后才发现还有连廊在房间外，最后只能接受。
三、楼宇的建筑材料选择有部分购房者在选择楼盘时会考虑区位、配套、户型、售价等因素，常常会忽略楼宇的外墙材料。
楼宇的外墙材料会在交付后的几年内，对小区楼宇的外观会产生较大影响，直接影响到直观上的小区新旧。
所以在购房中要询问和查看楼宇外墙建筑材料，是石材、真石漆还是涂料。
不论大家买房到底是刚需还是改善或是投资属性，都是为了可以选择一个品质好，保值率高的物业小区，所以在选择楼盘时，要多注意、多询问、多比较后再进行决定。