某国际广场物业管理标书（页）(国际广场服务理念)

摘自某国际广场物业管理标书第100页--106页，全文共316页。
如需全文请文末查看领取方式 谢谢第八章 管理服务内容和标准第一节 建筑本体管理概述：****广场是一个品位非常高档的楼盘，有着非常优良的品质，从客户群体分析来看，潜在的客户群大多以高校的教师、学员和公司的高级职员为主，他们对房屋需求就是外观统一、整洁，结构保护良好，使房屋能够保值和增值。
但在今后的装修和使用过程中，肯定会有消耗和磨损，若不采取措施进行建筑本体的维修和养护，很难使房屋得到保值和增值，甚至会影响到房屋的使用功能和使用效率。
因此，加强物业建筑本体的管理成为物业管理工作的基础。
一、 建筑本体管理的重点分析和管理思路(一) ****广场的基本情况名 称层 数建筑面积使用功能A幢3229000平方米酒店式公寓B幢2222500平方米写字楼、商铺C幢1813500平方米住宅地下室28700平方米车库、机房(二) 物业特征1、 建筑设计新颖，清新、典雅；2、 环境雅观、别致，环境配套设施齐全，绿化覆盖率高；3、 配套设施齐全，停车场、会所、商铺，应有尽有；4、 建筑质量和设备安装水准一流，硬件高档。
(三) 客户需求使用人士为学员、教职员工、科研人员、高级职员等，他们对楼宇的建筑质量和工作环境的品味要求高；(四) 管理的重点和模式君临国际建筑风格的特色展现，良好的施工质量，以及高素质的客户群体，为物业管理提供了便利，但同时也对物业管理单位的维护管理工作提出了更高的要求。
结合****物业多年管理高档写字楼、住宅的实践经验，融合西方发达国家物业管理的超前理念，确定****广场的物业建筑本体维护与保养的重点在于周密的计划和日常有效的检查。
为此，管理处拟以客户服务中心为枢扭，以预防为主，建立以装修监管、房屋维护、巡视检查为主体的三级管理模式，推行房屋健康档案管理，制定房屋维修保养计划、装修管理规定和空置房的管理计划，全方位地实施维护与保养。
二、 物业健康档案管理为了有效保持物业完好、正常的使用状态，满足管理服务需求，我们设想推出“物业健康档案”管理措施，为房屋保值、增值提供可行的操作平台。
建立物业健康档案管理至少有三方面好处，一是对房屋维修保养起到预防和事前控制的作用；二是当房屋发生损坏情况时，可以很容易找到问题症结所在；三是当业主进行房产置换时，可以为房屋价值评估提供可靠的参考。
（一）物业健康档案的分类我们按照业务类别将物业健康档案分成以下几个方面：1、房屋本体维修档案；2、房屋装修维修档案；3、公共设备维修档案；4、房屋设施维修档案；（二）物业健康档案的业务组织为使物业健康档案能起到其应有的作用，真正受益于君临国际的业主，一个高效、协调的业务组织系统就尤显重要。
为营造这样一个组织系统，我们的设想是：物业健康档案业务由管理处的工程维修部全面负责操作，由客户服务部进行跟踪、管理，而工程维修主管要对业务过程及业务结果负全面的责任。
（三）物业健康档案管理的内容在确立了物业健康档案管理的组织关系后，还需要进一步确定物业健康档案管理的内容，对物业实施动态化的管理。
1、收集物业验收的原始资料：该资料包括房屋的房型平面图；水电气、弱电管线图、室内装修状况、装修资料、原配家用设备等。
2、将物业验收的原始资料进行分类归档；（1） 使用《物业使用就诊卡》，记录管理中所发生的故障；（2） 定期对物业进行健康诊断及健康评估；（3） 根据相关记录和使用情况，拟定检修计划；（4） 编写本年度《物业健康管理报告》及下年度《物业健康管理计划》。
（四）物业健康档案管理操作流程根据管理内容及现有的资源条件，我们对此管理操作流程规定如下：三、物业维修养护计划就整个物业管理流程而言，编制物业维修养护计划是不可或缺的。
编制物业维修养护计划的目的在于从全局的视觉出发对物业使用过程中所存在的问题或隐患进行一次全面的计划，使房屋建筑本体能真正满足使用要求及服务需要。
（一）物业维修养护计划的编制依据物业维修养护计划的编制应以物业健康管理档案及实际使用情况为基础和依据。
因为物业健康管理档案是最能全面、客观地反映物业真正的使用状况的，也只有建立在此基础上的维修养护计划才能为真正地解决存在的问题提供有效、实在的解决手段。
（二）物业维修养护计划的制定职责1、管理处工程维修主管负责编制物业维修保养计划；2、管理处经理负责审核物业维修保养计划；3、公司主管领导负责批准物业维修保养计划；4、管理处维修人员负责根据物业维修保养计划进行维修、保养及运行操作，并做好标识及记录。
（三）制定物业维修养护计划的流程为保障物业维修养护计划的有效性和适宜性，制定标准的流程是关键。
根据层级管理的要义结合业务实际情况，确定物业维修养护计划的制定流程如下：（四）物业维修养护计划的内容根据****广场的实际情况，我们制定房屋建筑本体的维修养护计划和实施方案1、维护范围：房屋的承重及抗震结构部位、屋面、外墙面、内墙面、地面、天花板、通道、标识系统、楼梯间、门、窗、道路、停车场、沟渠、池井等。
2、建筑本体年维修保养工作计划序保养项目保养周期保 养 内 容 与 要 求1、屋 顶2年两年对隔热层进行保养一次对面砖破碎和裂缝较大的及时维修更换。
2、外墙饰面1年每年对重点部位进行检查，特别在雨季前的检查3、内墙饰面3年每三年进行全面维修保养。
4、楼梯间3年每月用拖把进行擦洗，楼梯间踏步每三年进行一次保养。
5、门1年对防火门日常发现有生锈掉漆的应及时修理，其它类型门每年全面保养一次。
6、花园、围栏1年每年除锈刷油一次。
7、窗1年对门窗框松动、翘曲、铰链、风勾脱落及时维修，每年全部保养一次。
8、 8公共地砖3年日常发现损坏及时维修，每三年进行全面保养一次。
9、 9吊 项3年日常发现有破损立即更换，三年揭开石膏板查看吊顶钢丝、全面检修一次。
10、车行道 、人行道1年日常发现的损坏及时修补，每年重点养护一次。
11、管 道3年室外一楼地面的管道每年刷油一次，井道内管道每三年一次，刷油一次。
12、化粪池、污水井1年每年揭盖检查清理污泥一次。
13、档雨蓬1年每年检修一次。
14、玻璃幕墙、玻璃门1年每年对玻璃幕墙、玻璃门的玻璃胶进行全面检查。
15、公共照明系统半个月灯泡随坏随换，灯罩半个月擦一次。
16、水 池、水 箱半年1年每年对地下室水池清洗一次、每半年对屋顶水箱清洗一次。
17、 1标识系统1年每年对物业的所有标识系统全面检查一次3、房屋及维修管理要求：（1）房屋外观完好、整洁；（2）主要出入口、通到及功能区域有明显标志、指示，表示清晰（3）房屋完好率达99%以上。
（4）无违反规划私搭、乱建现象。
（5）房屋的装修，不得危及房屋结构与他人安全。
（6）房屋零修及时率达98%以上，零修合格率达100%，并建立维修和回访记录。
（7）房屋资料档案齐全、管理完善，并建立住户居住档案，住户所在栋号、门号、房号清晰， 随时可查。
4、市政设施管理规定：（1）小区内公共配套服务设施完好，不得随意改变用途。
（2）供水、供电、通讯、照明设备设施齐全，工作正常。
（3）道路畅通、路面平坦。
（4）污水排放通畅。
（5）建筑本体日、周、月维修保养计划：主要周期房屋本体室内：小修30分钟,一般故障2小时,不超过8小时,较难故障3天内。
48小时跟踪验证。
楼梯、墙面：发现问题按原样及时修复，每年全面检查一次，3-4年全面修补刷漆一次。
天面：每年全面检查一次，每年雨季前须检查一次，发现破损及时修补。
公共设施室内污水系统:每月检查1次,每年雨季前须检查一次,发现破损及时修补。
道路车场：每天检查1遍,随时坏随时修；路灯：每天检查1遍，随时坏随时修；明暗沟：每周检查1遍，随时坏随时修；供水电气：每月细查1遍，随时坏随时修；楼道灯：每天检查1遍，即坏即修。
标识系统：每天检查1遍，即坏即修。
检查项目及处理方法检查项目1.地基基础 2.梁柱板主体 3.墙体 4.顶棚 5.楼梯扶手 6.公共门窗 7.隔热层、防水层 8.水箱水池 9.天面扶栏 10.消防设施 11.电子对讲门 12.信报箱 13.标识 14.散水坡 15.楼板地面砖 16.上下雨污水管 17.设备房 18.道路 19.道路 20电缆沟盖板 21.路牙 22.踏步阶 23.给排水 24.路灯 25.清洁设备 26.娱乐设施.处理方法按照****物业管理有限公司ISO9001：2000标准,对轻微不合格项进行整改,严重不合格项上报经理并提出纠正措施。
考核标准日常周检、月检考核按ISO9001：2000质量标准；年终考核按国家建设部考核标准。
四、建筑本体维护保养及日常维修流程图1、建筑本体维护保养流程示意图2、日常维修流程五、二次装修管理　　楼宇接管验收交付使用后，业主(或用户)办理完入伙手续后，在正式入住前，业主将对所购(租赁)房屋进行分隔、装饰、布置等，形成二次装修。
二次装修不当，将会引起房屋渗漏，甚至危及房屋的安全，为此，必须加强对房屋二次装修的科学管理，保证业主在满足自身需要的同时，不致损害整个房屋的正常使用　（一）二次装修的特点　　二次装修是在房屋初装的基础上进行的，它与一般装修有所不同。
其特点如下：1、符合楼宇原设计时的工程技术规范与技术指标；2、施工时应顾及相邻住户的正常工作及生活，尽量减少对他们的影响3、对施工人员的技术及素质要求比较高，以保障住户的人生、财产的安全；4、重视施工中的防火工作。
5、严禁违章搭建。
（二）装修范围控制1、不可擅自改变房屋的柱、梁、板、承重墙、屋面防水隔热层、电路、煤气、上下管线等；2、不可擅自用大理石等超厚超重材料进行装修；3、不擅自封闭或改变阳台用途；4、不擅自改变原有门窗规格及外墙面装饰。
5、不得有违章搭建6、不得擅自安装室外空调机组、太阳能热水器等可能影响外墙的设施和装饰。
（三）装修管理的要点1、严格按照装修范围进行装修申请的审核，并与业主及施工方签订《装修责任书》，重点在于保证房屋设施的正常使用功能、保证房屋外观统一美观、装修材料符合防火规定。
在方案的审批中，我们会特别注重房屋结构、智能化设施及水电气管线、阳台、窗台、空调安装、太阳能热水器安装管线等方面的审核。
对通过审批的装修，发放装修许可证，并张贴于门上，便于检查。
2、对装修施工对进行统一管理，制作统一的出入证3、加强装修现场的巡视，做到每次巡视有记录，每次记录有解决，严禁超范围装修和野蛮装修，确保社区内无一例违章装修。
4、在施工中，若临时增加项目，须经重新审批通过后，方可开工。
5、加强现场的消防防火监督，不得在装修场所使用电炉等大功率电器，施工现场配备消防器材，临时使用电焊等动火器具，须提前在工程部办理批准手续后方可使用，并由安全部监督。
6、严把装修验收关，装修的检验依据包括装修方案、日常检查记录、隐蔽工程验收记录、卫生间、厨房地面的防水、配电的容量、外墙面的装饰、房屋主体结构等，隐蔽工程须在隐蔽前由客户服务中心组织验收。
7、装修的保护。
为保护墙体、电梯、走道、通道等公共设施在装修期间不受损坏，拟将装修户搬运材料必经的地下电梯入口、走道、电梯内外及装修户外围处将铺设木制夹板，作临时性保护。
8、装修垃圾的清运。
装修垃圾必须袋装，并按指定的电梯、通道、路线、地点清运，按指定的地点堆放。
9、装修材料从指定电梯运输，严禁超大、超宽、超重、超长材料从电梯运输，大型装修物资由业主签字、客户服务中心验证后，凭放行条放行。
（四）装修管理流程六、空置房管理规范空置房管理工作，确保空置房管理质量，为开发商及业主提供全方位的管理服务。
（一）建立空置房档案资料针对****广场的空置房屋，管理处将重新登记造册，建立《空置房登记表》和《空置房动态登记表》，在《空置房登记表》中,将详细记录房屋的各项信息,包括装饰装修信息及室内设施等，为维护保养计划提供信息。
（二）制定空置房维护计划考虑到实际情况，每半年制定一次维护计划，对空置房的质量进行保值维护。
维护计划的主要内容包括：维护管理的项目；维护管理的频率；维护管理的措施和维护费用预算。
（三）空置房的维护措施1、根据季节的变化定时对空置房进行开窗通风、散热；2、大雨之后，要对空置房进行检查，查看房屋外围墙体及屋顶是否有渗漏水等质量情况；3、必要时对房屋内部进行烘干处理，防止墙面、天花发霉；4、参照有关配套电器使用说明书，例如室内通电及室内水管打开试运行，以保持电器及水管良好的工作状态；5、每半月对空置房的水、电表进行读数检查，观察读数与上次检查是否一致；6、定期对空置房的卫生进行清理；7、安全员及维修工巡楼时应注意空置房的防火、防盗工作，如发现空置房内有异常情况应及时向管理处报告。
（四）空置房资料记录巡楼人员将每次巡楼的情况如实填写在《空置房动态表》中，每半年汇总一次存档。
空置房或卖出时，将空置房资料同其他物业资料一同交于租户或业主。
第二节 设施设备管理概述：设施设备管理是物业管理的根本，是开展一切服务的后勤保障。
设施设备管理是一道看不见的风景，但业主无时无刻都在感受它的存在。
有了设施设备的保障，业主们才能生活、工作在舒适、清雅、安全的环境中。
****物业在详细研究****广场物业管理邀标书的基础上，结合多年高档写字楼、住宅的物业设施设备管理经验，针对该项目智能化程度高、设施设备齐全、容量大、数量多、分布广的特点，进行细致的综合技术分析，并在此基础上提出“点阵统一、重点控制”的工程设施设备管理模式，通过制定严格的管理制度、严谨的工作规范、周密的维保计划等，达到对设备运行和维护的控制，为****广场提供安全可靠大的动力支持。
一、设施设备管理的技术分析对工程设备进行深入、准确的综合分析，是做好工程设备管理的前提和基础，只有做到对设备知根知底，方能在工作时胸有成竹。
为此，****物业精心组织了各专业工程师对****广场的设施设备系统进行专业的调研，全面、详尽的技术分析。
****广场配套齐全、功能复杂，设施设备的数目相当大。
主要设施设备系统组成如下：在此，我们按工程设备系统分类逐一对其进行技术分析，为制定工程设备管理思路和具体措施提供依据。
（一）供配电系统1、系统组成****广场的供配电系统是一个庞大的供配电系统，是整个****广场的动力心脏，总容量6000KW它包括高压供电系统、低压配电系统和双电源供电系统，包括：Ø 进线电源Ø 高压开关柜Ø 低压开关柜Ø 干式变压器Ø 母线槽Ø 继电保护Ø 中央信号屏Ø 双电源切换柜2、高压配电系统特点分析高压配电系统具有显著的系统大、分散广、设备复杂、技术要求高的特点，A、B幢照明设备机房分别位于A、B幢的地下层，C幢照明系统由室外地面配电箱引入，而主动力机房位于****广场B幢楼的地下部分，****广场所有的动力用电由它供给，这也是今后****广场动力保障的最关键点，其运行可靠与否，直接决定了****广场能否正常运作，物业功能能否正常发挥的最主要因素！因此，这也是我们将其列入工程设备管理的重中之重的根本原因。
为了把控好这一重要环节，这就要求我们从多方面做好工作。
3、低压配电系统特点分析低压配电是****广场供电网络中的基础系统，具有设备数量多、设备分散面广的特点，而且此部分设备又是供配电系统中操作使用最频繁的部分，因而设备的故障率也相对较高。
需要有足够的运行维护人员对各设备分布点进行密切的监控，加强日常巡视，随时作好设备的例行维护管理工作，一有故障先兆，必须及时予以处理，防止出现恶性设备事故的发生。
（二）电梯系统1、系统组成****广场的电梯运输系统总体数量大、分布广、未来的使用频率极高，是未来人流、物流运输的主要途径。
主要分布如下：序号名称安装地点层站数量品牌1客梯A幢32+242无机房梯A幢313客梯B幢22+244无机房梯B幢325客梯C幢18+242、系统分析****广场的电梯系统由12台高层客梯和3台无机房电梯组成，该系统与消防系统进行联动控制，当发生火灾事故时，消防系统可以令事故区域内的除消防梯外的电梯迫降至首层，停止服务。
对于此部分设备，将是今后****广场设备管理的一个重点和难点，因为电梯系统首先是与业主接触最多，使用频率最高的设施设备，故障率也相对较高；其次是出故障后影响面较大，将直接影响楼内业主的使用；最后是维护管理的要求较高，处理故障的难度较大。
电梯是对安全性要求极高的设施设备，我们在充分做好日常运行保养和安全管理的前提下，拟采取请专业外包单位提供专业维护保养工作，以满足设备的运行需要。
（三）给排水系统1、系统组成****广场的给排水系统四通八达，在A、B、C三幢建筑物及地下室内形成一个错综复杂的给排水网络系统。
给排水系统的组成主要包括：由于文章太长无法全部展现，如若爱学习的您需要完整版，请扫一扫下方微信二维码免费领取哦 （为了更快发送您所需要的，添加微信时请备注课件名称哦，谢谢）