“失落”的晋商文明山西宏观市场研究—淡忘进取，仅存群体(让晋商文化火起来)

山西人的晋商文化的元素是什么？现代的山西在全国的为什么存在感越来越低了，有人说太原是一个走廊城市，而山西难道只是留给借问酒家的过客，亦是怀古作思的追忆先辈的历史？2020年7月份受到某家地产前二十强公司的邀请去往上海，在脑中思考着一个问题，为何山西的房地产市场和全国比较起来仍然是比较落后，很多地产公司只是徘徊在省域之外，对待山西市场的态度是伺机而动，而自己也希望自己做个声音传递，虽然在和该集团的总裁会面过程中并未提到山西市场如何，但是山西房地产市场的腹稿总觉得不吐不快，虽然这段时间前后忙碌的前期报告工作不少，已经有小半个月了。
提到山西，不得不说一下晋商，至于五千年的文化历史，在山西已经是“古建为民居，文化当敝屣”的山西人眼里已经富足的麻木了，而晋商的特色，受到某位特殊影响的人，来到山西的解除了了大量晋商研究的资料，而也在山大（山西大学）晋商所的各类资料熏陶下，对于晋商有深厚的情谊。
总结下来经营方面：开拓进取，敢于创新；情怀方面：以义制利，名以清修；组织行为方面：群体抱团，善工公关，攻防兼备。
如果深入研究一下晋商，活动范围分布遍及亚欧大陆，晋商文化在全国范围内蔚然成风，手握国内各类贸易经营权，脚下物流运输横跨南北，脑中汇通天下票号金融界执牛耳，山西子弟多以经商为荣，诗书打辅助，晋商往往是饱读诗书又精明能干世事洞明的人物，如果说一种贴合的比喻，晋商是官的文脉底子，又有吏的精明干练，是个商界里能把师爷和知县都有所建树的人物。
回顾现在，以省会太原市为例，私立学校占比三成以上，读书从政是普世山西人追求的的官本位思想。
山西的营商环境如何，请参考“2020年山西2000名博士人才的引进”遭遇的山西网友评论可见一斑。
山西普遍测城市二产占比过半，虽然处于退二进三的进程中，但是普遍以口号偏重，步子偏小的举措推进。
以非国有企业的经济体量占比仅有47%和非国有企业的纳税占比63%的数据可以想象山西的民营经济并不是一个优质的的营商环境，而普遍的山西人其实有很大比例的在温水煮青蛙的企业度过青春岁月，而且喜欢如此静好，开拓进取的精神在消失。
城市是什么？是人口和产业聚集的载体，呈现出的商业和配套的区域内高度集合。
一个城市的活力在于青年，青年强则城市活力强。
而这就是说到了人才的动向和人才培养，一个城市位置决定了发展的角色，交通决定了城市的可能性，而什么样政策决定什么样子的人聚集，而聚集的人才与政府决定产业的集聚形成领先优势的壁垒，最终形成城市独有的价值。
而思考如今的山西，在这任何一个方面都没有那么突出。
仅仅是情怀是吸引不到长久可以留存在山西发展的人才，眼前眼下的利益能否支撑青年才俊引进来，留下来，重新激发开拓进取的精神。
而产业是山西省的崛起之源也是现在走向低迷的衰退前因，综观山西省，其城镇的人口密度相对较高，其根源是城区面积有限，山西80%的山西，其中大部分地县市均属于山区县，而建成区小于10万平方公里各地县级市占据一半，而省会太原占据了近二成的份额，各种资源的短距离的区域内地县级城市的集合效应极高。
这也造成了近几年山西各地县级市的供应短缺的一种格局，而即便是扩展建成区和并区的操作，很多山西的地县城市依旧受到地形影响，并不像太原可以有开阔的南城发展地利契机。
再看山西的城区人口密度，譬如拿太原市来说，太原市辖区总面积6988平方千米，太原市区总面积1460平方公里,而中心城区建成区面积400平方公里。
在思考一个问题，太原是一个人口高度集中建成区的城市，其拥有446万主要在建成区范围，以建成区计算人口密度超过1.1万/平方公里。
给一个对照数据，市域面积1.64万平方公里，北京市中心城面积1378平方公里，建成区面积1289.3平方千米，人口2154万，以建成区计算人口密度超过1.6万/平方公里。
山西人口虽少，地域虽广，但是人口过去较为分散，伴随时代的变迁，山西的各个局部区域开始出现乡村空心化，地县殷实人口集中的阶段。
再看山西的城镇化，山西是一个革命老区，这意味着，城市人口少，农村人口多，山区多，交通不便利，革命之初这样的省份条件为革命发展提供了摇篮，细看山西省确实如此，在改革开发之前，山西省城镇化率不足二成，这改革开放的四十年让山西每年都有1%的城镇率的增长速度，到了2018年山西城镇化率58.41%，但是低于全国平均水平1.17个百分点。
而这个数据是被强省会的高城镇化率的拉升，山西省市仅有太原处于全国城镇化率前十的城市，而余下的地县级城市，均在70以下，集中在全国平均水平之下的的居多。
1.太原 84.88%2.阳泉 68.49%3.大同 63.97%4.晋城 59.88%5.朔州 56.31%6.晋中 55.37%7.长治 52.93%8.临汾 51.4%9.忻州 50.95%10.吕梁 50.59%11.运城 48.94%。
至于山西省的交通，自己感受吧，高铁这一阶段落后太多，高速虽然全国排名较为靠前，但是山西的高速路况和路段限速各项制约，交通在山西是个一个相对让短距离的城区辐射力加强的加持，也是对山西的区域内人口流动的较为低频的一种保护，而未来在山西的高铁网络建成后，是增多了山西的走廊城市还是增多了旅游人口，还是外迁了本土的山西人都尚未可知，但是高铁布局的运城和大同会发觉并未和山西省太原的人口流入增多，反而是临近的城市圈在交通上给与了更多的生长机遇。
山西省的房地产市场属于极为分散市场，近三年山西省大约成交的新建商品住宅约为2400万方，而呈现的是省内地县处于城镇化进程中，而太原是局部超量的存在。
譬如太原占据了12%的省人口，其中10%为太原市城镇人口，但是太原每年成交商品房600-800万方，这个占比是山西省的25%—33%的占比，即便是以经济占比计算，太原占据山西省GDP的24%的比例，太原相对于山西省，房地产存在一定的发展超量，占比失衡较重。
而纵观山西的地县，太原并没有想象中吸引力那么虹吸能力强大，自己看一下太原的人口增量和城镇化率就看的出，太原仅能对环太原150公里的辐射力较强。
山西的地县独立程度较高。
这也出现了山西会出现的县虽然人口少，经济体量不高，但是房价直逼太原的现象。
如果拉一下山西省，普遍的城镇化率在50%左右，其城镇化率比全国平均城镇化率进展都要显得略低，山西大量的地县级城市正在城镇化发展的康庄大道上。
这也就造就了山西2020年很多地县出现了供不应求的现象，就以清徐县为例，清徐县人口37万，城镇化较低，2020年疫情期间已经出现了开盘万人空巷的抢购局面，其中二个项目成交1000套以上，2个项目500套以上，这样的体量在的太原2020年也是罕见的，不要小瞧山西的任何一个县的房地产迸发潜力。
说一下客群分析和需求，山西人也是逐步更迭，主力的购房群体开始呈现年轻化，90后开始逐步成为梯度的新生主力，他们普遍家中有房，普遍抵触户口迁移，普遍在住房需求上在意程度高，对待差异化住宅能承担较强的溢价。
在太原的购房群体中有四成到五成是非太原的山西人占比极高，在受到单价的偏高的裹挟之下，开始像南方项目一样追求小面积的功能型住房，但是家庭结构和观念之下，普遍需求多居室，一居室在市场中成为投资品而非需求品。
而在地县级城市中，同样存在需求的去两端化现象，就是偏小的面积居室成为滞销品，偏大的产品有需求但是超出经济支付能力，110-130平米的集中程度之高，这成了在固定面积段内的产品的同质化较严重，而部分项目采用面积置换赠送的方式增强竞争力，而普遍城市的精装产品在山西的地县级城市认可度相对偏低，而太原2019年也出现了较多的精装退位换毛坯的项目情况。
而这一代的山西人，能否形成新晋商的风气静待勃发。
有话道，客群强则产品强，山西目前当下的产品相对停滞，2010年星河湾至今超越者寡，地县则仍处于尚未饱暖阶段。
山西的房企发展模式思考:一省地产发展皆有房企构成，房企的发展史就是省域行业的发展环境，而纵观山西，普遍存在品牌房企寡头深入地县，全省布局，大部分集中于高强度开发的省会的温室地带。
如碧桂园全省的地县布局，最强县级开发碧桂园在山西既有红利发展也有“惨淡”未能称王的遭遇，在普遍房企的认知县级没有刚需的理念下，碧桂园在山西众多地县皆是开发改善项目，而在山西这个地界，刚需刚改为王道，改善为随机的，因为普遍山西的地县的改善级客户均有省府或它省省府的置业逃逸性现象。
富力和恒大主力布局山西省地级市发展，以长期开发发展战略推进，相对平稳也是在地县城市成为普遍的标杆项目。
而万科地产主要以环太原的发展布局，城市级别但凡进入走强期则进入，大同，榆次，阳曲，清徐，无论城市级别大小，地产发展需求存在即进驻，产品线则以90-180的全面积段进行首期测试市场压力而逐步改善产品的适应性。
再比如荣盛发展，金科集团，雅居乐，均和集团则先是布局地市再进省会。
而至于山西省会太原，则是品牌房企的角逐的主场地，品牌房企占据8成以上份额，而其中以恒大，融创，富力，旭辉，融信，中铁以参与城改和大宗拿地开发土地为导向的发展，而万科，保利，泰禾，碧桂园，红星则以热点区域为重点布局，与本土房企联合开发逐步占位太原热点区域的重点流量溢价项目。
而当代，龙湖，实地，阳光城则以相对性产品创新和附加值融入为主。
另外还有一个潜在的绿城蓝城通过代建和合作开发的模式逐步进入发展，而市场中的地王拍卖往往是高端项目落位布局的角逐（金茂，保利，中海）这一类的战略布局需求而产生。
太原在2015年城改启动后打破了本土房企的生态，品牌房企如虎狼之师，迅速拿下市场份额并逐步加深，而本土房企则退居土地整理和地县城市的开发。
在地县级城市则出现本土房企制约，品牌房企零星布局。
而未来山西省，无论是省会还是地县，地产开发区域联合的趋势逐步呈现。
山西的建筑考究，山西表里山河，太行山吕梁山，黄河流经，汾河贯穿，地处北方南北跨度大，省内气候差异性较强，很多项目在山西采用中式风格，结合山西的大院和古建作为项目的卖点，更又皖南，苏系园林等借鉴水乡之韵美，水系婉转，大面宽短进深。
而山西是实际是一个普遍冬季漫长，古建的风格庄重再遭遇冬季的植被凋零，水系结冰，居住环境怎能心仪。
而宽厅和短进深的格局有会出现冬季漫漫，室内温度偏低舒适度难以保障的尴尬。
而在3.5-4.2容积率的太原城改时代，33层的高层在不足50米的楼间距下， 冬季正午三分之二的楼层不见太阳，建筑的恒温保暖性遭遇挑战。
而更有部分房企为了节约成本，断桥铝的门窗改改换塑钢门窗。
故而在山西这个地域，中式新中式的古典建筑在山西厚重的文化历史下其加分有限，而且还遭遇挑战和挑剔，而园林和水景不易过多，欧式园林旱水景的采用似乎更符合山西的地域情况。
至于商业的建筑形态，可以大胆采用哥特式或者罗马式，形成差异符号。
后记：2019年在逐步完善太原的市场城市精细研究后，逐步开始对山西省内的地县级城市有了相关前期工作的研究，在不断的思考和对比中，山西的地域相似性存在，但是要趋于分类相似，而在这个过程中不断思考和长期监测地县城市的房地产行业发展，在山西发展布局建议以地县入口，选择时机，不要过重的跟风。
尤其近期在参与勾地和控规过程中，发觉其实山西的地县级城市的很多机遇是太原难以相比的，也希望能有机会帮助更多准入山西的房企能更多的精准研究山西市场，在相对资料完善程度较低的地县级城市增多视角和投拓的可能性。
还有一些想写的，但是要出去办事，今天就写到这儿吧。
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