桥林新城有发展潜力吗(桥林新城2021重大项目)

说到桥林新城兰花塘地铁站边的楼盘三杰——龙湖天玺VS国贸璟原VS江悦蘭园（江镜），那就不得不提去年那场轰动一时的土拍了。
去年9月26日的南京第二批次集中土拍，G99地块被龙湖摘得，G101地块被葛洲坝摘得，G102地块被厦门国贸控股摘得，虽然三块地都是底价成交，但是却把桥林新房价格推到了历史的最高峰——毛坯限价24500元/平，相较于前期水沐云筑和时代艺境的毛坯限价底足足涨了4500元/平。
这次土拍中，桥林地价涨幅夺得桂冠。
Part1.龙湖天玺动作最快的当数民企龙湖天玺，在3.25号就拿到了2、3、5号楼共计124套房源的首开销许，表均价在2.6万/平左右，折后完在两万四千多。
More龙湖的营销在业内算是玩得比较“溜”的，这个溜一方面是真的“会营销”，举两个以微知著的例子：比如接触久了就会发现，龙湖对置业顾问专业能力的把控是到位的，其水平是要比大多数楼盘高一些，这对客户的成功转化起着关键作用。
另一方面随着新媒体的流行和广泛的受众面，龙湖会请小红书、抖音等生活 、美食博主来去做推广，根据V的流量，费用两三百到几千、万把不等，吸引来一位客户就是赚。
毕竟同样一位客户，要是是分销带过来的，营销费用可就得多花不少了。
而这样的敏锐嗅觉目前在南京其他开发商身上挺少见到。
“溜”另一方面就是贬义了，就拿天玺这个项目来说，营销中心和售楼处里面的园林景观示范区是三个楼盘中占有绝对优势的。
样板间的地砖铺设、拉满的空调出风口，卫生间的三折移门、墙排马桶等做得让普通人咋一看觉得是很不错的。
但是细究，就不一样。
比如厨房的油烟机是老得挺罕见带功能按键式样的，不说用智能感应的，但是至少用个触控的吧，也不贵，一千多块钱……混淆视听的是龙湖的样板间因为设置在一楼，一楼交付的时候的落地形式，所在也把阳台窗户做成了落地窗，而2楼及以上是非落地窗的！心大一些的买房人肯定就会误以为交付的也就是落地窗，真的是藏得好深呀！不过，三家楼盘都是非落地窗的。
另外，龙湖在窗框上贴上了木纹花以掩盖其塑钢窗的本质！而塑钢窗基本都退出商品房的历史舞台了。
其他两家用的都是断桥铝。
Part2.国贸璟原国贸璟原则是在4月底拿的#3、#5号楼共计132套房源的销许，一直在认筹，到昨天才开盘。
河西云际由保利、招商、厦门国贸联合开发，所以璟原算是厦门国贸真正意义上的第一个项目——自己拿地自己操盘。
作为国企项目倒是不用担心烂尾，超预期嘛从楼盘来看也不太可能，品质合乎定位就行。
璟原项目共计规划6栋住宅，全部为11层。
和葛洲坝一样，项目外立面用的是金属板，比龙湖的真石漆要强（建议业主签订合同的时候看看是细则是普通涂料还是标明真石漆）。
外立面可是如今维权如家常便饭一般的业主们重点关注的内容之一。
璟原的户型设计偏重于功能性，89平做到了惊人的三室两厅两卫一储藏间，得益于较高的房率，样板间展示在主次卧以及客餐厅上不会觉得比龙湖小，空间压缩主要在卫生间和北次卧，114平也更是做到了4室。
More有一点比较奇葩，双卫中的客卫是不带淋浴间玻璃门隔断的，还有需要注意的是89平户型图中的入户玄关和储藏间是要靠业主后期自己打造的（户型图中红色标注部分）。
国贸璟原成本省在明面上，龙湖则省在暗地里。
Part3.江镜葛洲坝江悦蘭园（江镜）项目的公开，没有办仪式、没有请楼市媒体，售楼处完工工作人员直接去上班，可以说是相当低调。
这么做的原因之一估计离不开项目的改名，正在将“江悦蘭园”改成“江镜”，为什么会改名呢？毕竟，葛洲坝在鼓楼的楼盘都还在WQ。
和前两个项目相比，葛洲坝整体定位偏改善，共计规划8栋住宅，89m²户型全部在7、8号楼，共计132套，仅占比4成左右，2、4、6 栋楼全部为103m²户型，1、3、5号楼全部为123m²户型。
More三个户型的设计都没有问题，在卫生间上也做了更受欢迎的三段式干湿分离，这是其他两家楼盘楼盘所不具备的。
阳台的进深达到了1.6米，以及270度转角窗是值得肯定的，在层高设置上，除了89m²是2.95米 ，其他两个户型是3米。
在窗户系统上，葛洲坝和龙湖采用的三玻两腔，而国贸则是普通的双层玻璃。
刚需的区域做改善的产品是需要实力和勇气的，但是从产品只看到了葛洲坝的勇气，既然主打改善，那么需求的群体肯定是对于居住的舒适性是有一定要求的，与之匹配的自然是在小区及装修的打磨上是不是也得作出与之匹配？但样板间展示现实的情况是，没有地暖（三个楼盘都一样）、水龙头也不是抽拉式的（三个楼盘都一样）、厨房上柜也没有，中央空调不知道室内机容量小还是为了省成本的原因，就做了个小小的出风口（国贸璟原也是）。
葛洲坝在这个月中下旬也将会登场开盘，看看到时候的去化吧。
另外关于大家都比较关注的学校问题，桥林新城正式盼来了南师大教育资源，将建设南师大杜英路幼儿园、小学以及秋韵路实验中学。
作为南京教育界的中流砥柱，南大师的到来短期内对楼市有一定的提振作用，但是最终还是得看长期学校能否出成绩。
南师大幼儿园和小学的推进工作很快，4月初就已经发布了招标公告，从目前的规划上来看，葛洲坝和国贸是在南师大的施教片没错了，毕竟双峰路北侧就这么块教育用地。
至于龙湖天玺，将来能不能划进去个人保留持疑态度，毕竟双峰路北侧除了葛洲坝和国贸，还剩下9块住宅用地，全部交付之后生源数量是不小的。
另外在龙湖的东侧本就有规划有幼儿园和小学（Rax,A33a)，以及初中（A33b）。
当然了以上纯属个人臆测，若干年后再来验证吧，毕竟未来充满不确定性，最终的施教片区都得等小区交付之后由教育局统一划分。
总的来说，三家楼盘价格相当，各有优劣，看买房人怎么取舍吧。
桥林新城作为南京九大新城之一，其产业布局是高端的，也有地铁先行，长远来看是不错，适合预算有限的刚需。
其存在的问题在于目前的人气少、配套弱，需要一定的等待周期。
另外，操盘过急，一下子价格拉得太高，这三个楼盘是距花塘地铁站最近的，往东边位置相对差一些的地块未来土拍提价又靠什么支撑？