郑州南龙湖发展潜力(郑州南龙湖均价)

01.说到刚需买房，如果四环内进不去，那么南龙湖必然是大家选择最多的近郊之一。
最近几期的文章，我们会把之前的坑一个个的填上，上期整完南三环-南四环的盘点，这次我们开始南龙湖的盘点。
其实，南龙湖对于广大郑州购房者来说已经不陌生了，“屌丝之城”“刚需圣地”“郑州买房鄙视链最低端”等论调一直充斥在耳边。
要说刚开始，南龙湖的定位是“宜居教育城”，奈何在后面的发展中逐渐“迷失”，变成了现在居住环境杂乱、物流大车穿梭不绝的现状。
那么，南龙湖的房子能不能买？回答这个问题之前我们先看下这里的房价：▲数据周期：截至2020.10月从图中我们看出来，南龙湖的房价相比其他近郊板块，还算坚挺。
历时6年，量行价稳，均价始终维持在9000元/㎡左右。
再看今年的成交量，全郑州各板块商品住宅成交量排行第三。
南龙湖的房子能不能买？区域好不好？嘴上说的不算，身体最诚实。
除了房价低，南龙湖有中华路、郑新快速路、京广快速路，三条快速路直通市区。
紫荆山南路也已打通，自驾方便。
公共交通还有地铁加持，这对于刚需来说非常重要。
其次南龙湖还有奥体莱斯、锦艺城等集中商业，逛街购物不成问题，关键是这里的某些品牌服装比市区还便宜。
劣势是，目前南龙湖还没有优质教育资源，城市管理水平差，毕竟是镇级单位。
最后，再回到上面的问题，南龙湖的房子自然能买，但个人认为个人更适合在南龙湖上班生活的地缘客户，市区外溢刚需尽量选择靠近地铁的项目。
下面我们给大家挑选了11个综合条件还不错的楼盘，希望能给大家购房提供一定的帮助。
02.坤达江山筑点评：项目在南龙湖有两大亮点，一个是教学方面引入华东师范大学附属郑州江山学校，从幼儿园到高中，一站式15年教育。
学校为私立，采用开发商出资，华师大管理，政府监督的运营模式，目前签约送学位。
另外一个亮点是项目为双气，每栋楼下面设置供暖主机，采用天然气分户式独立供暖。
这种方式相比市政供暖温度更稳定，清洁环保，价格方面与市政供暖基本一致。
其次项目的地块属性和建标方面也很给力，2.0的容积率，整个项目内有4块以上的公园用地。
景观方面，据宣传小区内道路全部石材铺设，通力电梯、亚太天能指纹密码锁，美心装甲门，断桥铝合金三层中空玻璃等。
缺点是项目周边暂无地铁，出行主要靠自驾。
现有的生活配套也比较欠缺，依靠自身规划。
万科星图点评：这是万科接手的一个烂尾项目，最开始叫凯旋城，后来改名九珑台。
万科作为白衣骑士接手以后采用精装交付，对外释放1500元/㎡的装标。
内部装修用材方太烟机灶具、摩恩五金件、科勒洁具等一线品牌产品，墙面也改为壁纸交付，客餐厅采用仿石材纹路地砖，卧室为世友实木复合地板。
相比坤达江山筑的社区统一供暖，万科采用博世品牌壁挂炉，后期可以也可接市政供暖，室内配备新风系统。
项目位于南龙湖核心区，周边配套成熟，但物流园较多，生活环境较嘈杂，北边的双湖大道在带来便捷的同时，大车也很多。
教育方面，项目内配建一所15班幼儿园，1所18班小学，可以满足使用。
产品方面，97㎡的A户型和89㎡的D户型设计不错，三开间朝南，动静分区，通透性好。
项目万科品牌+高标准精装+万科物业，缺点是周边小环境较嘈杂，距离地铁较远。
康桥香蔓郡点评：项目位于南龙湖郭店板块，比蓝光雍锦香颂还要靠南。
偏离南龙湖核心区，周边配套较差，烟火气不足。
项目总占地约187亩，容积率1.99，分为南北两个地块开发。
目前在售的北地块规划了11栋高层和6栋洋房，共2366户。
景观示范区的设计风格颇有种江南小桥流水的味道，项目四周也是公园环绕，西侧是周后陵公园，东侧是华阳故城公园，南北两侧都是市政公园。
商业方面，项目售楼部后期会改为商场使用，可以满足业主生活需求。
教育方面，项目内规划有小学和幼儿园。
产品方面，项目高层户型面积区间为89㎡-125㎡，其中89㎡三房占比约50%。
整体户型设计多为三开间朝南，89㎡为经典三房设计，动静分区，卫生间三段式设计，客厅次卧一体大阳台。
交通方面，项目周边出行主要靠自驾，地铁基本享受不到，目前周边环境较差，建材市场较多。
越秀臻悦府点评：项目最大优势是靠近龙湖湿地公园，周边居住环境不错。
项目总占地面积不大，约52亩，容积率2.99，规划了4栋高层和3栋洋房。
产品方面，高层户型面积区间为95㎡-124㎡，主力户型为为95-99㎡三房，占比约50%。
户型设计不错，95平三房两个卫生间，三开间朝南，动静分区，餐客一体设计。
洋房128㎡的四房更是设计了三个阳台，三开间朝南，并且四个卧室互不影响，私密性较好。
开发商越秀实力不错，是目前中国唯一拥有香港房地产投资信托基金的香港内房企。
需要注意的是，项目南侧的祥云路在修高架，后期会有一定噪音和粉尘影响。
项目位于南龙湖核心区域，周边配套相对成熟，但距离地铁沙窝李站约2.5公里，出行主要靠自驾。
正荣御首府点评：项目位于南龙湖核心区，西侧紧挨新郑十七里河省级湿地公园，生态环境优越，南侧与龙湖外国语小学一路之隔。
项目总占地约250亩，分为天境、天越两个组团，首先推出天越组团，有7栋高层和10栋洋房组成。
其外立面采用现代风格，以米黄色、深灰色或深咖色相搭配，色彩简洁、大方。
景观方面，社区内部打造了“绿洲魔方岛”，设置了木桩探险、疯狂滑梯、绷绷网、数字迷你跑道等儿童娱乐设施；还设有科普墙、昆虫认知园等。
“综合健身区”则设置了老年健身器械、成年力量训练器械、乒乓球桌等。
产品方面，首开高层户型区间为约98-138㎡，户型设计不错，多为三开间朝南，动静分区设计，其中117平户型设计有南北双阳台，实用性较强。
浩创梧桐茗筑点评：项目位于南龙湖南部区域，东侧与华商汇一路之隔，周边也是大盘云集，康桥香蔓郡、坤达江山筑、孔雀城等环绕四周。
项目占地约72亩，容积率1.99，规划了9栋小高层，2栋洋房，共959户。
低密社区，居住舒适度会好一些。
南龙湖是浩创在郑州的主要阵地，开发的项目都已刚需为主，低价走量，首付优惠力度大，去化一直很猛。
产品方面，项目多为2梯2户设计，私享入户花园，赠送面积较多。
但是户型设计一般，有不少户型大进深，两开间朝南。
蓝光雍锦香颂点评：雍锦香颂为蓝光进入郑州的首个项目，为蓝光旗下高端产品系。
项目整体为新中式风格，以宋代美学为主的中国府邸文化为原型，呈现出对称的序列感。
项目位于郑新快速路与107国道连接线西南边，总占地近140亩，容积率2.49。
为了控制单社区内的人口密度和建筑高度，项目采用了国际流行的南北两个block分区，这种形式的布局可以大大减小拥挤感和压抑感。
整个地块北侧是商业用地，南侧是教育用地，规划有小学和中学，西南是医疗用地。
项目自身规划配套齐全，均在步行可达范围内。
作为一个来自成都的房企，建筑上，雍锦香颂融合了宋朝街巷制与成都宽窄巷子的特点，创新使用了“屋顶重檐”的形式，看上去雍容大气。
楼栋外立面也按照中式传统，分为“基、柱、顶”三段，下段为浅咖色。
中段为米白色，顶端为深咖色。
项目产品设计不错，可以重点关注88㎡与98㎡三房，均为三开间朝南，动静分区设计。
项目问题同样很明显，周边现有配套欠缺，部分道路还没修好，出行主要靠自驾。
郑州孔雀城星河府点评：先说项目优点，容积率1.99，没有做高低配，整个社区均为16-18层小高层。
项目最小楼间距40米左右，最大楼间距达百米以上，这给中央景观的塑造提供了更多可能。
项目外立面采用现代风格，三段式手法搭配极高的窗地比，浅色外立面采用大面积的玻璃与铝栏板，线条明朗、简洁大方。
窗户采用中空铝合金整体通窗，阳台采用玻璃栏板，边户还采用270度转角阳台，甚至飘窗都设计成了落地玻璃，增强室内采光效果。
项目西侧紧挨潮河景观带和潮河湿地公园，后期散步游玩下楼即达。
另外，项目宣传为智慧社区，采用人脸识别、指纹密码锁、自动呼梯系统等。
配套方面，项目将沿街坊路打造一条风情商业街，可以满足日常购物需求。
项目户型面积段在89-125平米之间，其中125平的边户客厅没有朝南，两个卧室和卫生间朝南，同时主卧次卧一体大阳台。
缺点是项目在教育方面相对较薄弱，交通方面目前依赖自驾。
美盛中华城点评：整个项目总占地约千亩，首期地块约95亩，规划11栋20层高层，4栋洋房，产品面积以77-154㎡为主。
项目采用分离式核心筒连廊设计，1梯2户，除17号楼78㎡户型，其余户型多为南北通透。
项目施工方为全球最大的承建商——中建七局，在品质方面有一定保障。
项目内部规划有5所幼儿园、1所中学、1所九年一贯制中学。
社区内还配建了一个12万方的商业综合体，业主吃喝玩乐购均可满足。
目前学校具体引进品牌还没确定，首期地块距离地铁约800米，对刚需比较友好。
建业天汇城点评：项目位于坤达江山筑西边，周边有不少钢铁加工厂，西侧紧挨107国道。
建业天汇城很注重各种配套服务的便利性，社区内部，配套有“会客厅式入户大堂”，里面以书吧和咖啡吧为主，并配备有花房、茶室、餐厅和休息区等。
值得一提的是，社区内还配有建业业主食堂，未来业主可以在里面举办宴席，既可以保证家庭的私密性，又不失体面。
天汇城推出的首期地块，容积率约2.0，因为限高60米，约百亩的地块上规划的全是13-18层的小高层。
产品方面，项目主力户型为95㎡和115㎡的三房，95㎡三房三开间朝南，动静分区，客卧一体大阳台，更重要的是还设计了1.5个卫生间，实用性很强。
正商左岸点评：项目位于南龙湖西部，紧挨大学南路，以及规划中的7号线。
项目作为一个超级大盘，内部规划有15所学校 、3大商业中心，再加上内河景观带，未来居住舒适度较高。
首推地块占地约147亩，容积率2.69，规划14栋高层和7栋洋房，呈太师椅布局。
产品方面，高层户型面积区间约90-123㎡；洋房面积区间约121-140㎡。
整体户型设计不错，多为三开间朝南，动静分区，通透性好。
03.当下南龙湖在售的项目，除了以上盘点的11个还有许多。
在楼市大环境下行的情况下，不少楼盘也都明着暗着降价出货，对于想在南龙湖置业的刚需来说是一个机会。
相比来看，如果注重教育的话，可以关注下坤达江山筑，签约直接送学位，并且有社区统一供暖。
如果注重居住环境，可以关注下越秀臻悦府和正荣御首府，紧挨公园，下楼即达。
另外，注重品牌精装修，可以关注下万科星图，万科精装修+万科物业，相对靠谱一些，并且周边现有配套也更成熟。
综合来看，南龙湖组团最繁荣的区域还是其核心部分，毕竟这里有大学城的人口支撑，同时距离地铁较近。
最后，再强调下个人观点，可是南龙湖再好，目前悬在头上仍有几大问题：1.交通拥堵，目前通往主城区的南北主干道主要依赖107国道和郑新快速路、中华路。
2.户口仍然属于新郑，也就是说郑州市的教育、政策等资源与他无关。
3.中小学教育资源匮乏，今年开学季南龙湖某小学，因生源超载，安排一年级班级轮换在简易板房上课，就是典型案例。
4.大部分楼盘住宅仍是单气，所以双气甚至成为一些楼盘的亮点。
但是，目前郑州没有比南龙湖更适合刚需外溢、自住群体的了。
借用红学家王昆仑评价《红楼梦》王熙凤的一句话：恨凤姐、骂凤姐、不见凤姐想凤姐。
对于刚需来说，南龙湖就是凤姐的存在。