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张马新府地址(张马片区未来发展)

2023-02-25 来源:断桥铝门窗责任编辑:铝合金门窗 浏览数:6 门窗网

核心提示:今天聊聊张马片区。2017年是济南楼市高歌猛进的一年,也是张马片区首次进入土地市场的一年。当时多家房企报名张马十余宗地块,有30余轮的激烈争夺,也有几轮竞价后的“和谐与共”,只是拍地的那一刻谁也没想到多年后张马的大部分项目会以降价、维权终了。时间到了2021年,瑞马、银丰、大华等企业的集中拿地让张马板块迎来第二波集中开发时期,算上2017年拿地还未入市的绿城,今年张马板块有4个新项目入市,东都国际楼下的商铺又换了一批主人、换了一波案名,从东到西一字排开。张马片区2017年与2021年土地成交对比图进入楼市

张马楼市进入2.0时代,四大新项目入市哪个更能打?

今天聊聊张马片区。
2017年是济南楼市高歌猛进的一年,也是张马片区首次进入土地市场的一年。
当时多家房企报名张马十余宗地块,有30余轮的激烈争夺,也有几轮竞价后的“和谐与共”,只是拍地的那一刻谁也没想到多年后张马的大部分项目会以降价、维权终了。
时间到了2021年,瑞马、银丰、大华等企业的集中拿地让张马板块迎来第二波集中开发时期,算上2017年拿地还未入市的绿城,今年张马板块有4个新项目入市,东都国际楼下的商铺又换了一批主人、换了一波案名,从东到西一字排开。
张马片区2017年与2021年土地成交对比图进入楼市集中开发2.0时期的张马片区已非彼时张马。
从区域开发层面看,随着第一波项目的交房入住,整个区域成熟度得到大大提升。
这其中包括入区域内基本道路的开通、基本生活配套到位、奥体中路北延至片区、地铁3号线张马屯站运营通车等等,区域面貌渐渐成型后,再也不用看趟工地吹一身土了。
奥体中路从开发企业看,与1.0集中开发时期有几点不同。
一是不再有大面积的联合开发。
2017年张马板块的项目大部分都是你中有我、我中有你,联合开发规避风险的好处没看出来,倒是给购房增加了不少风险。
要么是互相之间扯皮,要么是合作方资金困境导致项目进展缓慢,还有因为项目冠名而引发的维权,总起来看,张马1.0时期的联合开发,一地鸡毛。
2.0时期的瑞马、大华、银丰等项目则能避免这种情况,稳定性、安全性上较有保证。
二是地价与产品的区别。
从张马两批次集中拿地的地价对比就能看出来,2021年拿地的这批土地价格更为理性,相比1.0时期因高地价压缩成本导致的品质下降,至少可以对2.0时期的项目品质抱有期待。
产品定位上,这批新项目有比较明确的产品分界线,银丰、瑞马的项目侧重低密度刚改产品,绿城、中建的项目更偏重刚需定位。
但整个张马片区也面临几个问题:教育配套未定,不具备优势,这点不光张马板块,盛福片区也面临这样的情况,虽说有了名校教育集团冠名管理也是从头起步的新学校,但起码有个心里安慰,近期有传言中建蔚蓝之城要签约省实验,终于有企业要迈出这一步了。
TOD小街区规划的接受度,这个规划一方面让小区四面临街,部分楼栋会有底商及共建配套(公厕、垃圾收集点等)一方面部分道路确实不宽敞,尤其是奥体中路在北侧一分为三,部分道路仅双向两车道,区域内住宅密度还是比较大的,至于以后会不会堵看情况了。
说了张马片区目前现状,再大体给大家分析下张马目前几个在售的新项目情况。
绿城春风心语绿城春风心语是2017年12月绿城在张马抢地大战中拿到的土地,楼面价高达11776元/平米,传言拿地后因为高压线等原因迟迟未动工,终于在今年开始准备入市,这算是张马楼市2.0时期品牌口碑最好的房企,也是这批新项目中地价最高的项目,利弊点都很明显。
首先,绿城的品牌是最大加持,虽然绿城如今不是宋卫平的绿城,但其在济南市场的表现仍不错,前期积淀的口碑与项目品质依然值得信赖,算是张马这批新项目中品牌吸引力最高的企业。
其次,产品规划上有不少亮点。
高颜值的外立面、高窗墙比、绿地园林景观设计都很有亮点,隐藏式太阳能板让外立面看起来更加规整,更能打动年轻人的心。
第三就是绿城的物业优势。
另外整个项目规划的是高层、小高层,户型区间96-130㎡,99㎡、112㎡、115㎡三个户型占比最高,整体更加偏刚需,也与瑞马、银丰等产品形成差异化定位。
项目不利因素也很直接:位置偏,在目前张马新产品中,绿城春风心语是最靠北的,相对来说位置最偏远;周边有垃圾转运中心,挨着项目比较近,27楼特意去转了一圈,某个点确实有很大的味道;再有就是地价最贵、挨垃圾站比较近的那栋楼规划的是两梯五户,当然地价高并不代表品质会差,只是说在地价层面绿城没优势,而且拿地时间长了,相应的土地年限也有缩水。
目前项目在认筹,预计6月份会开盘,传出的开盘起价12999元/平米,小高层均价预计在13000-15000元/平米,如果是这个价格,27楼觉得还是比较香的,最终还要看客户认可度。

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