张马新府地址(张马片区未来发展)

今天聊聊张马片区。
2017年是济南楼市高歌猛进的一年，也是张马片区首次进入土地市场的一年。
当时多家房企报名张马十余宗地块，有30余轮的激烈争夺，也有几轮竞价后的“和谐与共”，只是拍地的那一刻谁也没想到多年后张马的大部分项目会以降价、维权终了。
时间到了2021年，瑞马、银丰、大华等企业的集中拿地让张马板块迎来第二波集中开发时期，算上2017年拿地还未入市的绿城，今年张马板块有4个新项目入市，东都国际楼下的商铺又换了一批主人、换了一波案名，从东到西一字排开。
张马片区2017年与2021年土地成交对比图进入楼市集中开发2.0时期的张马片区已非彼时张马。
从区域开发层面看，随着第一波项目的交房入住，整个区域成熟度得到大大提升。
这其中包括入区域内基本道路的开通、基本生活配套到位、奥体中路北延至片区、地铁3号线张马屯站运营通车等等，区域面貌渐渐成型后，再也不用看趟工地吹一身土了。
奥体中路从开发企业看，与1.0集中开发时期有几点不同。
一是不再有大面积的联合开发。
2017年张马板块的项目大部分都是你中有我、我中有你，联合开发规避风险的好处没看出来，倒是给购房增加了不少风险。
要么是互相之间扯皮，要么是合作方资金困境导致项目进展缓慢，还有因为项目冠名而引发的维权，总起来看，张马1.0时期的联合开发，一地鸡毛。
2.0时期的瑞马、大华、银丰等项目则能避免这种情况，稳定性、安全性上较有保证。
二是地价与产品的区别。
从张马两批次集中拿地的地价对比就能看出来，2021年拿地的这批土地价格更为理性，相比1.0时期因高地价压缩成本导致的品质下降，至少可以对2.0时期的项目品质抱有期待。
产品定位上，这批新项目有比较明确的产品分界线，银丰、瑞马的项目侧重低密度刚改产品，绿城、中建的项目更偏重刚需定位。
但整个张马片区也面临几个问题：教育配套未定，不具备优势，这点不光张马板块，盛福片区也面临这样的情况，虽说有了名校教育集团冠名管理也是从头起步的新学校，但起码有个心里安慰，近期有传言中建蔚蓝之城要签约省实验，终于有企业要迈出这一步了。
TOD小街区规划的接受度，这个规划一方面让小区四面临街，部分楼栋会有底商及共建配套（公厕、垃圾收集点等）一方面部分道路确实不宽敞，尤其是奥体中路在北侧一分为三，部分道路仅双向两车道，区域内住宅密度还是比较大的，至于以后会不会堵看情况了。
说了张马片区目前现状，再大体给大家分析下张马目前几个在售的新项目情况。
绿城春风心语绿城春风心语是2017年12月绿城在张马抢地大战中拿到的土地，楼面价高达11776元/平米，传言拿地后因为高压线等原因迟迟未动工，终于在今年开始准备入市，这算是张马楼市2.0时期品牌口碑最好的房企，也是这批新项目中地价最高的项目，利弊点都很明显。
首先，绿城的品牌是最大加持，虽然绿城如今不是宋卫平的绿城，但其在济南市场的表现仍不错，前期积淀的口碑与项目品质依然值得信赖，算是张马这批新项目中品牌吸引力最高的企业。
其次，产品规划上有不少亮点。
高颜值的外立面、高窗墙比、绿地园林景观设计都很有亮点，隐藏式太阳能板让外立面看起来更加规整，更能打动年轻人的心。
第三就是绿城的物业优势。
另外整个项目规划的是高层、小高层，户型区间96-130㎡，99㎡、112㎡、115㎡三个户型占比最高，整体更加偏刚需，也与瑞马、银丰等产品形成差异化定位。
项目不利因素也很直接：位置偏，在目前张马新产品中，绿城春风心语是最靠北的，相对来说位置最偏远；周边有垃圾转运中心，挨着项目比较近，27楼特意去转了一圈，某个点确实有很大的味道；再有就是地价最贵、挨垃圾站比较近的那栋楼规划的是两梯五户，当然地价高并不代表品质会差，只是说在地价层面绿城没优势，而且拿地时间长了，相应的土地年限也有缩水。
目前项目在认筹，预计6月份会开盘，传出的开盘起价12999元/平米，小高层均价预计在13000-15000元/平米，如果是这个价格，27楼觉得还是比较香的，最终还要看客户认可度。