房地产调控政策|首笔“保房交房”专项贷款落地沉阳房地产市场

自7月底中央政治局会议首次提出“保楼交接”“稳定民生”以来，“保楼交房”的进展和效果成为关注的焦点各方。

国家统计局9月16日公布的数据显示，当前房地产市场出现了一些积极变化，竣工面积等指标呈现修复趋势。数据显示，8月房屋竣工面积4833万平方米，环比大幅增长42.50%，同比降幅收窄至2.5%，在业内也算是“保底交接”。迎来了飞速发展，效果也逐渐显现。

事实上，在楼市“保楼交”、“稳民生”的大背景下，无论是中央部委、地方政府，还是各大房企，都在积极开展“保交”工作。建筑物”。

9月22日，国家开发银行向辽宁省沉阳市发放了全国首笔“房屋保障移交”专项贷款，支持辽宁省“房屋保障移交”项目。

中国指数研究院数据显示，7月以来，已有30多个省市出台“保楼交房”措施，主要包括问题项目及时协调处置、“一策一策”、和各级领导。引入地方国有企业和金融机构盘活项目，进入救助资金。

但也有受访者向证券时报记者指出，在多措并举推动“保交”快速落地的过程中，仍需注意市场化、抓落实。在行政层面。

“保楼”效果逐渐显现

目前，“保房、交房”已成为房地产市场关注的焦点。国家统计局最新数据显示，近两个月中央政治局提出“保房交房”，效果逐渐显现。指标之一是已经恢复的房地产竣工数据。

据国家统计局9月16日公布的数据，8月份全国房屋竣工面积4833万平方米，环比增长42.5%，绝对规模第二今年3月以来最高，同比下降2.5%，同比降幅比上月收窄33.5个百分点。

另一方面，当前房地产市场的一些积极变化已成为共识。国家统计局新闻发言人傅令辉当天在国务院新闻办公室召开的新闻发布会上表示，1-8月房地产市场销售降幅收窄；房地产续建项目投资持续增长；房地产公司到位资金降幅收窄。

“今年以来，各地坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位，采取因城施策，支持刚需和改善住房需求，保障房交付，稳定民生。效果正在逐步显现。积极的变化，但也要看到，销售端的好转向房地产投资生产端传导，促进房地产市场平稳健康发展，需要一个过程。必须继续努力。” 傅凌辉直截了当地说道。

从行业来看，在“保房交房”政策效果逐步显现的背景下，未来房地产其他指标也有望改善。

中国指数研究院指数事业部市场研究总监陈文静告诉证券时报记者，随着“保交”政策的推进，项目“停建”问题已经改善为一定程度上对恢复市场信心起到了积极作用。此外，从供给端看，房地产开发投资同比降幅继续扩大。短期内，随着“保交”措施的进一步落实和推进，房地产开发投资有望小幅回升。

光大银行金融市场部宏观研究员周茂华表示，8月竣工面积大幅回升，得益于各地楼市因地制宜的调控政策，以及楼市供需矛盾。楼市已复苏；随着“保房交房”的推进和各地房地产调控政策效应的释放，楼市信心触底回升的趋势更加明显。“未来‘保房交付’将直接带动楼市竣工面积指标的提升，以及楼盘开工、投资、楼盘销售、

值得注意的是，“保房交房”工作的意义已成为各方共识，这也是其备受关注的一大背景。陈文静表示，房屋能否交付，直接关系到购房者的合法权益能否得到保障，关系到居民的住房需求，涉及到民生问题。对稳定居民市场信心、稳定房地产市场、稳定社会具有重要意义。.

“少数房企停建，最重要的是资金问题。建设项目资金不足，与房企整体资金回笼下降、融资环境偏紧、效果不足有关。”预售监管资金，国内相关部门正在积极应对，对于避免少数房企的烂尾，维护业主合法权益，盘活资产，避免资源浪费具有重要意义。 ，减少金融机构坏账，促进楼市信心回升。” 周茂华说道。

各方推动落实“保交”

自从中央政治局会议提到“保楼交房”政策以来，无论是中央部委、地方政府，还是各大房地产企业，都在积极推进。开展“保楼交接”工作，也是“保楼交房”的渐进式效果。外观的重要背景。

一是中央专项工作有序开展，其中政策性银行专项贷款发挥重要作用。针对“保障房交接”问题，9月14日，住建部新闻发言人、住建司司长王胜军在系列新闻发布会上表示以“中国的这十年”为主题的会议，专题工作目前处于紧张状态。有条不紊地进行。

今年8月，住房和城乡建设部、财政部、人民银行等有关部门公布了完善政策工具箱，支持已售住宅项目开工交付的措施，政策性银行专项贷款逾期，难以兑现。专项贷款初步规模达2000亿元。

其次，从地方层面看，因地制宜迅速推进落实“保交”工作成为各地的重点工作。据中指监测，7月以来，近30个省市出台“保房交付”措施，包括及时协调处置问题项目、“一策一策”、各级领导将项目与底线挂钩，协调引进区域国有企业。和金融机构盘活项目，设立救助基金。

8月以来，长沙、东莞等多地出台商品房预售资金监管新规，要求购房直接存入监管账户，确保资金“留在项目”优先用于项目建设，确保房地产项目的竣工交付。9月17日，贵阳发布新的商品房预售款监管暂行规定，提出对新建商品房预售款实施全程监管，对用于商品房的预售款实施重点监管。支付建设和其他费用。

继郑州、宁波、咸阳等地出台“一层一层政策”全面落实“保交”后，9月19日，据“绍兴发布”公众号消息，绍兴已设立房地产专班级定期对全市所有住宅建筑进行检查。全面开展项目排查，制定重点项目风险缓释“一层一层政策”，通过指导和督促设立风险项目处置专班、设立项目资金保障账户、统筹协调等方式，全面落实“保保”工作。使用项目资金，盘活现有资产。交建稳定民生的目标”。

值得一提的是，郑州的“保楼交接”政策最为完善，力度最大。继9月6日召开“保障楼宇交接”专项行动动员会后，郑州市于9月7日发布《郑州市努力30天确保全市吊楼全面复工建设》 ”的公告。通知要求，10月6日前，郑州所有房地产项目全面持续复工，提出“保楼交房”五项专项行动方案，包括压实企业主体责任、政府全面纾困，和破产。整顿，严肃追究责任，并确保全面复工。郑州市市长何雄在会上指出，要充分利用好政策工具箱，制定“一个政策、一个专班、一个银行一楼”的详细实施方案。打赢“保交楼”攻坚战。

值得注意的是，在多措并举推动“保建”快速落地的过程中，仍需注重市场化，重视落实层面的落实。成为许多专家的观点。

“各地根据具体情况，创新处置方式，目前已取得积极成效。重要的是通过市场化、法治化的方式为项目提供资金支持，加快复工复产。建筑，保护业主合法权益，完善周边配套，盘活资产，促进楼市平稳健康发展。” 周茂华相信。

中原地产首席分析师张大伟对证券时报记者表示，从趋势上看，当前房地产市场的主要问题是“保房交付”。房地产企业资金链安全成为政策重点，出台的政策措施也越来越多，“但现在的问题是民营企业融资难，部分机构参与的积极性不高，从目前的情况来看，‘保建’还需要更多的政策和更多的落实。”

除了政策发力，今年以来，不少房企的重点工作都集中在“保房交房”上。

今年上半年，龙湖集团按期交付项目76个，累计交付5.25万套优质住宅，按期交付100%，其中30%以上项目按期交付提前一个多月交付。龙湖集团CEO陈旭平在近日的业绩发布会上表示，“我们整个建设节奏是通过减少一些未售出和未开工的组来平衡的。对于已经售出的，已经开工的，包括确认交付的，我们将确保准时交货，甚至提前交货。”

2022年上半年，碧桂园计划交付1081批。截至6月30日，共交付1070批。符合交货条件的产品超过25万套、3743万平方米，准时交货率在99%左右。截至6月30日，碧桂园集团今年已在36个地区、165个批次、146个项目中实现了“即发即发”。

另一方面，复工复产“保楼交房”成为部分房企下一阶段的重点。以恒大为例，9月12日，恒大召开复工复产周会。公司董事长许家印在会上表示，目前全国“保交楼”项目706个，复工项目668个。有38个项目未复工，要求相关地区企业在9月30日前全面复工。许家印还表示，要切实履行企业主体责任，全力做好复工复产“保楼交房”。

对于未来“保交楼”的政策建议，陈文静认为，要加快落实“保交楼”，地方政府要加快纾困步伐。相关措施的实际落实可能有助于稳定市场信心；此外，热点城市政策优化力度持续加大，提振市场情绪。

救济基金和 AMC

跑进田野

“保交”是化解房地产市场风险的首要原则，“少花钱多办事”的地方救助基金和AMC（资产管理公司）机构的积极准入也是当前“保交”工作. 一大特点。

记者梳理发现，8月5日，河南资产与正地集团共同设立郑州国家中心城市基金，随后城市基金设立救助基金，暂定规模为100亿元。8月23日，南宁市3家国企联合设立南宁市房地产稳定基金，解决一批已经发生或濒临风险的房地产项目的困难。首期基金30亿元，已支付完毕。8月23日，湖北省资管与浙商资管共同设立50亿元救助基金，重点帮助企业纾困，加大全省不良资产收购处置力度。

从业内人士看来，在“保楼交接”领域，地方救助资金发挥了“事半功倍”的重要作用。中国指数研究院企业事业部研究主任刘水认为，地方政府是主导，与AMC、地方国企、城投平台等主体共同成立，主要是为了解决项目级风险，主要对资本起到一定的引导作用。“风险项目的并购直接解决了项目交付的风险。从长远来看，盘活项目可以为相关房企注入流动性，企业也可以为其他项目注入现金房地产调控政策，从而重新激活集团整体流动性。

另一方面，国家AMC机构也在积极参与房地产项目的振兴，助推“保交”的快速落地。

中国长城资产于7月8日披露了经营情况。上半年，长城资产与12家重点不良房企进行多轮对接和项目筛选房地产调控政策，对资产规模进行了深入研判。危房公司拟救助项目。目前，深圳一个已成功实施增量投资的项目已顺利实施，另有2个项目已获批并正在筹资中。同时，围绕7家危房企业的8个重点项目稳步推进，总金额约80亿元。

8月12日，中国华融表示，多家分公司参与房地产行业风险处置，落实“保房交房”政策，化解风险、盘活资产，推动多地项目重启。8月5日，中国华融与阳光集团签署《救助重组框架协议》，并召开救助战略合作会议。除上述两家外，今年以来，信达资产、东方资产也相继参与并购脱离风险的房企。

事实上，救助基金和AMC机构对部分房企的风险缓释也一直被业界持续看好。刘水认为，AMC的介入一方面是为救助对象提供资金，另一方面是为其提供信用背书。“从长期来看，AMC在债务重组、资产处置及相关资源配置方面具有丰富的经营和优势，以及强大的资本优势；同时，对房地产公司的救助只是其业务的一部分，这“受行业低迷影响，影响有限，救助能力也很强。”

综合来看，周茂华表示，救助基金和AMC机构积极参与了“保底交接”。这些机构在化解房地产企业风险和资产处置方面具有较为丰富的经验；有利于缓解项目资金压力，促进项目加快复工竣工。同时，有利于调动更多社会资金参与，对于“保交”工作的顺利开展和楼市恢复信心具有重要意义。

资金仍需增加

此外，中央多个部门也开始着手解决“保楼交房”的资金来源问题。8月19日，住房和城乡建设部、财政部、人民银行等有关部门出台措施，完善政策工具箱，支持逾期未售住宅项目开工交付。政策性银行专项贷款难以兑现。据了解，专项贷款初期规模达2000亿元。9月22日，国家开发银行向辽宁省沉阳市发放全国首笔“保障楼”专项贷款，支持辽宁“保障楼”项目。

在各方共同努力下，各地“保房交房”工作取得积极进展。不过，仍有分析人士认为，“保交”存在一定规模的资金缺口。近日，标普全球评级预测，为确保开发商脱险后预售住宅能够竣工交付，整个行业需要获得7000亿至8000亿元的资金。

标普全球评级信用分析师陈玲华认为，中国房地产行业要恢复常态，保障楼宇交付是必不可少的环节。最初的专项贷款规模不足以解决问题，但具有重要的信号意义，向消费者和投资者表明，国家愿意花真金白银来解决楼市问题。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李玉佳在接受证券时报记者采访时表示，从沉阳“保交”专项贷款来看，其主体应该是沉阳地方国企。或城市投资平台。这笔钱计入地方债务，统一偿还。要保证这笔专项贷款能够安全提取，并获得一定的收益。在这种情况下，专项贷款进入的项目必须是资金平衡的优质项目。

“目前专项贷款额度只有2000亿元，规模不大。” 李玉佳表示，目前专项贷款的适用范围比较有限，主要针对能够平衡资金的项目。对于资金硬缺口的项目，需要在多方资金平衡的过程中建立机制，包括项目本身的启动，以及项目之间的平衡。政策工具。

陈文静认为，住建部近日强调，“保障房交接”专项工作正在有序开展，明确了当前专项贷款跟进的节奏，进一步释放积极信号。专项贷款的投放也将促使地方政府加快政策落地，确保复工复产和项目按时交付。