设计阶段的成本管理(设计阶段的成本控制要点)

- 01 -房地产成本中与设计相关的成本1.1 房地产成本的基本构成①土地获取成本：主要包含：土地获取成本、拆迁补偿成本、契税、其他获取土地的成本；② 前期工程费：主要包含：勘测丈量费、规划设计费、报批报建费用、三通一平、临时设施费；③ 建筑安装工程费：主要包含：主体建筑及安装工程费；④ 红线内配套费用：主要包含：水、电、气、热工程、智能化工程、园林景观、市政工程、其他红线内配套费用。
⑤ 土地开发费用：主要包含：管理费、销售费用、财务费用等；注：每家地产的成本归口并不一样，但是所含科目基本一致。
1.2 房地产成本的基本构成中与设计相关的关键词① 设计费：规划设计、施工图设计、景观设计费、精装设计、装配式设计、BIM设计等设计相关费用。
② 建安成本：土石方工程、基础工程、结构及粗装修、公共部位装修、门窗工程、安装工程、室内设备供应及安装、户内精装修费用。
③ 景观成本：绿化工程、建筑小品、道路大门工程、围墙工程、室外照明工程等。
④ 其他成本：配套不可售的配套成本：如物业用房、垃圾站、人防车库、设备用房等。
上述成本均与地产设计息息相关，是成本测算中无法忽略的，均需要地产设计部重点关注。
- 02 -与设计相关的成本，如何控？限额和适配2.1 设计费的成本控制-设计费限额绝大部分的设计费透明，了解设计费的基本构成和费用，对于拿地成本测算和后续成本控制有力，而且标杆房企基本都对设计费进行限额。
2.2 建安成本的成本控制-设计限额、成本适配、成本不均衡投入2.2.1 设计限额：如果做不到面面俱到，不妨重点发力根据华润地产《住宅建安成本限额设计指标（V1.0）》：按高层统计，九项指标基本上锁定建安成本的60%左右！九项限额设计指标较目前置地内部统计平均水平，整体建安成本将下降245元/m2，节约成本8.75%（建安单方按2800元/m2计算）。
以10w平项目量级，根据标杆企业及案例的统计，千万级及百万级成本需重点进行管控，需限额：2.2.2 成本适配及不均衡投入策略成本适配即与项目定位匹配（客群匹配、售价匹配、竞品匹配、利润匹配）成本不均衡投入：严控结构性成本、关注功能性成本、重点投入敏感性成本。
成本管控，省钱并不是目的，赚钱才是目的。
如何让花出去的每一分钱客户都看得到，而且愿意买单，就是成本管控的核心。
戳这里，一键对标成本力2.3 景观成本控制-符合定位、成本适配、竞品对标、不均衡投入策略2.4 控制配套面积-可售比某房企：可售比：可售比=可售面积/总建筑面积。
可售面积：包括住宅(含底商)、公寓、有产权的会所及其它可供销售的面积，不包括户内赠送面积；不可售面积：地下室（含夹层）、架空层、垃圾房、物业用房、警务室、幼儿园、学校、设备用房等配套面积，车位不论有无产权，一律计入不可售面积。
该房企要求可售比不满足集团要求时，需要进行多方案比选满足货值最大化，或者与竞品项目进行对比后确定可售比，否则计入成本考核。
某房企：住宅可售比=住宅可售面积/（住宅地上面积+住宅地下室+分摊的集中车库）*100%，车位不论可不可售均不计算可售面积。
某地产50强：可售比（售建比）率=可售面积/总建筑面积可售面积：按规定可供销售的地上面积。
不可售面积：地下室、架空层、垃圾房、物业用房、警务室、幼儿园、学校、设备用房等配套面积，车位不论是否可售，暂一律不计入可售面积。
从上述三家地产对于可售比的控制来看，要想提高货值、降低单方成本、提高利润率必须控制如下：① 降低地下面积；② 提高地上可售面积；③ 避免无效的赠送。
2.4.1降低地下面积① 控制单车位面积：地下车库投入巨大、收益较小，一般项目的车库面积占总建筑面积的20%~30%，建安成本占比却高达25%~35%；大量的成本占压，不利于开发商的资金周转，尤其是高周转企业更是被地库成本所累，另外，车库的去化周期较慢且绝大部分城市车库都是“投入和产出”不成正比，所以控制车库面积成为开发商的共识。
② 提高地上车位数量：最大化的提高地上车位数量占比（满足当地规划要求最高限制）被认为是降低地下车库成本的有效手段，只是这些年开发商对人车分流规划理念的追求，小区内设置规划车位的数量越来越少，笔者依然认为在满足项目定位的前提下，最大化的提高地上车位占比是有效提高可售比的重要手段。
③ 降低塔楼地下面积：塔楼地下面积已经成为开发商最为头疼的地方，表现在：其一，建安成本较大、销售价格较少，产出比低；其二，地下空间公摊大，销售压力大，属于资金占用较大的大宗资产，尤其是在三四线城市。
针对上诉情况，有的开发商通过将塔楼储藏变为车库车位、两层储藏室变成一层储藏室等方式降低地下面积占用，提高可售比。
2.4.1 提高地上可售面积/避免无效赠送① 控制地上配套面积地上配套面积一般来说在政府层面上已经基本确定，除非拿地阶段就与政府协商减少配套面积，否则很难降低政府配套用房面积。
所以方案阶段以满足政府最低配套面积要求为准，并且最大限度的降低开发商自身设计带来的非可售面积。
② 减少架空层等使用：架空层一方面让建筑空间更加的灵活、通透，减少小区压抑感，另一方面可以打造成交流互动空间，增加销售卖点，但是需要重视的两点是，架空层是否能够带来销售溢价来弥补容积率损失，另外架空层是否真的后续被利用成交流空间而不是被利用成“自行车停车”“垃圾摆放区”，都是一大疑问。
所以刚需项目在使用架空层上，要慎重。
③ 控制住宅内部不合理的偷面积，避免过度赠送合理控制赠送面积的比例，尽量避免以下现象：平面中比例过高的赠送面积；采用改造外立面的手法进行偷面积设计；大面积的内部改造，特别是大面积的补板；大面积无功能性的架空层或灰空间设计。
尽量利用设备平台、阳台、飘窗等进行面积赠送；- 03 -投拓阶段的设计关注点设计关注点1：当地政府在规划指标、代建、拆迁、限高、绿地率、容积率、停车配比、配套、绿建、装配式等政策上的特殊要求。
上述要求均对方案的排布及成本增量有显著影响，明确上述风险对成本测算的准确性至关重要。
所以拿地阶段的风险管控极其重要，对成本的影响以千万来记取，打通各个部门的权责，让所有部门参与到拿地阶段的风险梳理显得非常重要，为此碧桂园下发《规划专业-前置条件一览表》，让各个部门都参与到前期的风险排查中，强化风险梳理的责任和权利。
设计关注点2：排查市政配套成熟程度、区内的不良环境和地质，预估成本费用。
地块未拿地之前，地块的配套是否成熟影响着未来配建的用房及管线的接入，区内不良地质条件则影响着地下结构的方案，这些都影响着拿地成本的估算，越详细的排查这些风险点，对成本测算越有利。
戳这里，一键对标成本力设计关注点3：前期定位准确、售价预估合理，产品排布货值/利润最大化准确的产品定位意味着：产品配置准确，建安成本可控；成本测算准确；售价预估合理意味着：货值计算准确，方案货值最大化利润最大化，产品设计合理；- 04-方案阶段的设计关注点方案设计阶段决定了项目成本的70%以上， 成本控制的效果明显，阻力小，应强化方案阶段的成本管控！！设计关注点1：地勘前置，指导方案设计方案阶段，勘察介入摸排地下情况，指导方案设计概念方案设计基本完成后，建筑总图单体定位基本确定，此时勘察需进场完成初步勘察报告，提供场地的地质条件及分布、抗浮水位、不良地质、桩基参数等等。
设计关注点2：基础/桩基选型根据初勘资料组织桩基选型方案比选，一般情况，各基础类型的成本按以下顺序递增：天然浅地基基础→复合地基浅基础(有时采用强夯挤密砂桩等处理方式代替）→筏板→预应力管桩→人工挖孔桩（逐渐受限制）→灌注桩；控制基础埋深，高层建筑的基础埋深按设计规范要求为上部柱长的1/18,以满足抗倾覆和抗滑移的要求，在实际设计中如以上要求通过计算能得到满足，则基础埋深可适当放宽，例如改为1/20。
减少基础埋深可以减少土方量，并对工期有利。
设计关注点3：支护设计基坑工程中常用的基坑支护形式包括：放坡；土钉墙；复合土钉墙；重力式挡墙；悬臂桩；双排桩（双排桩+锚）；单排桩锚；钢板桩；SMW 工法桩等。
应根据每种围护形式的特点和适用条件进行选型。
一般同等条件下支护形式的造价从低至高依次为：放坡开挖＜土钉墙＜ 复合土钉墙＜拉森钢板桩＜型钢水泥土搅拌墙（SMW工法）＜锚桩/悬臂桩支护＜地墙＜内支撑。
设计关注点4：结构方案前置设计关注点5：土方平衡案例