容积率电梯洋房²，你竟不知道？

院长本人好久不踩盘，这次介绍的楼盘，说实话有点低调。
2年前，一个家境殷实的同学告诉我，武清有一好项目，他很多同事认购了。
我二话没说，就奔过去，当时看完了，并没有感觉值得期待（文章最后解释原因）。
直至最近，朋友再次问我此项目，我决定二次拜访，到了项目得知已然准现房了，今年10月交房！！！没错，还有三个月！！！不卖关子了，说说项目的信息：御河·雍阳公馆说到名字，很多人都会问我，在哪里？因为的确知名度不高，我给大家在地图上标注一下，顺带说一下这个区位。
局部：整体：关于位置，咱们先说缺点：第一：虽然在运河西侧，但是武清所谓的河东河西，从来都不是按照运河分，而是按京津公路分。
这么看，雍阳公馆和融创项目，同样属于河东。
在武清城区整体西推的大节奏下，处于河东，是个不利因素。
第二：此处距离徐官屯主要街道比较近，首先夜生活比较丰富，其次学校划片十五小、二中，整体不算优质；但是如果您条件允许，项目距离六力学校（私立名校）很近，只有一路之隔，如今售楼处位置规划为幼儿园。
参考阅读：天津市武清区六力学校启动招生第三：八一飞行表演队航线噪音。
当初我陪朋友看水岸唐宁，就是现在的武清融创项目，飞机就是贴着脑皮飞，噪音很大。
雍阳公馆距离融创很近，虽然声音稍弱，但是不可避免还是明显存在，这个噪音的问题，每个人的要求和忍受程度不一样，需要大家实地体验，院长只是提醒大家注意观察。
再说区位优点：第一：出门就是运河，景观无敌。
再加上京杭运河2020年通航的消息，坐船去北京咱们不指望，但是家门口一定是一条亮丽的风景线。
至于运河通航的最终落地程度，院长认为，非常值得期待，因为咱们要知道这事儿是谁说的！虽然武清段本身就具备通航条件，最近的规划优化工程规招标，又证实了进一步的动作。
参考阅读：1、京津冀探索北运河旅游通航 天津人坐船去北京2、重磅！通州北运河12公里河道下月通航！游船能坐50人3、投资14亿！武清北运河段旅游通航最新消息！4、武清运河两侧将进行城市设计规划！方案开始招标第二：距离开发区非常近，一路之隔（京津公路），咱们就能看到开发区的招牌了。
对于开发区工作的小伙伴，开车5分钟...第三：距离正在建设的万达广场，实际步行距离3公里。
虽然我个人对于万达广场并没有什么多大的期待，但再怎么说都算一个商业配套，绝对是大大提高了生活便利性。
第四：就是很多传言轻轨站距离此处不远，由于没有实锤，我们姑且算半个利好。
其实整体走线从此处往西拐，是有很大可能性的。
再说，如果没有什么明确的利好，咱们北方第一开发商大融创，为啥收购永泰郦郡呢？而且收购的不只是这些住宅，还包括大岛、小岛，这是要搞事情啊！位置说完，大家自己鉴别。
你要问我，位置好不好，好过水城和商务区么？我个人是肯定会说没有的。
但是我曾经在房研群谈过，所有的优缺点，都要结合着价格说。
雍阳公馆的价格，15500元/平方，1.0容积率，得房率80%-85%，4层（准确的说3层半）或6层到顶电梯洋房，这个性价比看上去应该是刚刚好，不高不低，但是了解了以下一些配置，我就会觉得有点值得了。
1、全社区石材路面，无论人行道、车行道、消防通道，都是石材铺装（石材已经进场，等待铺装）。
2、耶鲁品牌铝木门窗（铝包木、木包铝的我实在懒得去研究），指纹密码锁，而且不是吹牛，由于是准现房，门窗已经开始安装了，大家可以进去工地看。
3、一层挂石材，高层虽是仿砖涂料，但是了解后得知，本身项目准备贴砖，由于现在对于建筑立面限瓷（以防脱落砸人），改成造价相近的仿砖喷涂。
插播一下，说道这里，我想起来我对于远洋红熙郡的误会，认为其二期喷涂比一期贴砖降低了品质，实际是政策要求....因此正式向远洋红熙郡项目道歉！（链接：武清曾经红极一时的楼盘，房票卖到30万！）4、楼道大理石步梯，比很多洋房的瓷砖又升级了一个档次。
5、全社区WiFi信号覆盖6、2019年10月交房，过了春节就拿房本。
开发商开发商：雍大建筑（武清企业）开发商同时也是项目建筑商，说白了就是自己买地，自己盖，有钱任性！公司从事建筑行业多年，承建很多军事工程，所以施工能力是有的。
工作人员非常自信、诚恳地邀请我去参观工地，声称全部用的都是好材料、好工艺，并欢迎各大业内人士品鉴，但是由于当天大雨过后路面过于泥泞，院长为人又过于爱干净（你也可以说矫情），没进去。
从工地的各个入口处还是好好打量了一番，有一种华庭豪苑的感觉。
其实项目距离交房仅3个月时间，基本真的可以说所见即所得，更多想了解的细节，你们感兴趣就自己去看。
但是不能通过观察所得的，一个是小区的绿化，一个是物业。
绿化的风格、造价，都没有明确的说法。
开发商只有一句承诺：一定是造价高的成年树木花草移植。
但是整体上，我对开发商的审美，没有太大信心，绿化这事儿，不好好设计，可能花大钱，效果却出不了，我在文章里提醒一下老板，天下文章一大抄！物业开发商自持，之前没有经验。
说到这，开发商也是承诺：一定打造严格管理，以奥克斯盛世天下为戒，以城投熙和园为榜样（是有点搞笑的），保证优质社区，房产增值，老板的很多亲朋都因为信任买的这小区，定不能辜负信任。
说到这里，我感慨非常多，这纯粹一个不会表达，只会盖房子的主儿！规划与数据整个项目占地面积53000平，建筑面积53000平米，容积率1.0，绿化率45%，总户数448（户均面积将近120m²），总车位800（车位比：1.79），半人车分流，地上车位280个（位于小区最外侧洋房），地下车位520个。
小区共17栋楼，最低3层半，最高6层，全部是一梯两户的电梯洋房，是不是感觉很舒适。
项目东南角规划为幼儿园。
户型从95-230m²，均为南北通透、一梯两户2居-4居，都很宽阔，还都有大阳台。
项目说完了，院长再啰嗦几句：我一直在思考一个问题，御河·雍阳公馆其实并不是一个差的项目，为什么都盖成现房了依然没有清盘。
虽然区位有伤，但是价格不高且现房，到底是哪些缺点。
我想了半天，其实除了位置、学区之外。
基本的缺点可以概括为一点：不会营销！不会吹牛X！没有专门打造豪华的售楼处，很少在商场布置展台和投放广告（最近发现有一些了）；没有让中介疯狂转发；没有一套非常动人心弦的华丽销售说辞，销售经常朴实地说，好东西，您去工地看看就能了解；没有什么所谓的私家管家物业；就这么踏踏实实盖，自信地认为，等盖完了拿作品来俘获消费者芳心。
这绝对是佛系卖房，我极度怀疑开发商没有贷款！开发商强调，酒香不怕巷子深，殊不知，这可亏吃大了，因为在武清这个供地情况下，你的对手都是骨灰级别的营销大佬！这不禁让我回想十几年前，武清大部分小区还都是本土开发，还没有什么华丽的营销套路，即使盖的很好的房子，都是营销白痴，呆呆地卖。
营销本无错，可以提前让消费者感知自己喜欢的环境，把项目好的一面展示给消费者。
帮助消费者做决定，如果每个开发商都懒得说自己房子什么样，的确大家也很难受。
但是近来10年，营销慢慢成为开发商欺骗消费者的最好工具，我可以花2000万打造一个豪华的售楼处，却能在施工中到处偷工减料。
高周转，卡预算，使得很多大品牌建筑层层分包，实际盖房子的就是你隔壁村的三大爷...这种市场下，讲什么品控，什么品质...为什么近些年，维权不断，维的是什么，很大一部分就是吹过的牛逼，都不能兑现。
当年远洋香奈的远程医疗，当年鸿坤原乡半岛的私家码头，当年泉上文华说的戴德梁行物业...我什么也没看见。
其实早在的春节前，我去踩盘龙湖春江郦城，就在抖音提示过大家理性看房原视频内容如下，欢迎大家抖音“武清住宅研究院”加关注，获取更多内容，帮助大家武清选房！说实话，这次踩盘感受颇深，想到两年前为什么我对雍阳公馆不感冒，就是那时候入了华丽售楼处、幽静示范区的坑。
对这种不会营销的“建筑商”，嗤之以鼻！同在两年前，还看过一个南湖项目，也是朴实地卖，丝毫不华丽，但是最近交房后我去参观，发现确实是南湖区域工程质量最优的社区，各方面优势明显。
但在碧桂园抢房的今天，此项目至今都没卖完，也是现房了，项目信息卖个关子，下期我再去踩盘...哎！不管项目到底如何，适合不适合你，我认为咱都应该珍惜雍阳公馆这样的“实在人”！