中海厦门东湾项目(中海厦门东湾售楼部电话)

-01-中海厦门东湾的亮点和不足中海厦门东湾是最近大家关注度很高的项目，景观面好的户型放风价是4.4-4.8。
值不值这个价得实地调查了才能下结论，没有调查就没有发言权。
从现场探盘的情况看，这个项目应该是不愁卖的，尤其是119和143户型，据销售透露，预约的人很多，供不应求，好楼层很难买到。
现场销售也表示，项目很快就会开盘，而且开盘是奔着清盘目标去的。
从项目工程进度看，不少楼栋也已经出地面七八层，工程进度也满足拿预售证的条件。
中海厦门东湾这个项目亮点不少，集美目前缺的就是高品质海景房。
鹭岛学者就先挑4个亮点说下。
亮点1、“一线海景+超大玻璃落地窗”的最佳CP组合厦门东湾项目总共8栋楼，都是17-20层的小高层建筑，有6栋楼是沿着海岸线一字排开能享受到永无遮挡的一线海景。
但光有一线海景还不够，还得有相匹配的门窗系统才能尽情享受。
该项目现场目前开放的103平米、119平米和143平米三个户型都采用了大落地窗设计，而且是一整片大玻璃，窗墙比极高，几乎整面墙都是玻璃。
有经验的购房者一看到这样的超大玻璃落地窗就能感受到项目的用料十足。
一整片大玻璃的落地景观窗是高端住宅和高端酒店的标配。
也是户内装修设计能不能出效果的关键所在。
有大玻璃落地窗的房子后期随便配点家具和软装都能很显档次。
随便买个宜家5千块钱的沙发摆一下都能摆出意式奢侈品牌5万块钱沙发的气场。
但很多开发商为了节约成本会把大片玻璃化整为零，多加一些栏杆，就可以使用小片点的薄一点的玻璃。
造价就可以少很多。
施工难度也会小很多。
像滨海浪漫线上就有个楼盘虽然占据一线滨水景观C位，但开发商却在客厅窗户中间立了根柱子，还美其名曰ArtDeco风格。
下面的图片就是东湾项目的大玻璃落地景观窗、普通项目落地窗和浪漫线沿线2个项目落地窗的对比，真是没有对比没有伤害。
此外，东湾项目的门窗采用的是系统窗，隔音效果会比隔音效果本来就已经不错的“中空玻璃+断桥铝”门窗好。
在现场关上窗户后基本就听不到车辆声音和隔壁楼栋的施工声音。
亮点2、会长大的户型，套内的主要空间都没有承重墙，后续业主可以根据不同时期的不同居住需要进行格局大改造刚需客群和非刚需客群对户型的需求点是不一样的。
刚需客群巴不得80平米的户型里安排出4个房间2个卫生间，各个空间的大小无所谓。
但很多非刚需客群对房间数量的需求没那么多，有些希望客厅更大一些，有些希望客厅里安排一个儿童游乐区，有些希望主卧更大一些，有些希望主卧要配衣帽间，又有些希望主卧配书房等等。
很多人在不同的人生阶段对户型的需要也是不一样的，年轻的时候是刚需，打拼了几年后就不是刚需了，以后的小孩也不是刚需了，小孩长大了也喜欢自己住。
鹭岛学者所在的小区就有业主把4房改成了2房。
很多人换房子的原因就是户型无法满足当前阶段的使用需求，房子里又到处都是承重墙不能随便改格局。
厦门东湾一共有5种面积6个户型，主空间内都是无承重墙设计，能满足不同人生阶段对户型的需要，大概就是想让业主买了就不想卖。
（实心的线代表承重墙，空心的线代表非承重墙）亮点3、建筑外观、公共空间都是不易衰老的高颜值其实很多住宅都谈不上什么建筑风格更谈不上什么高颜值，交房没几年就有各式各样的凸窗、防盗网，又或者被各种各样五颜六色的玻璃封闭。
厦门东湾项目全部都是封闭阳台，连每层的过道都提前用玻璃封闭好。
这就确保了建筑外立面不会被猪队友一样的邻居以各种方式破坏掉。
就像岛内的厦禾裕景，都交房那么多年了还是一样崭新如初。
同时期的其他楼盘从外立面看已经沦为老破小区了。
厦门东湾这个项目还延续了中海杏林鹭湾的网红地库，地库的管线整洁，地库大厅的装修标准也不低。
地库颜值和品质不输岛内一些豪宅产品。
国家标准规定的地库车道净高才2.2米、车位净高也才2.0米。
东湾的地库净高2.7米，远高于国家标准，当然成本也会高出不少。
但净高2.7米的地库实用性大大增加。
可以停一些C型房车。
搬家、平时更换家具、更换绿植也不用担心小货车会超出地库限高而被限制进入。
更重要的是，净高高一些的地库更加高端大气。
厦门东湾地库实拍亮点4、精装修用料十足中海厦门东湾的精装修标准是高于中海杏林鹭湾的，也是高于目前岛外几个在售楼盘。
除了常规的精装修项目外，项目还选用了很贵的大金中央空调，配置了不少玄关柜和洗碗机稀缺的海景 X 会长大的户型 X 不老的颜值 X用料十足的精装修= 让人买了就不想卖。
尤其大面积的户型。
有品质没海景的房子虽然可以自住，但不稀缺，竞品多。
没有品质的学区房只能住9年，有品质的海景房却可以住几十年。
市场取决于供求，如果后期业主们都不舍得卖呢？接下来再聊聊中海厦门东湾的不足：相比集美其他一些项目，地铁是目前这个项目比较明显的不足。
虽然地铁9号线未来可以直通岛内也能对接6号线。
但9号线应该是分期建设，集美-同安段会先行建设，集美-岛内段贯通的时间会在项目交房后。
但这个项目紧邻BRT东安站，其实进岛也还算方便。
BRT的速度也并不会比地铁慢。
-02-中海厦门东湾的地段评测关于中海厦门东湾的地段分析，在之前的文章《集美规划定位跃升，西亭、集美东部新城和马湾谁是下一热点？》有做了一些分析。
在那篇文章里鹭岛学者还提出了一个关于地段价值评估的“无差别半径理论”。
在这里鹭岛学者还想跟大家分享两个地段选择的心得。
1、在汽车时代，在挑选地段的时候思想千万不能还停留在步行时代。
不是只有步行能到达的配套才算配套。
稀缺的高频使用的配套才需要在步行范围内，像滨海浪漫线，每天散步和跑步都会用到，是真正高频使用且稀缺的配套。
其他使用频率相对较低的配套，像图书馆、歌剧院、电影院、大购物中心等，只要开车二三十分钟内能到就行。
其他的像超市、便利店、理发店之类的只要是个楼盘都会有配套，交房后都会开起来。
2、买房不是租房，千万不能用租房思维来买房。
租客喜欢的房子和买房人喜欢的房子不一样。
大家租房都喜欢地铁口商场边，方便上班方便出去吃饭。
但买房不一样，会买房的也都能买车。
买房前是自己一两个人单独住，买房后和家人一起住的话出去吃饭的频率也会降低很多。
就譬如，岛内罗宾森，典型的地铁口商场边又是新房，然并卵。
厦门东湾项目紧邻滨海浪漫线，离地下通道也很近，过个地下通道就能到浪漫线海边，也算是亲海的房子。
集美新城西亭的几大公建配套开车20分钟也能到达。
嘉庚体育馆的银泰购物中心和新华都也都在3公里以内，打车起步价就能到。
生鲜超市、便利店、药店、理发店之类的高频使用但极易复制的配套，买过房子的人都知道，交房后一两年都能开的起来。
精装房的入住更快，这些配套商店的开业速度也会更快。
至于学校，和翔安遍地实验不一样，集美目前只有2所“实验”学校，一所是外国语集美校区边上的集美实验小学，另一所是这个楼盘边上的福建教育学院附属集美实验学校。
-03-楼盘开发商分析这个楼盘是中海独自开发，中海是央企。
该楼盘的项目公司厦门中海海怡地产有限公司是中海100%控股的全资公司，避免了联合开发的各种风险，也避免了开发商和物业分属不同集团而导致的后续项目在物业公司和地产公司之间的各种扯皮。
厦门这几年出风险或者正在扯皮中的几个项目都是2家及以上开发商联合开发的。
像D同府、泰H与“豪宅教父”合作的项目、翔安新店N多开发商联合开发的那个SOHO综合体、集美新城那个外地开发商和本地开发商合作开发的商场迟迟不开业的项目等等。
这个项目拿地价格就只有2.7万/平米，项目盈利应该问题不大。
再加上今年又是中海入厦十周年，有打造精品项目的动力。
鹭岛学者跟中海地产内部的人有交流过，他们集团现在对厦门公司的要求就是要走精品路线。
-04-小区布局与户型分析整个楼盘有8栋楼，共5种面积、6个户型，得房率在82-85%之间，高于正常高楼层住宅75%的得房率。
100平米以上的大面积户型都分布在沿海第一排的那6栋。
其他2栋则安排100平米以下户型。
岛外近期开盘的项目很多都是以100以内小户型为主，像这个楼盘以100平米以上的大户型为主的算是比较少见。
最近有去看新楼盘的人可能都发现了一个有趣的现象，越来越多新楼盘的销售材料上面的户型图都不标注尺寸了。
因为有些房间实在太小了，可能连常规尺寸的床都放不下。
有些客厅或者餐厅可能太挤。
所以这类户型开发商一般就不会轻易把尺寸标出来。
近期某热销新盘约89平米户型图厦门东湾的销售材料里，所有的户型包括小户型的户型图上都明确的标出了房间和客厅尺寸。
单单这点就可以说明很多问题。
在这个楼盘里面积越大的户型越好。
当然，定价估计也会更高。
景观盘和刚需盘的消费群体不一样，会消费景观的客群购买力都比较强大，对居住舒适度的要求比较高，景观盘的大面积户型会更受欢迎。
会消费景观的客群挑选户型的眼光也会比较挑剔，不是房间越多越好的道理这部分客群心里都很清楚。
3000栋就是很好的例子，3000栋朝向好景观好的大面积段的户型价格就会比小面积段的户型贵几K。
而且3000栋里有很多面积小的刚需户型。
中海厦门东湾则是以100平米以上大面积户型为主，100平米以下的小面积户型只有2栋楼。
未来整个楼盘的价格是以大户型海景房的价格为主，避免了叁仟栋均价被小户型拉低的尴尬。
再者厦门东湾小区里大户型的业主顺手把小户型的那两栋都买下也不是没问题。
毕竟小户型也是无承重墙设计，也可以改造成大客厅户型或者主卧带衣帽间的户型，老人和年轻人住在同一个小区里的不同楼栋也是很多人理想的选择。
05、多少钱可以入手？鹭岛学者认为，可以从三个角度去判断这个楼盘的价值。
（1）跟周边二手房对比首先，同一个楼盘新房和二手房的价格就不一样，新房不用中介费和税费，交易风险也比较小，售价自然要高于二手房高几个百分点。
其次，大玻璃落地窗、不易衰老的高颜值外立面、高颜值的公共空间、带中央空调的精装修、会长大的户型，这几个亮点每一个单独拿出来都能让人愿意多掏几万到十几万。
周边二手房即便是业主自住装修，除非找了专业设计师设计，不然95%的二手房的精装修在接盘的人眼里都是要敲掉重装的。
再者，大家都已经发现了，旁边的二手房视野很多会被新建的社区服务中心、写字楼（中盾公司园区）和新楼盘遮挡。
以3000栋为例，能看海和看不到海的户型就有几K的差距。
3000栋北面的恒亿和金沙湾两个楼盘也是一样，低楼层不看海的和高楼层看海的也有几K的差距。
总之，这个楼盘和周边的二手房的客群是不一样的，是不同的细分市场。
这个地段也不是强学区属性的地段，这个地段的二手房体量也十分巨大，跟亭北中交的情况完全不是一回事。
亭北是强学区属性，二手房就单独一个楼盘，再加上现在两年限售，买一套2年内就少一套，来几个有应急入学需求的家长就能让中交变得奇货可居。
东湾这个新楼盘比周边二手房贵是正常，周边二手房也并不会因为这个楼盘定价高了些就会有价值的跃升，新老楼盘之间巨大的品质差距难道业主自己心里没点数吗？和周边的二手房对比完自然也会明白为什么放风价那么高还会有很多人预约。
不得不说，高端玩家们的眼光还是很雪亮的。
（2）跟集美那些在水北面的景观房对比山南水北为阳，这句话看上去像风水玄学，但实际上是古人总结出来的具有科学依据的一句话。
北回归线以北的地区，客厅朝南就能避免西晒、冬冷夏热等问题。
海景房往往会将客厅设置在面海的一侧，如果房子在水的南侧，那么客厅就很难做到朝南。
因此在海景里，又以在水北面的房子最香。
五缘湾北岸和南岸巨大的价值差异难道仅仅只是学区不同吗？集美在水北面且客厅能够朝南面海的一线海景房不多，就新开业的那个商场边上有一个，这个楼盘虽然外立面被业主自己毁了，但能看海的户型的价格也都不便宜。
（3）跟海沧湾的海景房对比在之前的文章就分析过，海沧湾的定位是区级中心，集美新城的定位是城市副中心，环东海域的定位是市级中心。
海沧湾的品质一般的海景房都稳稳的4w+（别说海沧湾那些海景房是“学区房”）。
这个地段既是集美的新城也是环东的起点。
又有某个闲置用地项目为guo捂地20年，避免了这个片区过早的被低水平低定位的开发殆尽最终导致片区后续发展乏力。
就像环东同安新城此前因为JinDi因祸得福一样，虽然总建200多万方的土地被耽搁了几年时间，土地收回后重新引入了开发商、大片高端写字楼和名校，发展结果反而更好。
集美大桥头也会因为这个闲置用地项目因祸得福，让这个“桥头堡”的未来前景充满想象空间。