合肥，这次出乎意料

前几天，国家统计局公布最新70城房价数据。
看了下，下跌的城市不少，但合肥，还是让人有点小惊讶，数据竟然还不错。
9月，新房房价涨幅0.7%，居全国第1；二手房价涨幅0.2%，排在全国第4。
大家都清楚目前的楼市大环境，合肥有这样的表现已是万分难得。
但出现在合肥，也有合理性的地方，合肥的楼市本来也有些有些特殊。
怎么看现在的合肥楼市？我有4点总结：1、合肥市场在下行，但还是好于90%的城市。
2、新房供应非常紧，这是合肥韧性强于大多数城市的根本。
3、新房分化剧烈，降价和千人摇并存。
二手降，但房价还是高于涨前水平。
4、合肥有价值，核心打新依旧香，选学区、选产业、选楼龄。
合肥市场，相对全国来说，还不错。
废话不多说，合肥现在的市场数据。
1、今年，合肥降价的新盘不少，1成首付、买房送车位，这些促销活动合肥市场不少，但仔细看看，基本集中在新站、城北、肥东板块，这些区域的价值确实不高，只建议本地刚需考虑。
2、但新房核心区，表现还是牛，高新、滨湖的新房依旧千人摇不断。
前几天，滨湖省府的高速尚宸院，63套房源登记1997组客户，普通资格中签率仅8.02%；此前，保利中交越秀天珺二批次324套房源，共有4136人参与登记。
3、二手市场还在回调。
9月根据平台显示二手挂牌量超过10万，二手成交仅有1737套，虽然成交量很稳定，但二手市场的回调，看来还会持续一段时间。
4、第三次土拍结果出炉，毛坯限价全面上升，未来市区新二手房倒挂会逐步收紧。
各大板块，毛坯限价都有提高，比如小庙涨约2000元/㎡，包河涨约2000元/㎡、滨湖涨约2000元/㎡、瑶海涨约2000-3000元/㎡。
5、二手核心板块收紧，但共识还是很强。
去年十月考察结束，我们就曾预测合肥房价至少回调20%才算合理。
除了大环境的因素，还是因为合肥2020年年底这波涨幅太大，比如政务区从均价3w+涨到了4w+，贷款指导价跟不上涨幅，二手首贷都需要5成首付，这使得二手的性价比很低，但新房供应又紧张，二手价格回调也是市场行为。
但从成交来看，核心区的共识还是很强。
9月成交最高的4个区分别是蜀山、滨湖、新站、包河。
除却新站的成交均价为1.49万/㎡，其余全都突破了2万+，优质板块认可度还是更高。
这是合肥市场，必须了解的5点关键性信息。
合肥市场，怎么看？还是有上涨回暖的预期。
1、合肥的产业、人口、限价等基本面是不用多说，每年10万+的人口流入，以及这几年合肥在新产业赛道上的表现，这是长线看好合肥的基础。
2、核心区供应紧张，韧性算强。
虽然合肥二手挂牌看着很高，但合肥老城界面很差，政务、高新、滨湖、经开这些新崛起的核心板块，15年内的次新也不多。
所以，合肥核心区还是有易涨难跌的特性。
3、合肥二手市场的回调可能还会持续，入场要有回调的预期。
虽然合肥新房还算火，但二手市场是最影响买房预期的，大环境不回暖，市场短期很暖迅速回暖。
4、核心区打新毫无疑问是合肥楼市的重点，但未来随着新房限价走高，二手价格回调，二手性价比会慢慢回升，后期可以注意捡漏。
5、在大环境这么冷的时候，合肥还能有千人摇，土拍市场还算给力，足以说明合肥价值还是可以的，渡过低迷保值增值完全没问题。
合肥买房，我认为今年年底-明年年初，还是值得看时机买入的。
合肥怎么买？我认为主要三个逻辑：产业、学区和楼龄。
第一梯队排序不变，还是政务和高新，政务关注10内次新二手，今年或许有不错的降价笋盘。
高新重点看蜀西湖，重点还是打新。
第二梯队是经开学区房，尤其是168玫瑰园学区以及近政务区的部分。
以及滨湖区，滨湖的供应还是比较大的，我建议大家关注省府和金融板块。
新站、肥东不要看。
肥西不是预算不够，短期建议都不要考虑，今年重点等核心区降价。
在前面梯队板块，重点挑新房、挑优质学区房，这样买保值增值绝对没问题。
最近，这两年的行情，注定对很多人来说是机会，对很多人会倍感艰难。
合肥市场情况大概如此，本文没有情绪，没有渲染，希望大家都能考虑清楚自己的情况再做选择。