因为相信所以看见 陈江洪：缔造灿邦城市色彩生活家

有些事情，从未想过遇见就会有延续，有些地方，从未意料来过便不曾离开。
“有些人因为看见、所以相信，而灿邦人因为相信、所以看见。
”这是陈江洪在灿邦官网董事长寄语里的致辞，这也是陈江洪对过往15年坚守大湾区，笃定的看好临深版块的大亚湾的片区的最佳诠释。
相信的力量，这是陈江洪的回答，也是他对过去的总结。
过往15年，风禾劲起，枝叶复苏。
灿邦集团早已成为大湾区举足轻重的城市色彩生活家，在和这座城市同命运、共呼吸的15年间，灿邦集团也已经完成了从量到质的蜕变，灿邦集团和他的缔造者陈江洪先生，也成为无数中国中小开发商转型和生存的最佳研究范本。
回溯灿邦过往15年的发展，因为相信，所以看见，珠三角一体化浪潮，深莞惠城市圈的融合、大湾区纲要的发布、深圳先行示范区的提出，陈江洪都是躬身入局之人。
一个没有经历过最坏的时代的人，是不足以去伤古怀春，指点江山的。
更让行业铭记和尊敬的则是无论顺境、逆境，市场如何，陈江洪都坚持自己的判断，春天一直都会来临，只是时间问题，在市场最哀鸿遍野的时刻，陈江洪为大亚湾市场代言呼喊，春天派掌门、春天老祖名动江湖。
春天这连两个字，也成为陈江洪在临深地产圈最显著的符号，迄今为止我们依然无法得知，这个春天的背后有多少个寒冬、酷暑、严秋的等待。
艾青说，为什么饱含泪水，因为我对脚下的土地爱得深沉，陈江洪也一样如此，15年春天，早已到来。
当我们以今天的市场和城市变迁来回头理解陈江洪，很难说是大湾区的时代浪潮造就了陈江洪和他的灿邦集团，还是灿邦集团从2005年的坚守，终于迎接到了属于他和灿邦的春天百花盛开时代，但相信所以看见，相信的力量，都让陈江洪和他的灿邦集团在过往以及当下的市场中难能真实可贵。
本期我们一起走进，陈江洪和他掌舵的灿邦集团过往的岁月，当下的江湖。
危机本身也是机会但遗憾的是很多人看不到2020年11月下旬，微风不燥，阳光正好。
在石化大道399号灿邦国际原售楼处的办公室，陈江洪和他的灿邦集团在这里起步、成长、坚守、蜕变用了15年，进而在湾区成为举足轻重令人瞩目的城市运营商。
自从灿邦国际在2010年首次开盘之后，陈江洪就在这里，现在依然在这里。
和惠州这座城市结缘的2005年，15年前的那个时节阳光如否灿烂，彼时对于灿邦对于陈江洪已经不重要了。
桃花流水依旧在，不见当时劝酒人。
灿邦国际的办公室不远处，就是大亚湾的动脉线石化大道，车来车往，川流不息。
2020年的陈江洪和我们第一次见到陈江洪的2012年，中间相隔了8年，8年时间兵已经将，木已成林，但陈江洪依然还是如此，和第一次见面并没有什么不同，微微的笑意，两眼目光笃定。
“现在的石化大道车水马龙、霓虹闪烁，堵车成为家常便饭，但2005年的石化大道在路上开车基本上是不用带刹车，随便开，因为确实没车。
从大亚湾到惠阳、惠城，车就更少了，不会有车跟你交汇。
“陈江洪说，来到惠州这座城市缘分，是因为他坚持看好珠三角城市圈，坚持看好深圳对周边的辐射作用，虽然是看好，但客观的事实却是，惠湾的房地产市场，刚刚从房地产泡沫时代起步，对于行业信心的打击非常大。
陈江洪解释，当时深圳灿邦是没有机会进去，集团处于初创阶段，资金实力也并不雄厚，选择只能放在深圳周边，看中大亚湾，是觉得这个地方又有港口，又是海边，离深圳又这么近。
虽然现在条件不成熟，但是相信有一天这个条件一定会成熟，“因为深圳当时给我的印象还是非常深刻，非常有活力，有强大的发展势能，一定能带动周边，辐射周边的城市。
“2005年来到惠州一直到2010年陈江洪和他的灿邦集团第一个项目灿邦国际才入市发售，陈江洪表示，05年到08年这几年，有很多时间也不在大亚湾，因为那时候判断时机还没到，“拿到土地之后，平时我也不来，偶尔就一两个月有时候才来几天。
“在惠湾片区，05年到10年这段时间的市场，也是很多人是不愿意去提起的回忆，那时候的惠湾市场处于初始阶段，一路上很多人信心高涨，最后折戟沉沙，深陷泥潭无法自拔。
陈江洪说，危机本身也是机会，只是很遗憾很多人看不到。
陈江洪和他的灿邦是如何在市场的振荡期寻找到机会的呢？陈江洪坦言，在那个阶段，虽然从长远战略上看认为未来大亚湾空间巨大，但是也认为战术上也就是实施的时间也一定要控制好，时间没判断好，再好的战略照样可以会失败，很多项目当时都是亏钱的。
“一直等到2008年，觉得市场慢慢上扬，我们才开始准备来开发，结果又碰到金融危机，金融危机我们马上停掉、喊停。
2008年12月份，整个公司放假半年， 2009年5月1日开始再来上班。
“陈江洪说，感觉经融危机非常严重，而且预判一定会出政策，当时的情况是坐售楼处也没用，也没有客。
市场一篇萧条，“我们当时还在准备报建，大家与其坐在这里，不如让大家回家去玩，玩完了5月1号来上班就拼命干。
”陈江洪笑着说，2019年5月1日，上完班就赶快开始报建，要求团队必须在2010年上半年能推货，要能够开盘。
“现在来看，我们当时有一些判断可以称神来之笔。
”2010年3月初期待已久的沿海高速通车，陈江洪判断判断说可能要出调控政策了，此前因为高速公路没有通车，大亚湾的房子卖的时候压力很大，但是高速公路沿海高速的通车，对大亚湾是一个短时间强心剂，所以一定要高速公路通车后开盘，但是又一定要在调控来之前要售罄。
灿邦国际原定于2010年3月份的第一个星期六开盘，最后卡在了3月倒数第二个星期六开盘，“当时卖到6000块钱是这个区域的最高价，周边原来别人都是卖4000多，两个小时售罄。
”在灿邦过期开盘后，突入袭来的调控政策不期而至，大亚湾的房地产市场又开始进入一场无可奈何的腥风血雨，但陈江洪和他的灿邦集团完美避开，陈江洪又一次开始重新审视大亚湾这个市场。
不用追一匹马 而是花时间种草冬天来了，春天还会远吗？年轻的灿邦在陈江洪的预判下，用一个轻盈的马赛回旋，抓住了在2010年到2011年3月之间的窗口时间差，完美转身，等候下一个春天的到来。
彼时的大亚湾，正好处在深圳2007年新一轮房价上扬的同期，深圳房价越涨越高，把许多经济实力不太充裕的深圳人挤到周边城市，由于大亚湾拥有出众的自然环境，离深圳仅仅一小时的车程，最重要的是房价只有深圳的1/4，楼盘品质也不错，因此吸引了大批深圳投资客涌入。
向东500米，房价少一半。
但在2010年9月，深圳限购不期而至，让持续上扬近3年的大亚湾市场骤然打回原形，惠州市统计局统计数据显示，在2010年末攀升至接近5000元/平米的高位后，2011年上半年大亚湾一手房成交均价为3638 元/平米，同比下降15.3%。
很多人期待市场怀瑾握瑜，风禾尽起，但残酷的现实却鹤归华表，代马依风。
按照陈江洪自己的话说，市场预判是个技术活，不在于说某一次你的判断很准确，更重要的是不断学习观察，不断思考，经济发展宏观有宏观的一些规律，区域也有区域的一些规律。
在2011年陈江洪就在研究，大亚湾市场和深圳市场的关联，因为大亚湾市场受深圳市场的影响非常大，事实上就是深圳市场有一个浪，浪头就一定到大亚湾。
“所以要把大亚湾放到深圳市场去整体上看待，时间会给出答案，我坚定的认为中国没有比临深更好的片区，现在短时间的下行或者市场处于波谷，放在经济规律中来看，都是正常的现象，当大亚湾片区认知问题解决后，深圳人一定还会到大亚湾，就看哪些开发商，哪些项目能够做好准备。
“这是2012年陈江洪接受南方都时报采访的一段话，在市场低迷的时刻，陈江洪不懈余力的为大亚湾市场奔走疾呼。
一段时间没有项目的灿邦，靠陈江洪赢得了春天派广泛的行业关注。
在灿邦国际到灿邦新天地这段4-5年时间内，春天派是陈江洪留给外界的标签，至于这个标签，行业有多重看法，其中更多的看法则是，不切实际，因为陈江洪所谓的春天，始终没有到来。
在陈江洪看来，春天一直都会到来，灿邦国际在2010年开盘之后，深圳市场处于一个急速上扬的阶段，但很快限购出台。
在陈江洪看来，出政策2到3年灿邦就不要去做了，一是调控来了，市场在试探调控的反应，进入重新洗牌期，另外一方面，陈江洪判断，行业重新洗牌，也是灿邦重新发展的好机会，“不用追一匹马 而是花时间种草，冬天来了，春天还会远吗？”陈江洪的判断依据是，大亚湾当时的土地都比较特别，巨量的土地90年代很多都已经拿到手上，已经套在手上很多年，在2007年到2010年看到市场好了，一定会一堆的土地开始开发，市场百家齐放。
但深圳限购，大亚湾市场又受到打压，但同时供应又井喷，想象一下整个市场会怎么样？供应井喷直接导致最后大家走价格竞争的路线，为了活下来没有最低只有更低。
有些综合素质一般的楼盘最后跌到最便宜的2000多，2011到2013年大亚湾有批量的到两三千块钱的房子，这些房子在2010年前后都在5000元上下。
“我当时的判断就是预测到一定会有这个过程，当时的百花齐放，套了这么多年，终于看到市场好了，大家都往外冲，一往外冲碰到瓶颈，量跟价都会下来，但是这个过程一定会过去，一定会过去。
对于灿邦而言，也是一次寻找和扩大土地储备的机会，因为我坚信洪流总会过去，春天就在眼前。
”陈江洪的印象中最深刻的，那时候的市场确实也是让人觉得比较悲观的时候，一堆质疑的声音。
“有一次深圳的有一个媒体写的所谓大湾是空城鬼城，引发了全国的关注，市场压力很大。
“逆境之下躬身入局背水一战灿邦新天地让灿邦焕新生春天始终会到来，只是可能晚一些。
2014年春天的前夕，2013年12月28日，期待已久的厦深高铁正式通车，惠阳、大亚湾的空间距离从开车一小时到高铁30分钟，行业开始认为惠湾片区的房地产即将翻开新的篇章。
但厦深高铁的通车，并没让惠湾楼市迅速走出泥沼，但是在陈江洪看来，两地便捷的交通提速，人流、物流、财流开始流通，也是一个新时代的来临，陈江洪开始在谋划下一盘大棋。
时回溯到2014年，在一个小型媒体聚会上，陈江洪带着一众人，做大巴到了现在灿邦新天地所在的空地上，很多人印象深刻的是当时陈江洪对着一块空地，和一个大坑说这地方未来会是大亚湾体量最大的综合体，商业全部自持，实际情况是，当时地块的路都没通。
而让更多人质疑的是，仅仅做个一个小项目的灿邦如何能玩转一个综合体项目。
陈江洪坦言，在做灿邦新天地的规划和定位的时候，是过往15年他和灿邦压力最大的时候“首先2013年、2014年，整个市场情况并不理想，灿邦新天地的那块土地，当时在很多人看来条件并不成熟，路都没通，而且那时候大亚湾的入住的人口也并不多，做商业综合体等于是看得见的冒险。
“但在陈江洪的判断中，在当时的大亚湾，也没有一家城市综合体，而且当时的情况也无法支撑一个庞大城市综合体。
“当时灿邦也没有足够的实力团队、资源、经验来做商业，所以基本上市场上都是质疑的声音，可能没有什么人是看好我们能做好商业的。
在内部开会，我也说这个是背水一战，大家必须只能成功，不准失败。
必须要做好，必须要做成功。
“按照规划，当时预计灿邦新天地体量第一期就有8万平方米，如果做成住宅，很快就有现金的回流，但做成商业，不仅不会产生现金的回流，还要往里面再投入，一来一回之间，这个数字是非常巨大的，一旦这个决策不当，对整个灿邦集团会产生重大影响。
“在做灿邦新天地的规划的时候，我们是经过深思熟虑的，是基于我对大亚湾这个区域的理解，对整个国家宏观经济发展趋势的理解，我很笃定这个项目往哪个方向发展是正确的，也坚信项目的未来。
“陈江洪一再强调，这不是赌，而是笃。
当时陈江洪的依据是，深圳的周边的春天很快就来了，大亚湾当时批了大量的项目，在建也有这么的项目，卖了这么多的项目，产业跟人往东进这是一定是个趋势，只要有人，就一定会有各种生活的需求。
深圳对大亚湾的外溢需求是远大于其他湾区城市的，只要有人不断进入，就一定会有各种各样的生活、商业需求，更何况，大家都不去做的事，并不意味着没有需求。
“现在来看，我觉得灿邦新天地这个项目还是让灿邦和我很自豪的，灿邦新天地能不能建成，意味着我们能不能跟本土的小开发商拉开阵营拉、拉开距离，这也是一个标志性事件。
“最后的结果如陈江洪所愿，灿邦新天地2015年开始施工，2016年初营销中心开放，2016年6月首批开盘，当天售罄，2018年灿邦新天地住宅售罄，2019年10月28日，灿邦新天地商场开业，大亚湾从此进入万达广场和灿邦新天地双商业地标时代，被很多项目写进楼书。
陈江洪一直认为，灿邦新天地的建成和开业是灿邦集团的里程碑事件，也是中国无数中小开发商转型的样板，“因为未来在这样的区域，中小开发商想不断的拿很多土地是越来越难，甚至不太可能。
而另外一方面你手上的资源是在不断消耗掉，那么未来中小开发商如何跟随这个区域去发展？如何寻找更多的出路？”陈江洪和灿邦都不想做旁观者，他说，在一个非常有前途，有发展潜力的区域，你没有自己的独特竞争力，“那么对我们来讲意义不大，我要躬身入局，躬身入局你最后土地如果也没有，你怎么躬身入局，你必须要有资产在这个区域运营，你才能叫躬身入局，否则你是阶段性的，你可能已经走了，跟很多过客一样，我们相信我们不应该成为过客，我们也不会成为过客。
“根本不存在大亚湾市场 临深市场基本逻辑就是深圳市场的一部分事实上根本不存在大亚湾市场，最基本的逻辑就是大亚湾市场就是深圳市场的一部分。
陈江洪说，时间已经在给出答案，所有春天派言论都是基于这个逻辑。
“到现在为止，虽然惠湾片区的深圳客比例从此前的9成多，降低到现在的7成，但深圳人和大亚湾的联系、联络、通勤的密度和城市的联系是越来紧密，很多人此前在大亚湾买房，单单是价格便宜的投资和资产配置，现在是更多是投资兼自住，不能离开深圳这座城市创造的机会和工作，但现有的条件又无法在深圳安家，只能选择大亚湾，实际上只要深圳有政策，大亚湾马上就能看到、非常明显烧开水的一样。
”陈江洪说，事实上不存在大亚湾市场。
我一直强调大亚湾市场就是深圳市场的一部分，它不是跟惠州其他市场的有多少关联度，而是一开始就是和深圳客户的单项联系。
在陈江洪的理解中，从大亚湾客户属性来讲，大亚湾市场它就是深圳市场的一部分，所以不用去太去单独去考虑，要去分析深圳市场的一个变化，大亚湾的深圳客户享有深圳市场没有的红利。
客户是深圳的客户，但是政策它不会受深圳政策的影响，虽然是在大亚湾市场，但依然是深圳市场的一部分，但是它的政策享受的是惠州市场的政策。
所以在这个逻辑上，是大亚湾的房子的价值，它一定随着整个深圳的价值的提升不断的提升，因为两者是同一个坐标体系里面的，只是他的跟深圳其他区域，“只要深圳的经济大力发展，深圳超级发动机继续存在，那么深圳的发展就像水往外溢一样，一定会越迈越往外面去。
”陈江洪解释，我们从长远的角度，从建设都市圈的角度来看，无论是深莞惠一体化、粤港澳大湾区的建设、以及深圳建设社会主义现行示范区，主要深圳的龙头作用不减弱，大亚湾的房地产市场一直都是相当有潜力的市场，如果我们把这个时间维度很多人就会看到事实，大亚湾一定是整个深圳都市圈里面一个比较内环的地方，所以它的发展的整个长远发展的趋势不会变，潜力是非常巨大的。
陈江洪表示，这个时间对惠州跟大亚湾来讲，这是一个过程，漫长的过程。
因为它一定是新城市建设的过程，深圳建设了40年了，大亚湾从2010年开始算，到现在才10年， 我们去梳理这个逻辑大亚湾是深圳一部分，完全障碍的融入也是时间问题，我们把一切交给时间去见证。
在陈江洪的愿景里，灿邦集团将实现地产开发+商业运营双轮驱动再升级，在提供高品质的住宅外，并同步在星级酒店、高端写字楼、商业综合体以及总部经济园区、科创产业园区等产业地产领域加大拓展，紧随大亚湾城市发展脉搏，全面助力湾区城市发展，为湾区居民的生活提供更便利、更高品质的配套服务。
采写 南都记者 蒋奇政