北京房价狂跌(北京房价回暖了吗)

京房会拥有十年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!北京跑赢大盘的房子不超过20%我们的选筹跑在大盘前面关注公众号｜京房会进入知识星球可进行提问Q:提问:您好，请问您对前段时间北京住建委刚出的针对60周岁以上老人优惠贷款买试点房怎么看，目前是有三个试点的项目。
如果有700万左右预算给老人买房子，是购买这些项目好，还是购买比如亦庄河西那边的房子好？从保值增值方面来说的话。
另外就这个预算来说的话，您还推荐哪些？A:回答:您好,未来北京因区施策是趋势,这些区域缺乏楼市的基本支撑点;我在星球精华栏文章11#北京七个行政区边缘的房价预警研判中已经对这些位置做过详细分析,楼市的三个重要支撑点;一是产业发展，二是人才发展，产业聚焦人口，最后才是商圈发展;背后没有优质的购买力很难发展出优质商圈,如果就业岗位不多,最终的商圈会形成睡城;这些试点区域的涨幅可能会在政策出台后炒作一波，短期内有上涨的现象,但涨完以后就会有3到5年的冷静期可能还一直回落，也就是这些板块的市场并没有这么强，都是虚火旺起来的;价值比较弱导致没有持续的购买力，所以如果你这个波涨上来的话，可能要冷很久，还有回落的可能性，持续性比较差不稳健！这些区域的房子我一般都是建议趁着高峰期出货而不是买进。
包括台湖马驹桥解除双限购,越是精准施策的地区越要谨慎购买,这些地区消息放出来之后,可能会有一波短期炒作存在量多价升的现象,对于台湖和马驹桥我保持以往的观点,回看会员文章84#大兴跑赢大盘选筹导图,对于预算有限,没有条件投资更好的位置,可以考虑,如果有条件投资更好的位置当然不考虑这些位置,这是出于“机会成本”的考虑;700的预算可以按照我们的会员文章认真淘;包赚,建议认真阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理,理解文章核心投资非常简单;祝一切顺利;有问题可再向我提问!Q:提问:老师好，拜读您的公众号很多文章，收获很多，名下有一套大兴区万科橙的2居室，卖了还完贷款还能剩260万，是继续持有？还是卖掉更换有升值空间的区域房子？北京户口，月收入2.5万，无其他贷款。
请教您几个问题：方案一：首付290万，投资一套一居室，实地看过朝青板块的青年汇佳园、苹果派、柏林爱乐三四期、新天地五期，丽泽商圈的盛鑫嘉园、公益花园西区，从投资不住角度看，哪个更适合入手？方案二：孩子2026年上小学，买一套上车房，西城荣丰2008、东城兴隆都市馨园，监顾上学和投资（上学区非必需），是否可行？方案三：加杠杆（请教一下怎么加？）100万，首付凑到360万，买一套小两居，租房还贷款，可选区域丽泽商圈、朝青板块、亦庄板块，其他区域不了解，期望您给推荐具体的小区，另外加杠杆的方式也请教一下。
方案四：不投资自住，爱人在科技园买的臻御府小三局，马上交房，因不想跟老人一起住，从万科蓝买一套一居室，自住加投资，是否推荐这个方案？以上几个问题，期待您的回复，谢谢！A:回答:您好,感谢信任!1、天宫院属于卫星城概念,这种区域流入的人口购买力很弱,本地有没有核心产业支撑,未来上涨空间也很小,如果有条件投资更好的区域建议做置换;2、关于学区需求,可在入学前一年(符合当地落户政策即可)购置,学区房是绑架勒索型的附加价值,会因政策的给予而不断上涨,但也会因为政策消失而失去价值,如果过早买入会承担政策变化的风险;3、从纯投资角度朝青和常营的价值优于丽泽,首先是朝阳的价值大于丰台,其次朝青和常营属于朝阳东部很稳健的区域,朝青发展成最优质的刚需兼改善区域是这个区域的自然规律,整个北京老公房产品占到市场一半的比例，导致次新产品十分稀缺，不管是上车还是置换的人群，大量的需求一次次推高了优质区域次新的价格。
一个区域内有充足的购买力，但地段内的住宅产品大多是老公房或者老破大，只有少量的次新或者品质改善产品，就会成为这个区域人人都追捧的楼盘，从而一次次将房价推高;东三环国贸以北有断层缺陷,往南比较优质的区域大望路、双井;国贸以北一直到三元桥无优质商圈,全是老房子,东边是朝阳公园豪宅盘,往东就是朝青,配套成熟,品质次新盘扎堆儿,加上仅靠国贸天然优势,所以朝青成为了吸收国贸一带购买力最强的区;而常营属于次级板块,无学区溢价,配套成熟、有购买力支撑还有那么一点点缺陷的区域,现在向西主要承接国贸一带的通勤人员,未来向东受通州大运河辐射,未兑现的利好;不足是常营的城市界面还稍微有些不足,整体稍乱,这也给未来的增长空间留下了潜力,如果慢慢完成整治,区域的价值会再上一个台阶,如果能拿到朝青的青年汇可优先朝青;行情的每一轮轮动也是从朝青溢到常营;4、科技园处在丰台的边缘位置，属于两区交界，总部基地的产业结构主要以国企为主，这种产业类型缺乏市场活力，目前这个区域的居住人口还是来自通勤，目前的价格不算便宜存在溢价现象。
优点是楼盘品质比较高，像万科西华府，中海苏黎世家，九号公馆，万科蓝，首开华润城，锦花城都是1314年左右的楼盘，这部分盘在未来的市场上竞争力比较突出,前提是溢价须洗净;区域价值提升才会有行情,兑现周期上可能会久一些,不如确定性更高的区域,杠杆私信我,建议认真阅读精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理,祝一切顺利!Q:提问:你好，想问一下通州北京one小区怎么样？我觉得位置很好，离八通线六号线都不远，挨着爱琴海商场，西海子公园也近 周边学校多，孩子上小学和中学都近，单价也是同年份的小区里最低，目前看上了东南或者西南户型130平的，孩子明年上小学，想下手了，之前一对一咨询过，您建议的小区里没有这个，所以想听听您的意见？A:回答:您好,整个通州规划的新城区很多,大部分新区建设的也都很好,至少比市区60%的板块要整洁,准确说非核心优质板块10年之前的房子价值偏弱,通州现阶段没有产业,未来的产业集群是运河商务中心,靠近运河商务中心的优质板块优质楼盘会第一时间吸收到市场上的人口北京one的建设年代虽然在2000以后,但居住体验并不是特别好,这个盘在这个商圈属于末端尾部,最后一梯队都排不上,万达的标杆楼盘是金禧花园、万方家园、帅府园;4万多的价格不如看看逸秀名园;居住体验和位置优于北京one;建议认真阅读星球精华栏的文章《83#通州跑赢大盘选筹导图》祝一切顺利Q:提问:京总好！最近又看了一些二手房，朝青的和常营的感觉我的预算满足我的居住需求（实住85平朝南首付250左右）基本没有，通州又觉得太远。
我是距离双井不能太远，养了5只猫的用户。
1.看了豆各庄的万科青青家园98平485万，感觉户型朝向和楼层都还不错，就是觉得02年的小区有点破会不会以后不好出手，这个楼盘您觉得保值可以吗？会不会有大掉的可能2.万科青青家园和龙湖熙上都在500万左右（龙湖熙上要590万85平实住67平），选择哪个更好呢？A:回答;您好,豆各庄中规中矩,这个区域第一梯队楼盘是富力又一城C区、B区、A区，第二梯队是万科青青家园，青荷里南山园小区，京城雅居，剩余的都为杂盘，豆各庄的不足比较明显，没有配套只有一条地铁，西靠五环，东临通惠河，区域北侧是小工厂和禁毒基地，居住的人群结构也比较一般，可以淘淘富力城C区90平南北向的2居，其他盘居住体验很差可以对比看看不建议做首选，虽然这个地方的升值属性偏弱，但价格比较低保值性还可，如果能淘到C区低于市场价的盘还是很划算的，区域价值提升后这个盘会是领涨，买入的价格低卖的时候溢价权也在自己手里，其次也可以往百子湾看看，从区域价值上优于豆各庄和双桥，金海国际南区的小两居600以下可以搞定，美丽山500以下但户型差点，百子湾的盘从流通性以及保值增值性都优于豆各庄和双桥，250万撬动500-600万左右的资产可以说是效率最优了,祝一切顺利!Q:提问:京总好！非常感谢前面对于我改善型换房四套方案的建议，目前在朝青板块就地换的方案中细选。
也想进一步再咨询下，除了华纺易城的三居外（1100左右），也在想是不是提高预算（增加200万左右直接在华纺买四居（华纺的四居出房率很低，目前在售房型有瑕疵），也有朋友建议可以外延一些四环边上爱这城的四居（在华纺三居的预算上加100多万可以买到不错的四居，但是个人感觉爱这城虽然离四环更近，但是似乎并没有更高的地利溢价），想听听您的建议，或者是其他推荐？A:回答:您好,爱这城从2017年到今年2月份一直处于阴跌的状态,春节过后大概涨了10%出头,这个盘在四惠属中等盘,属于第三梯队:四惠是偏刚需的地段,热度比较高的上车盘是壹线国际、通惠家园,这两个盘主要的价值是价格比较低,承接了70%以上国贸一带的上车客群,品质盘是东恒时代二期、金地名京;这两个盘主要是承接区域内置换的群体;爱这城08年的盘,在这个区域的优势不是特别的明显;所以涨幅一直是靠后的;从利益角度,这两套盘的三居室应该是置换为优质商圈的霸盘,北京过去是靠刚需推动房价,未来是靠改善驱动;优质的热门商圈品质次新三居室以上的户型是未来市场的主流户型;华纺易城的三居室流通性很好,1100左右买朝青也比较合适,四居室如果买华纺也可,也可以往上看看天鹅湾;建议认真阅读星球置顶的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》《未来五年绝命大换仓,卖空杂盘,只留霸盘》祝一切顺利,有问题可再向我提问Q:提问:京总您好！我的情况是这样的：爱人于5年前调到在北京工作，北京社保5年，现在刚有资格在北京买房。
由于北京户口还没获得，为了孩子教育，目前两地分居，我与孩子在老家新一线城市生活。
爱人工作在西单金融街，租房在单位附近（房租单位可报销大部分，如果我与孩子不搬去北京居住的话，爱人就可一直住在租的房子。
故而可不用特别考虑爱人的通勤距离）在北京购房的主要需求就是希望保值增值的同时，也能兼顾将来如果有北京户口，孩子能在北京上学的自住需要。
当然，孩子已经初二，也许等不到北京户口去北京高考。
但孩子学习成绩不错，很大可能考到北京去上大学。
想为孩子在北京留一套房。
就算孩子长大以后在别的城市发展，那就把北京的房子卖掉置换成孩子所在城市的房产。
所以也需要考虑十年后好出手。
目前首付可以拿出现金700～800万元，房子总价想控制在一千二百万以内。
至少需要两房，最好是三房。
由于对北京也不是特别熟悉，平时爱人工作忙，我也没时间去北京慢慢看房。
就是不知道我这种情况选择在哪个位置购房更合适？目前有人推荐在丰台的“国誉万和城”和首创“天阅山河”；还有开发区的“橡树湾”想您请给到更专业的购房建议。
谢谢！A:回答:您好,感谢信任!1、我在星球精华栏文章86#丰台跑赢大盘选筹导图,已经对丰台全区域分析过;天阅山河、国誉万和城目前的售价,未来在二手市场上优势不是很明显,这个区域的万科紫苑2017年卖8万,5年之后的今天依然卖8万,并且是好楼层好户型很优质的房源才能卖到8万出头,这个区域最好的买入时间是18-19年,17年后这个地段从8万降到最低6万,20年-21年回调到8万,万科紫苑属于这个区域的标杆楼盘,紧跟的是假日风景,往后的是天洪美域、建邦;天悦山河在位置上不如万科,紧靠高速,唯一的卖点就是所谓的科技住宅,这个区域保值性还可,但升值性一般;可通过星球精华栏16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询楼盘详细行情;西红门属于大兴西这条线的龙头板块,但主要是承接通勤人员的刚需地段;橡树湾还可,但位置距离核心位置稍偏,存在不确定性;具体可查阅星球精华栏文章84#大兴跑赢大盘选筹导图;这里不多阐述!2、现在北京投资房产比较常见的就两种策略,一种是追求潜力最大,一种是追求稳健成长,您们现在的购房思路属于第一种,追求潜力最大,这种方式，如果区域楼盘选择得当，是可以实现暴击;但如果对楼市研究并不是特别深，没有建立成熟的价格体系，很容易进入到偏冷门的位置，偏冷门位置的房子一般都是户型大、价格低，如果涨起来，收益相对可观，但如果不做深入的市场背景研究贸然进入，很容易洼地变坑地，上车容易下车难;您们在京没有购房经验,建议选择稳健成长这种策略,稳健成长是放弃高风险高收益，选择确定性高的板块，哪怕增值的不多，只要有收益，后面就有机会置换升级继续建仓;现在的房产投资拼的就是对风险评估的能力，价格越低，风险相对越大，价格越高，风险相对越小;建议认真阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理,理解文章核心投资非常简单,具体到你们的购房事宜上,1200以内这三个板块、无论是丰台还是大兴,这几区域有个共同的特性就是刚需客户占比较多,1200属于微改善的预算,应该关注城内的热点板块,这些板块房价不会大起大落,也很容易吃到板块红利;家人在金融街上班,如果想买的距离单位近一些,可以看下丽泽板块,顺驰蓝调、金泰城丽湾;两个楼盘位置和品质都很好,性价比也可,房价也会随着丽泽的兑现慢慢增长,这种方案更适合你们,按照星球精华栏文章86#丰台跑赢大盘选筹导图选筹,跑赢大盘是最低要求,祝一切顺利!Q:提问:房总你好, 看到你的公众号，目前正考虑换房，想就我们的情况咨询一下你的意见。
目前在西城格调有一套一居，孩子已在西城上学，我们工作都在西城。
考虑孩子和老人要同住，想换一个三居（或能改三居的两居），希望自住，因为7-10年内肯定都在西城上学和工作，所以最好是在现在房子的周边。
资金方面，因为已经是二套，要卖出格调的房子+贷款+一点杠杆，预计1-1.3kw左右。
但周边好一点的三居都不止这个价了。
方案1：同小区置换一个两居（改三居），优点是环境熟悉，上学工作都方便。
同时也还在西城，感觉保值性还可以。
缺点，不是正规三居总是有点不方便的。
首付大方案2：卖现有房子先租房，再选合适的期房，目前看过丽泽附近的端礼著，北京瑞府和悦府。
优点，新房正规三居，满足居住要求。
距离西城较近。
新房首付压力小。
缺点毕竟在丰台，感觉丽泽的利好预期已经出尽，上千万的房子总是担心高位站岗。
方案3：卖格调换周边的次新三居。
看过顺驰蓝调，金泰丽湾，保利百合。
实际看过，感觉炒得有点高，房子质量和配套不能支撑这个价格。
另外，也看过嘉莲苑，户型还可以，价格也没有前面三个炒，西城丰台交接，位置很近。
缺点：没有小区环境，靠近马路，窗户外面就是学校，真正的“学景房”A:回答:您好，感谢信任！1、总价过高布局丰台不划算，这些新盘价格很高，未来的市场丰台的购买力撑不住这么高总价，不是说丰台有钱人少，没生活没教育没产业，稍微有几个钱的都会搬出这个区域，价格越高流通性越差，跟位置户型楼盘新旧程度没有关系，六七百或者七八百还可。
可阅读星球精华栏文章86#丰台跑赢大盘选筹导图,整个丰台值得持有的楼盘不多,我在文章中已经对丰台全区域分析,如果往菜户营和西局换不如留在原本的区域了，从位置上马连道比这两个更优，格调北欧常青藤都是区域内很好的盘，丽泽除了顺驰金泰其它全是老房子，而这个区域品质盘一片，口碑和居住环境也优于菜户营西局，格调正规的三居室1500-1700之间，接近150平的三居，无论是居住感还是保值增值性都优于丰台包括丽泽。
一居室卖掉到手大概能到近700，加800左右的杠杆拿三居很稳健，关于加杠杆,成交价X0.95X0.7=可贷款总额,总价1000万的房子,评估价在950万左右,可贷7成,就是665万,总价1000万的房子首付款(不含税费和中介费)是335万,这是目前贷款额度的上限,和首套二套几环二手新房无关）可查阅星球精华栏文章07#巧用杠杆，贷款的利用;这种区域这种盘如果有条件尽量拿大的，第一不会出现大幅度下跌行情，而大户型尤其是户型好楼层好的稀缺房源升值性都要高于小户型，长期持有非常安全,可通过星球精华栏16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询楼盘行情,祝一切顺利!Q:提问:感谢，我现在想换房买两个区域，一个是万柳，一个是望京，想劳烦您在下面几个方案中给指点：第一，万柳两千多的预算现在只能买万泉新新的三居150平左右（其他小区这个价位楼盘很多现有的都不是南北通透的户型我不喜欢，其他小区密度也大）第二，望京东地区，融科、国风、保利，买一个大平层，但是这个地方新涨成这么贵的，国风，总价1800-2100;第三，望京北，澳洲康郡顶层复式260多平5居，单价便宜7万，总价1800第四，上京新干线，大平层195平，总价1800;第五，硅谷阳光，顶层复式，单价9万多，总价1500;第六，慧谷金色家园 ，顶层复式，单价便宜，总价1700;我的需求是想增值保值，不是自住，我是用海淀中关村地区两套抢手学区房置换，您看哪个方案好一些？谢谢A:回答:您好,1、万柳的新新家园共分为三期+2栋回迁，其中一期是98年建成，目前的状况是外立面比较旧，居住体验差点，其次是户型进深比较长,二期和三期会好一些。
2000多的预算买不到二期和三期的;二期三期最好的户型是165平南北向的三居;现在的价格应该在2600以上,这个小区有一个致命的不稳定因素就是中关村三小学区不是永久型最初始的学区划片是万泉小学，15年还是16年（具体时间我忘记了）部分业主为了啦高房价联合SF海淀区ZF争取到的三小名额，之后房价上涨的很夸张。
原则上它的划片并不是三小，不可控因素就是未来学位紧张的情况下是否还能够上三小;所以从投资上不建议考虑这个小区。
2、万柳和朝阳望京是两个不同性质的区域,望京是靠吃本地产业,万柳是靠吃整个海淀的产业+学区;很多人认为万柳学区溢价高,这点不可否认,但指的仅是个别没有居住属性的小区,如蜂鸟家园;万柳除了学区优势,地理位置在整个北京也属于稀缺板块,紧靠颐和园、昆玉河,处于海淀核心,大部分小区属于品质社区,人文素质处于上层阶层,抛去学区价值还有稀缺性配套,所以一直是北京的领涨区域北京楼市的尽头是万柳,万柳可以称为北京房价风向级的区域,这个板块适合长期持有,如果以航母战斗群形容房产配置,万柳的房产类似于航母,其他房产类似于驱逐舰,都可为航母服务.但万柳的楼盘涨幅和其他区不同;购买力在整个北京可以排名前三,长期以来一直是品质盘领涨,中端住宅跟涨,如果您买这个区域可以看看靠近昆玉河边的几个品质盘,但密度不如新新.3、望京东是发展最好的,如果选望京的话您看的这几个盘都很好,可以优选,不建议选复式,第一居住起来并没有想象中的那么美好,其次流通性很差,从过往的经验,复式卖的一是时间长, 二是价格没有优势,大平层才是主流,您用中关村两套学区房置换,只能换最优的,否则不划算;建议认真阅读星球置顶的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》祝一切顺利!有问题可再向我咨询北京跑赢大盘的房子不超过20%我们的选筹跑在大盘前面关注公众号｜京房会进入知识星球可进行提问公众号知识星球内部文章每周更新一篇宏观类（部分文章）01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）08#史诗级通货膨胀正在路上,普通人的对与策03#北京楼市价值正在沙化04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘05#因为保障房充足，所以商品房B涨07#不懂杠杆，就无法进阶41#浅谈房地产泡沫微观类（部分文章）11#北京七个行政区边缘的房价预警研判12#避坑宝典：北京17大贬值区域导图13#学区宝典：东西海学区房选筹导图14#置换宝典：一次吃饱10年，拒绝多动症15#望京139个盘，稳健增长的只有39个实操类（部分文章）81#北京房产投资核心逻辑和原理82#北京首付300-400稳健的78个刚需盘分析83#通州跑赢大盘选筹导图84#大兴跑赢大盘选筹导图84#北京持币200W以下的投资术86#丰台跑赢大盘选筹导图持续更新中