买房必须清楚的工程节点

2021年三道金融红线制约了开发商的规模扩张，很多企业都因缺钱爆出新闻，做为开发商来讲它的开发经营是围绕着行业的政策与规范来制定的。
通常我们买得是期房，当我们购房的时候开发楼盘并没有竣工但是取得了合法的销售许可证。
也有很多客户认为项目五证齐全，尤其是销售许可证的验证就可以保证项目的交付。
这种思维其实是对开发商销售的一种误判，销售许可证只能证明销售的合法，但并不能保证楼盘不烂尾和准时交付的。
所以客户在购房的时候应该清楚工程的主要节点预判是否存在交付延迟和楼盘的交付。
取得销售许可证做为开发商最大的一个经营节点，因为只有取得销售许可才能收获房款才能合法销售。
取得销售许可证的工程节点，通常是地下部分施工完成，结构工程出地面一层的底板浇筑完毕。
建筑的地下施工是最为复杂的同时成本也是最高的，开发商经过购得土地、取得规划许可证并取得建筑施工许可证将工程建设到正负零，那么主要的项目难点均已经解决，投资比例也接近一半以上。
在取得销售许可证前的施工包括场地整理，也就是我们看到的围挡、工程临时板房、工程临时道路硬化、工程临时水电建设等施工辅助工序；桩基施工，底板浇筑、地下结构和防水施工，经过这些工序才能达到正负零的取证标准。
当然有些开发商为了取得销售许可证也会做点手脚，但大多数取得销售许可证是已经完成了这些工程。
大家通常看到的楼框架我们成为主体结构，这个工序客户主要看见的是镂空的建筑主体，主体结构的终点是封顶，行业术语是“主体结构封顶”，在这个节点每层的结构柱、剪力墙、结构梁都已浇筑完成，楼顶也已浇筑完成；主体结构封顶后是二次结构，二次结构实际是砌墙等围护施工，这时候楼体不再镂空外观已经形成完整的楼体，这节点之后楼盘的土建施工基本完成。
烂尾的楼盘通常是主体机构和二次结构的施工节点后被停滞，造成这种情况的原因是建筑土建是总包单位直接施工，而保温、外立面、门窗等需要专业分包单位，除了土建之外其他工程都是第三方直接供应材料和施工的。
土建完成后其实建筑还没有完成封闭，下一个工序是外墙保温，也就是安装保温材料。
房地产项目是有保温节能的强制规范，保温材料多采用岩面和聚苯板等材料防止热流失达到保温节能的目标，看到保温施工就说明开发商的整体资金还算顺畅。
在保温施工的同时屋面瓦或者屋顶防水也同时进行施工，工程流畅的情况下外墙涂料、石材和断桥铝门窗也会逐步的完成，因为高空作业的脚手架最好是利用价值最大化，各个施工专业各自租赁脚手架不但成本高而且施工周期也会拉长。
外墙工程完成之后我们看到的建筑就已经是成品的外观了。
在外墙工程结束后小区会给人以混乱的现场感官，因为道路要开挖进行小配套施工，小配套就是水电、燃气、消防、暖通、弱电、排水、化粪池等工程的施工，要把管线埋入小区地下，并通达各个楼栋，水电燃气等地下埋深都有不同的要求，一般是市政单位进行施工，这个过程小区的基础设施也就基本完成了。
小配套施工完成后，小区户外进行道路的硬化铺设和园林的施工，楼栋内部安装入户门、配电箱、各种管道阀门，基本配套入户，户内刷白并进行成品的保护。
楼栋内消防设施也同时完成安装，电梯安装测试等。
到了小配套和内部装修工序，客户的房产已经属于待交付状态了。
所有施工完成当然还是不能交房，国家对建筑安全和规划等问题是非常重视的，项目成品要经过验收，首先是建筑监督站的工程验收确认建筑质量合格除了对项目现场检查外开发商和总包单位要提供砼、钢筋、施工质量证明等各项工程资料，每一栋建筑都要达到设计指标和建筑规范。
第二步是消防验收，检查消防疏散通道、消防道路、消防设施和消防独立供水等问题，满足消防设计或消防意见方可通过验收。
第三个单位是建筑实测，虽然这不是验收流程但是产权的办理依据是实际测绘产生的。
当前置的验收基本完成后，规划部门进行验收复尺坐标、高程、检查户型核算建筑规模并丈量绿地面积核对车位，根据规划审批的指标进行验收。
经过这些单位的验收之后，就可以交付给业主了。
购房行为遇到烂尾和延迟交付的机率越来越大，做为客户多了解一些工程节点常识也许就会少一些无谓的损失。