房企预决算备忘录-当月利润成本计算具体方法的说明

当月利润成本计算具体方法的说明为更好落实《当月利润测算及奖励办法》，便于更好地理解当月利润中成本的具体计算方法，现进行相关说明如下：当月项目预售成本=∑（当月项目各分类产品预售面积×当月项目各分类产品单方成本）当月项目各分类产品单方成本=当月单方土地成本+当月单方工程成本+当月单方营业税金及附加土地总成本=土地出让金+利息+滞纳金+土地溢价+土地各项税费+其他土地成本① 利息指的是分期支付土地取得成本而支付的相关利息。
② 土地溢价是指二手项目收购过程中包干价超过可税前扣除的土地成本的价差，或者是支付的项目取得总对价与可税前扣除的项目成本的差额。
具体需结合项目实际情况分析确定。
③ 土地各项税费包括：契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、视同销售税费等。
④ 其他土地成本包括：以分配实物资产为取得项目代价的分出物业成本、租赁土地费用、代建成本（含红线外）、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。
⑤ 实际取得土地有关的奖励或补偿款项，相应冲减项目土地成本。
同时，在计算土增税时也相应给予调整。
⑥ 总体包干收购若干项目土地总成本的确认原则：项目土地总成本或土地溢价成本根据项目具体情况分析合理确定。
a、 土地总成本或溢价成本在不同项目间的分配按确认取得的项目，参考项目周边可比的土地成本进行分摊或土地评估价值分摊；b、 包干收购确认取得的项目指取得土地证或用地批复的项目；c、 项目周边可比的土地成本由经营中心会同投资中心共同确认。
d、 土地评估价值由上市审计单位认可的评估机构提供。
e、 参考项目周边可比的土地成本进行分摊方法举例：某项目的收购溢价分摊：收购的项目9个，取得土地证或用地批复的项目5个，其余4个项目未取得土地的任何权利证明，所以参与分摊土地溢价的为取得土地证或用地批复的5个项目，参照投资中心提供的项目周边同期土地成交信息，得出土地单价，根据用地面积和土地单价折算可比的土地成本进行分摊。
单个项目可比的土地成本=参照地块的土地单价X用地面积⑦ 各分类产品占地面积总体分摊原则：各分类产品占地面积=各分类产品的基底面积+（项目总占地面积-∑各分类产品的基底面积）×各分类产品的可租售面积÷∑各分类产品的总可租售面积各项目应分摊的单方土地溢价按单方土地成本的分摊方式计算。
综合楼、酒店及六大中心、剧场及商业参与土地分摊。
⑧ 基底面积填报方式说明：地上建筑物需填报基底面积；地下室均无基底面积。
基底面积=自身基底面积+分摊基底面积分摊可按照建筑面积的比例，由下图举例：A部分为裙楼自身基底面积，B部分需在裙楼和塔楼之间分摊的基底面积。
如B部分地面上裙楼建筑面积为4000平方米，塔楼建筑面积为6000平方米，则：裙楼基底面积=A+4000*B/（4000+6000）塔楼基底面积=6000*B/（4000+6000）（2）当月单方工程成本=单方建筑安装成本+单方室内装修成本+单方公建配套成本+单方开发费用+单方其他工程成本工程成本按项目物业类型确认，项目物业类型分为：别墅、情景洋房、小高住宅、高层住宅（含中高层）、超高层住宅、商业、车位、学校、配套设施。
以下“合同成本”为经营中心根据每月财务中心提供的各项目成本台账信息，按照分类产品各合同金额、100%进度金额、累计成本发生额取最大值框算。
相关合同已结算的，按照实际结算金额确定。
以下“预算成本”为各地区公司已按集团《项目预售定价成本测算管理办法》规定测算，并报集团预决算审计中心审核后的项目预计工程成本，如果项目预计工程成本涉及增减变动的，为调整后的预计工程成本。
无预售定价成本的，住宅参考该项目相近产品预售定价确定预算成本，商铺、车位参考同期住宅的毛坯成本确定预算成本。
当月单方工程成本按以下原则计算：各分类产品工程成本中的主体、铝合金门窗、电梯设备及安装工程、保温工程、室内装修工程这五大类合同成本按各物业类型已售产品的代表合同金额确认，已结算的，按结算金额计算，未结算的按合同、进度、累计成本三者取大确认。
含底商(裙楼)、车库楼栋合同分摊原则：主体合同--住宅、底商、车库分摊（车库单独签订合同的除外），保温合同--住宅、底商分摊，铝合金合同--住宅、底商分摊，电梯设备及安装合同--住宅、底商分摊，室内装修合同--住宅分摊。
A、单方建筑安装成本：主体(含：土方、桩基础)、铝合金门窗、电梯设备及安装工程、保温工程成本，已签合同的，按合同成本计算；已结算的，按结算金额计算；未签合同的，按预算成本计算。
外墙装饰、防火门、消防、智能化、电话、网络和有线电视费、室内采暖、场地土方平衡、规划及设计费、勘测费、临水临电费、临时设施费、工程监理费，已签合同的，按合同成本计算；已结算的，按结算金额计算；未签合同的，按预算成本计算。
B、单方室内装修成本：单方室内装修成本已签合同的，按合同成本计算；已结算的，按结算金额计算；未签合同的，按预算成本计算。
C、单方公建配套成本：永久用电、市政供水、燃气工程，按合同与预算成本孰大原则计算。
小区采暖、小区园建、小区绿化、小区道路及市政配套工程、幼儿园小学等公建配套工程，按合同与预算成本孰大原则计算。
公建配套成本：项目的室外工程和公建工程。
包括小区道路、桥梁、管网、园林、园建、不能取得物业产权证照的建筑物及按政府要求配建的居委会、派出所、卫生站、幼儿园、中小学等公建配套物业，不包括：能够取得证照的经营性物业（如：酒店及六大中心、剧场及商业、综合楼等）。
地区公司存在多个项目公司共同开发一个项目的，项目公建配套成本按照受益原则，归属项目共有的成本按项目总可租售面积分摊；归属各期各分类产品的按各期各分类产品相应的可租售面积分摊。
D、单方开发费用：配套设施建设费，开发报建规费（含：人防异地建设费、放验线费、防雷检测费、施工图审查费、环境评估费、墙改基金、散装水泥费、其他报建规费及滞纳金），按缴纳标准或实际发生额计算。
涉及缴纳标准调整的，由地区公司报经营中心核实后予以调整。
E、单方其他工程成本：设计变更、工程奖励、签证、委托、其他不可预见费，按实际发生金额计算。