地产公司开盘策划工作计划(房地产项目开工前准备工作)

目 录1、 项目概述二、合约策划综述三、招标分判四、材料及设备采购五、总成本控制计划六、人员配置七、总结一、项目概述（一）地理位置1) 上海国际医学园区D2-03-09地块项目位于浦东新区周浦镇申江南路、蓝靛路交叉口位置。
东至申江南路，南至蓝靛路，西至蒲公英路，北至戴家漕河道岸边。
2) 东侧紧邻本项目、沿线申江南路有一根给水总管、一根污水总管以及1万伏高压电线，施工期间需重点监测保护。
3) 南侧和蓝靛路之间有50米宽的绿化带。
4) 西侧毗邻阳光城新开发的住宅项目，中间为规划蒲公英路、规划居委会办公活动中心。
5) 北侧紧邻戴家漕河。
（二）技术指标1) 本项目规划用地面积82352.8平米，总建筑面积164356.26平米，其中地上建筑面积125392.2平米，地下建筑面积38964.06平米。
可售面积为123529.20平米。
2) 高层区建筑面积为65929.74平米。
共有8栋18层小高层公寓，其中G3公租房为现浇混凝土剪力墙结构形式（无PC），其余七栋均为剪力墙+装配式外墙PC板体系（PC率15%），配备一个地下车库建筑面积为5600.79平米（包括人防建筑面积5055平米）。
3) 别墅区建筑面积为55228.08平米。
共有26栋叠加联排别墅，地上4层加斜屋面，楼号地下二层。
为其中D5为短肢剪力墙结构形式（无PC），其余25幢叠加别墅均为短肢剪力墙结构形式+装配式外墙PC板体系（PC率15%），配备一个地下车库30245.04平米。
另有一栋二层会所建筑面积为1536.42平米。
1) 其他有：一个10KV开关站、六个P型变电站，三个门卫岗厅和一个垃圾房本项目规划用地面积82352.8平米，总建筑面积164356.26平米，其中地上建筑面积125392.2平米，地下建筑面积38964.06平米。
可售面积为123529.20平米。
2) 高层区建筑面积为65929.74平米。
共有8栋18层小高层公寓，其中G3公租房为现浇混凝土剪力墙结构形式（无PC），其余七栋均为剪力墙+装配式外墙PC板体系（PC率15%），配备一个地下车库建筑面积为5600.79平米（包括人防建筑面积5055平米）。
3) 别墅区建筑面积为55228.08平米。
共有26栋叠加联排别墅，地上4层加斜屋面，楼号地下二层。
为其中D5为短肢剪力墙结构形式（无PC），其余25幢叠加别墅均为短肢剪力墙结构形式+装配式外墙PC板体系（PC率15%），配备一个地下车库30245.04平米。
另有一栋二层会所建筑面积为1536.42平米。
4) 其他有：一个10KV开关站、六个P型变电站，三个门卫岗厅和一个垃圾房。
具体技术指标见下表:（三）项目发展计划本项目分为两个标段，均同时开发。
开工日期为2014年1月1日，竣工日期为2016年12月31日前，总发展时间历时3年。
（四）示范区范围及展示内容根据营销需要，示范区对外展示的内容包括:售楼处、多层叠拼样板房两套，高层样板房两套及部分绿化景观。
售楼处设置在会所，多层叠拼样板房设置在D5#楼西单元西侧，高层样板房设置在G1#楼东单元二楼东侧。
具体展示区位置见下图:二、合约策划综述（一）目的本项目是保利地产第一个含PC结构的商品住宅项目，且为全装修项目。
整个项目施工技术性强、工期紧、协调合约工作量大，项目管理要求高，为预控、指导下一步的工程管理，协调合约各方关系，控制成本管理工作，有必要在项目前期阶段制定出良好的合约管理体系、合约工作计划表等，以确保相关的节点目标和成本控制指标得以实现。
（二）合约管理架构为规避风险，合约分判原则上采用"总承包+指定分包+独立分包"模式作为合约体系。
总承包人承担的工作主要是主体结构，二次结构、内外粗装饰、机电工程以及对各指定分包人与独立分包人的协调、配合和照管服务，即负有现场全面管理的责任；指定分包人由我司按合约制度分判确定，但需与总承包及我司签订三方合同，明确相互之间的责、权、利关系，对于需在总承包人进场前完成或进行的工程、配套类等垄断工程，由我司直接与承包人签署承包合同。
但是，在总承包人进场后，对此类工程同样负有现场协调、配合及照管之责。
（三）合约分判总体思路本项目拟采用总承包模式。
为控制成本，可能有较多的专业分包单位和供货商，而总承包单位需完成主体结构施工内外粗装饰施工，总包范围内的给排水和强弱电安装施工，并承担现场全面管理的责任。
所有指定专业分包，需与我司及总包签订三方合同，明确相互关系和各自权利义务。
招标报价模式采用一标一议形式，以筛选出优秀的承包商。
采用三方合同形式签订指定专业分包主要有：精装修工程、外墙石材工程、外保温工程等；部分专业分包工程采用两方合同：防火门工程、防水工程、绿化景观工程、电梯工程等；主要甲供物料及设备有：管材设备、洁具五金、内墙涂料、墙地面砖等。
对于已出图且具备总价包干条件的工程合约价款形式采用总价包干，对于无图的暂定量工程和物资采购合同采用综合单价包干。
外配套方面有自来水、煤气、强电、电信、有线工程等。
（四）时间节点控制思路本项目工期较紧，对合约时间节点控制要求较高，同时合约分判计划又受到设计出图计划和工程进度计划的制约。
因此，本项目时间节点的控制原则是以工程发展进度计划为根本控制点，根据设计出图及样板确认计划安排具体的合约分判时间节点计划。
在工作开展之前与设计管理中心、工程管理中心等部门进行良好的沟通，对彼此制定的时间节点计划之间的冲突进行协调处理；在工作开展过程中，要随实际项目发展进度对合约时间节点计划进行动态调整，并要求严格执行。
一旦出现部分工序的延误，要及时分析原因，寻找补救对策，尽最大可能使合约管理工作不影响到整体项目发展。
（五）招标原则及计价方式因该项目含有PC结构，其PC设计需要总承包的早期介入研讨完善。
这就要求比其他项目要更早的确定总承包单位，招标一定在没有设计图纸的状况下进行。
一旦建筑规划设计上报规划局确定，就可根据建筑规划设计，采用模拟工程量清单招标，工程量凭经验暂估，综合单价固定，暂定出总包合同总价签订合同。
待完整出图后，重新调整工程量，签订总价包干合同。
专业分包与供应商招标采用一标一议，原则上按合理低价中标，但由于一些材料设备涉及品牌、性能等差异，我们将根据项目需要、慎重抉择，对于特殊项目（政府垄断性项目）或者资源单一的项目，采用直接委托的方式，但只要有比价的可能，将尽可能在比价的基础上再进行议价委托，总的原则是现有合约制度下择优选择中标单位。
（六）工程量清单编制原则鉴于本项目的特点和合约关系的复杂性，计划聘请造价咨询公司进行整个项目的工程量核算。
考虑到一般工料测量师行对钢筋、砼等会做总体计算，为了成本拆分归集的方便，要求将主体工程的工程量按照地上、地下对结构、建筑等进行分别计算。
在出具施工图1~2个月内，完成施工图预算。
（七）工程价款支付本项目总包工程价款按月支付，不予支付预付款。
为了能够及时掌握建安成本实际变动情况，良好的控制建安成本，我们计划对设计变更和工程签证的工程量进行即时审核确认，对变更价款在一个月内审定（以上报签证资料完整为前提），款项并入结算。
工程结算在无特殊情况下，总包工程在具备结算条件后1年内完成结算工作，分包工程在具备结算条件后3个月内完成结算工作。
（八）不利因素分析及应对措施本项目工程技术性强、协调单位多、专业性强，加上工期较紧，对合约分判的速度和质量要求较高，在合约人员有限的情况下，如何促使团队在造价咨询单位的配合下快速、有效的运作将是面临的最大困难。
对此，我们将对项目的合约安排在事前做出尽可能详尽的统筹计划，并调用成本管理中心的主要业务力量按工程性质进行职责分摊，使责任到人。
每周安排造价咨询公司人员到项目现场了解工程情况，及时沟通工作事宜。
三、招标分判（一）招标分判概述计划是指导项目有序、有效实施的指导性文件，前述内容中对本项目的主要合约安排思路做了概述，下面将详述主要工程合约分判计划和时间计划，该计划根据项目发展总计划编制，并将在每月月底根据调整的项目发展总计划相应调整时间安排。
上海国际医学园区项目的分判计划和招标时间节点计划分别见表1、表2。
表1：上海国际医学园区项目合约分判计划表备注：付款方式——A类：一般工程类合同，按月付款，每月支付其完成工程造价的75%，在该分项工程最终结算以后支付至工程总价的95%，留5%保修金；B类：材料类合同，每批材料到场并经相关方验收合格后支付该批材料价值的80%，在该分项工程最终付款以后支付至工程总价的95%，留5%保修金；或按集采协议；C类：设备类合同，每批材料到场并经相关方验收、调试合格后支付该批材料价值的80%，在该分项工程最终付款以后支付至工程总价的95%，留5%保修金；或按集采协议；D类：其它合同，根据需要定义特殊付款方式，主要以里程碑付款为主；或按集采协议；E类：零星工程或总额较小的供货合同，完成结算后一次性付款至95％，留5%保修金；*号：表示有预付款。
表2：上海国际医学园区项目招标时间节点计划（二）招标分判详述1、总包工程分判本项目分为一标段高层区，二标段多层别墅区；拟选择两家总承包单位分别承接一个标段。
（1） 时间节点:有关具体操作事项规划如下：（2）总包单位的招标（内部邀请招标）①土建总承包工程单位要求：符合施工资质、有相关工程业绩、项目管理能力强、合约意识强的施工单位。
投标单位：上海建工一建集团有限公司；上海海宏建设集团有限公司；上海城建市政工程集团有限公司；计划招标时间：2014年2月28日至3月30日；合约形式：模拟工程量清单报价方式，综合单价包干，暂定数量；内部定标时间（暂定）：2014年3月25日；招投标手续办理：30天。
说明：a.以上招标时间均为初步计划时间，视招标图出图时间而定。
如出图时间延后，则招标、定标等时间相应顺延；b.分判体系：在合约体系上，所有的其他专业单位都为它的指定分包单位。
c.总包的合约内容：为报建手续计，总包内容理论上应包含本工程全部内容，即应包括结构、粗装饰、精装饰指定分包、幕墙指定分包、综合机电指定分包（又分弱电、电梯、消防等）、总体工程指定分包等。
d.指定分包：由业主方在招标时明确指定分包工程内容，同时招标时以暂定金额形式计入总包合同总价，总包根据指定分包合约金额收取照管费，并申报照管费比例。
在总包确定后，根据设计情况及工程进度，完成各指定分包单位的招标。
（各指定分包单位的详细分判本节略）。
e.指定供货：如排水管等，视情况而定，可于招标时以暂定金额形式计入总包合同总价；单独分包的单位（与业主签订2方合同，业主直接付款）有：防水、PC构件、钢质木质防火门、园林等专业分包工程。
f.总包的职责：总包须负责整个项目的工程进度、质量，业主方主要管理、督促、协调总包，所有指定分包单位的工作都必须经过总包申报给业主方，做到归口统一、减少扯皮。
g.资金控制：为确保工程顺利开展，指定分包工程款无论是否与总承包签订三方协议，均由我司直接支付，防止总包拖延付款影响工程施工；与总承包签订三方协议的分包，由总承包出具工程发票，我司直接付税费给总承包单位。
h.对总包的要求：由于总包担负起整个项目的管理、协调，总包单位必须在现场组建经验丰富、管理能力强的项目管理班子、并有承接PC结构项目的实力。
（3）招投标手续的办理在内部邀请招标完成并确定施工单位后，选择能力较强的招标代理公司完成政府部门要求的招标手续工作。
2、分包工程分判（包括指定分包）（1）主要土建类分包1）外墙石材铝板GRC分包工程：本项工程预分判为五个合同，分为样板区石材铝板合同，样板区GRC合同，非样板区三个标段合同。
为选择优秀施工单位及降低工程成本，需做到以下几点：a.资格预审：根据公司合格供方库。
b.投标单位：3~5家。
c.成本控制建议：由于外墙均采用石材干挂的方式，每平方米单价必然较高。
为控制成本高层只做一、二层石材干挂，多层别墅也尽量减少石材干挂面积。
d.施工单位的确定时间：本工程定标预计于2015年1月底前确定。
2）门窗工程计划分判为五个合同，即:高层区与多层叠拼区铝合金门窗各签订一个合同，多层叠拼威卢克斯合同，多层叠拼北楼梯顶钢构雨篷合同，地库出入口玻璃雨棚合同。
a.资格预审：根据公司合格供方库。
b.投标单位：3~6家。
c.成本控制建议：分判前由深化设计单位对门窗进行深化设计，由设计部进行审图，对门窗的型材系列、玻璃的厚度、分隔形式、开启方式等进行严格把控；对五金配件及辅材的选择进行提前封样，以确保经济性与统一性。
d.施工单位的确定时间：本工程定标预计于2014年7月底前确定。
3）室内精装修分包工程：计划分判为八个合同，即：会所装修、高层样板房及公共部位装修，多层叠拼样板房及公共部位装修，高层非样板区室内及公共部位装修分为两个标段，多层叠拼非样板区室内及公共部位装修分为三个标段。
a.资格预审：根据公司合格供方库，若。
b.投标单位：3~7家。
c.成本控制建议：由于精装修的好坏也是本项目定位及档次的表现，为确保招标成功，首先设计图纸应尽可能详细完善，其次设计所选用的材料应尽可能易于采购或可替换，以便于施工及成本控制。
d.施工单位的确定时间：本工程定标预计于2015年7月底前确定。
4）检测单位分包a.周边管线监测单位：由业主直接发包。
应在围护工程施工前予以确定。
b. 桩基及围护检测：由业主方直接发包。
（2）室外总体分包工程室外总体工程主要为外广场及道路、硬景装饰、绿化工程等。
根据图纸要求合并或分别招标。
园林绿化指定分包工程：拟分判为三个合同：样板区、非样板高层区、非样板多层叠拼区景观绿化合同。
a.投标单位：样板区采用区域集采，非样板区采用集团集采。
b.成本控制建议：合理地经济地选择绿化苗木组合、地面硬景石材，确保美观与经济的统一。
c.施工单位的确定时间：本工程定标预计于2015年9月底前确定。
（3）主要机电类指定分包机电类工程内容包括强电、弱电、消防、空调、给排水、电梯、工程等众多子项工程。
关于机电指定分包的分判管理模式，我们拟策划如下：机电类指定分包拟分成综合机电主分包（包括空调通风工程、给排水工程、强电工程、消防工程等）、弱电指定分包（含智能化系统）、电梯供货及安装指定分包、等几大项。
1） 消防工程单位要求：符合施工资质，有相关工程业绩，综合协调管理能力强、合约意识强的机电工程公司。
合约内容：包含通风工程系统（含人防）、火灾报警系统、消防喷淋系统等。
投标单位：4~5家。
招标时间： 2015年4月20日至2015年6月30日。
指定分包施工工期为2015年7月30日至2016年6月30日。
合约形式：清单报价，综合单价包干，暂定数量；2）弱电指定分包单位要求：符合施工资质，有相关工程业绩，综合协调管理能力强、合约意识强。
投标单位：3家。
招标时间：2015年4月20日至2015年6月30日。
合约形式：清单报价，综合单价包干，暂定数量；3）电梯供货及安装按照股份公司要求直接在集团采购确定的电梯中选择。
内部确定型号、可选配置、可选功能等技术要求的时间：2014年8月20日至12月15日。
3、工程监理单位招标（1）单位要求：符合本工程相应规模的建设监理资质，具备相应的业务规模，有PC结构监理经验，监理人员素质高，公司信誉良好的单位。
（2）投标单位初选：2014年2月1日至2月10日（3）招标时间：2014年2月20日至4月10日（4）合约形式：建安监理服务与装修监理服务综合单价包干，工程量按实际施工面积。
4、造价咨询公司招标鉴于本项目的特点和合约关系的复杂性，为有效协调合约各方关系，我们建议在本项目聘请造价咨询公司进行全过程成本管理。
造价咨询公司的职责和作用：（1）为前期招标工作提供必要的专业咨询意见；（2）进行工程量、工程价款的审核，如：审核中期付款及施工中期的设计变更、现场签证等价款；协助处理合约价款争议；（3）提出结算建议。
作为客观、公正的第三方，造价咨询公司将按照专业规则对工程量、工程价款进行核算，为避免各种矛盾冲突、提出公平合理的结算建议、及本项目的成本控制工作提供有效帮助。
对于造价咨询公司的选择，我们将会采用招标方式（3家或3家以上单位投标）择优确定。
四、材料及设备采购（一）物资采购计划表5：上海国际医学园区项目物资采购计划（范例）（二）材料设备采购一览表表6：上海国际医学园区项目材料、设备供应方式明细表（范例）五、总成本控制计划（一）总成本控制目标《上海国际医学园区项目目标成本》总目标成本347688万元。
具体分项内容主要为十二大项：1、土地款；目标成本182529万元。
2、开发前期费用；目标成本2364万元。
3、建筑安装工程费；目标成本88470万元。
4、红线内配套费；目标成本13546万元。
5、政府收费；目标成本5692万元。
6、物业维修基金；目标成本1282万元。
7、公摊费用；目标成本4272万元。
8、不可预见费；目标成本2126万元。
9、营销费用；目标成本8710万元。
10、管理费用；目标成本2232万元。
11、财务费用；目标成本35509万元。
12、开发间接费用；目标成本957万元。
（二）成本控制重点1、建筑安装工程费由于设计在结构方面相对比较固定，故主要的控制点应为：外墙装饰工程（含石材、保温、涂料），目标成本8138万元；精装修工程，目标成本27339万元；围护工程，目标成本2075万元。
2、红线内配套费红线内配套中占比最大的是永电工程，目标成本4250万元，是最主要的控制点。
其余分别是：园林绿化工程，目标成本3041万元；永水工程，目标成本1942万元；智能化工程，目标成本891万元。
（三）建安成本控制措施1、成本测算按照项目进展，按时完成定位阶段、规划设计阶段及施工阶段成本测算及盈利预测工作，并以此作为后期工程分判及成本控制的依据。
在项目售价未有较大变化的情况下，后一阶段的建安成本原则上控制在前一阶段控制值范围内。
2、控制目标通过采取必要的控制建安成本的措施，我们将成本控制目标定为：将目标成本降低1%。
3、控制手段为加强成本控制管理，建立有效的成本控制管理体系，我们拟从以下几方面着手进行：（1）事前控制① 将成本目标分解并下发各有关职能部门，建立成本目标控制管理体系；② 建立清晰的合约管理模式；③ 建立成本限额设计理念，做到在扩初阶段设计合理、完整；④ 选择优秀的施工单位；⑤ 努力获取比市场更具竞争性的施工价格；⑥ 计划先行，时间安排妥当。
（2）事中控制① 加强各职能部门的沟通联系；② 坚持成本归口管理，完善设计变更、现场签证的流程、手续；③ 加强经济评估活动，定期召开成本变动会议；④ 及时获取现场信息，加强反索赔工作；⑤ 提供每月设计变更、现场签证经济报告。
（3）事后控制① 严格按照合同文件审核工程结算文件；② 建立项目完整的成本分析库。
六、人员配置由于本工程的重要性，特分别设置土建造价工程师和水电造价工程师各一名。
七、总结上海国际医学园区项目是保利集团第一个含PC结构的工程项目，具有专业性强、配合协调要求高的特点，对我们的合约管理及成本控制工作提出了更加严格、更加规范的要求，在上述合约策划报告的纲领指导下，我们力争在项目合约管理中做到有序、有效、公平、公正，在营造一座真正优质的建筑产品同时并做好成本控制管理工作，全力维护及确保投资人的权益。
（因文章无法嵌入表格，故文章内表格有所缺失，若有需要请留言，留下邮箱地址或微信QQ号，我会发完整版）