昆明房价第三高的双塔片区 两万值得买吗？

导语：国庆期间看看市场，昨天傍晚跑了一趟双塔片区。
提到双塔，我们昆明楼市的楼粉一定不陌生，今年以来迎来了全新的三个项目，复地云極、云和中心、锦粼天序。
围绕万达广场，几个项目前后不到一公里，整体房价2w左右。
就算是离万达双塔有一点距离的，润城、恒大云报华府，目前的价格也是在2w左右（当然，也有各自另外的优势）。
这是目前昆明房价第三高的区域（仅次于市中心二环内、草海片区，约等于巫家坝，略高于会展）。
（1）双塔片区 2019年新规划出炉后，沉寂多年的“金产区”又一次走进人们的视野。
2019年3月24日，《西山区双塔片区（原金融产业园区）控制性详细规划调整及城市设计》批前公示，根据规划内容，这次调规明确了双塔片区规划面积共计230.57公顷（约3458.55亩），规划有9所中小学，还有一处床位控制在300床的医院。
2019年5月，昆明市规划局对该片区的控制性详细规划进行大幅修改，并将“金融产业园区”改为“双塔片区”，将过去的金融商务核心区定位转变为兼具综合金融商务服务、品质活力居住、绿色休憩等功能的城市综合活力发展区。
昆明市有意将双塔片区从之前定位的金融商务，引导要兼顾宜居。
与前一天文章所提到的山水新城最遗憾的是没有搭上昆明地铁规划的快车一样，这一区域最大的缺点也是缺一条横贯南北的地铁线路；好在地处二环附近，离市中心非常方便。
（不过，周边主要南北通道前兴路，频繁拥堵也饱受诟病） 拿昆明人买房最看重的学校来说，双塔片区现有的诸如北大附中云南实验学校、海贝中英文小学、海青外国语学校等，多为私立学校（吸引力不强）。
此前在2019年调规中新增4所学校，但落地稍慢，尚需等待。
双塔片区新建学校大致位置图①：规划30班小学，位于二环路南侧 ②：规划26班小学，位于龙江公园旁 ③：规划45班中学，位于昆明市儿童医院北侧 ④：规划22班小学，位于中铁水岸青城小区北侧 能否接受短期内的教育短板，是所有考虑双塔片区置业小伙伴的必答题。
如果能，那么继续。
最早，想在万达广场旁边买房，要么考虑润城、金地悦天下/九樾等项目，也是在2019年调规之后，复地、云和、龙湖等三个项目陆续落地，小伙伴们才有了新的选择。
除此以外，还可考虑的二手次新： 离万达最近且配套中等水平公立学校：金地悦天下/九樾、盛高大城、金坤世纪；（同一学校划片的稍老小区还有南华苑、法苑小区等） 离万达中等距离但配套中等水平公立学校：恒大云报华府（部分地块，目前也有一手）； 离万达中等距离但不一定二手房有学位：润城（部分地块稍近，目前也有一手，还有带学位的公寓）； 临近周边还有未名城、蓝光coco蜜城等。
临近周边的还有官南片区附近项目，本文暂不提及。
（明天文章写巫家坝的时候再说） （2）云和中心 昨天傍晚7点左右到达售楼部，售楼部洽谈桌还坐满了人，还挺惊讶的。
（截止我离开售楼部的时候，到访客户上百组，认购15套房源，个人感觉这个数算好了，这毕竟也不是刚需盘） 项目由雅居乐和绿地香港联合开发打造，位于万达广场东侧，北面距离二环南路300米左右，这个项目也更靠地铁站，东侧约400米是地铁2号线南坝路站（在建，站点为暂定名），也是双塔片区离地铁线路最近的项目。
东侧还有条盘龙江，算是一条江景景观带，故东侧楼栋，在家窗外是可以看到盘龙江的。
（拿地要求中配套要求有国际著名品牌儿童体验中心、国际品牌医疗机构，但具体待定） 容积率3.2左右，在售一期约73亩，住宅地块规划有11栋住宅，共1060户,分为2梯4户（约111㎡/约140㎡），2梯3户（约124/约153㎡），2梯2户（约200㎡）三种。
最近国庆节推出17000的特价房，但实际上只是一楼，现场算了几套房源后发现正常楼层的价格在1.8~2.1w之间。
西侧1、6栋快售完，可选楼层不多；目前新推第4栋房源（临江）。
4栋20楼，临江东端户（这个是偏贵楼栋、偏贵朝向、偏贵楼层），153㎡户型，优惠前是3834547元，优惠后在359.1w左右，单价2.34w，确实不便宜哈。
6栋14楼，西端户，140㎡户型（四房），优惠后在261.8w左右，这个楼层也比较适中，单价则只要1.86w，可见两个户型之间的差异。
中户价格比端户价格更低，但实际上我来到双塔片区所有项目来看，基本上相对好销售的都是140平米级别户型，均以改善客群为主。
云和中心也是双塔片区项目中户型种类相对丰富的，110~200㎡跨度，比如140㎡有两种（格局一样，只不过一种四房，另一种是三房，把原四房的客厅+书房做了大横厅设计）、153㎡大四房（最推荐）。
（153㎡户型的客厅）（200㎡大平层客厅，样板房可以用“空旷”一次来形容了，不过这个户型是项目比较难卖的，挺挑客户） 户型蛮好。
精装部分，三家都采用汉斯格雅/杜拉维特/西门子/老板等类似豪装品牌，不过细节上略有差异（下面再提），云和中心的精装标准在三家中不算太“豪”。
（3）复地云極 来到复地的时候已经较晚了（置业顾问已经开始每日总结），周围绕了一下工地发现复地的动作真是迅速： 临日新中路的3栋、4栋建到了25层左右，工地还用的是智能爬架（所以工期短，但造价比普通脚手架更高），靠北大附中这边的6栋也已经建到了三四层。
尤其是“三条红线”之后，对烂尾保持一定警惕的我当时看到这个第一反应就是【靠谱】。
复地云極项目总体169亩，分三期，（一期）占地约58亩，规划7栋28-32层的高层住宅、1栋幼儿园，容积率4.0，均是2梯2户/2梯4户的带装修住宅。
2期也是住宅，3期会引入拿地要求里面的JCI认证医疗机构。
（置业顾问透露这一家医疗机构会在2期住宅销售的时候确定） 整体小区还算不错，外墙low-E双层中空玻璃+断桥铝合金的窗户，正南正北楼栋排布，单层层高3.05米，户型每个房间开窗面也非常大。
在精装配置上，复地云極所有户型皆配了地暖+带墙纸交付。
（厨房吊顶跟别家不一样，厨房左上角的是地暖+热水的水暖一体机）（走廊有个收纳柜，是交付标准）不过，在售楼过程中，实际上强调上述并没有多大用，明知道造价确实贵一些，但对于普通购房客户来说，价格才是王道。
总共7栋楼，目前有4栋正在销售（2、3、4、5栋在售）。
3/4栋靠日新中路，南侧无遮挡，所以低楼层卖得快一些，反倒剩下一些高楼层： 3栋，143㎡户型（西端户），次次顶楼，折后算下来要322w左右，单价2.25w。
拿个中户来计算，110㎡户型，14楼，折后价在230w左右。
（这个户型还算了一套稍便宜的2楼，总价209w） 总体来看，复地的价格不算便宜。
另外，复地云極明显吃了户型的亏。
（复地云極143㎡户型） 比起当下流行的大横厅设计，复地户型显得中规中矩一些。
（4）锦粼天序今年4月，龙湖拿下双塔片区126亩土地，楼面价最高13853元/平。
锦粼天序由此诞生。
由于售楼部才开放不久，其实市场认知度还不算太高，且没有正式开盘（也没有正式价格）。
（项目一期离万达双塔直线距离200米） 项目首开地块南侧即是复地云極，首开地块82.4亩，容积率4.6，拟建10栋25~32层住宅，1栋21层、1栋31层办公楼/公寓，另有一所幼儿园。
（实际上这个容积率是双塔三盘中最高的） 后面还有一地块更靠近日新路，比较小，只有43.54亩，建6栋23~32层住宅，容积率3.2。
龙湖拿地的时候没有前一年复地、雅居乐拿地那么多要求（医疗机构巴拉巴拉），加上时隔一年地价本就正常上涨，一计算楼面价就上涨了80%（以3.2容积率的二期地块为例）。
所以龙湖的定位只能走高端。
我总结的项目作为高端豪宅盘的亮点如下： 大中庭：6600平米左右中庭景观；高档绿化：号称“琉璃光院”主题，xx万一颗的名贵树木，n个主题；多公共空间：一楼架空层，多主题运动区域；豪装：中央空调、新风系统、3.05米层高、厨电卫设备等等；大平层：最小面积都有137㎡，门槛高。
相对来说，基本满足昆明高端盘的标准。
（故看这个项目的客户很有可能还会对比华润润府甚至隆盛府等更靠市中心的项目）（规划图，大概能知道一楼架空有泛会所、每个区域的绿化景观有不同主题） 上述中，有部分是普通购房者能够直接感受到的（比如中央空调、厨电品牌等等），但是类似“琉璃光院”这种，虚，听不懂，想象不出。
（不排除做出来惊喜满满） 整体户型偏豪，最小面积137㎡，主力户型143㎡、179㎡，后期还有259㎡的大平层产品。
目前没有正式开盘（也没有认筹），售楼部释放价格为2.15~2.45w（具体待定，137㎡做个中户，估计便宜点）。
（143㎡户型样板房，墙纸/装饰线条/餐客厅前后背景墙均是交付标准） 要不是今年市场一般般，不然龙湖2.15起还真卖便宜了。