首付万起东五环临铁新房｜深度楼盘测评

买房之前，需要我们先在心里绘制一个「雷达图」，用交通、价格、品质、学校来考量楼盘。
我们推出楼盘测评系列，来自专业测评师的现场踩盘。
在你做出买房决定之前，我们用最理性的踩盘行为，去评测、去挑剔。
5分钟阅读时间，让楼盘真实情况呈现在眼前。
今天测评的楼盘是朝阳豆各庄 | 绿城北京沁园销售对象符合北京市限购政策的购房人群限购政策(1) 京籍家庭· 已婚家庭，名下无房，则可购买两套住房· 单身未婚或离异人士，名下无房，则可购买一套住房(2) 非京籍家庭· 在京无住房且连续60个月(含)以上在京缴纳社保或个人所得税的非京籍居民家庭，可购买一套住房· 持有效《北京市工作居住证》可与京籍家庭享同等购房资格产权比例购房人购买并持有住宅100%产权份额转让机制购房人取得不动产权证后可随时转让所购房屋出租收益出租全部收益归购房人所有楼盘名称：沁园开 发 商： 绿城＋金茂产品均价：约6.5万/㎡产品总价：约510万起/套产品户型：77㎡/80㎡/82㎡两居、93㎡/106㎡/107㎡/120㎡/123㎡三居、149㎡四居总 户 数：1657户楼 栋 数：10栋容 积 率：2.85绿 地 率：30%车 位 比：1:1.2梯 户 比：2梯4户、2梯5户房屋属性：商品房交房时间：预计2024年5月31日楼盘地址：地铁7号线黄厂站西南侧300米产品公布历程•2021年 5 月，绿城拿地•2021年 7 月，规划公示•2021年 8 月，案名曝光•2021年10月，首期开盘>>>项目区位及周边配套>>>户型分布亮点一：近地铁，出行便利项目临近地铁7号线黄厂站，步行距离约460米。
7号线连接多条地铁线路，4站可达欢乐谷，8站可达环球度假区，并且可换乘多条线路快速通达北京各区域。
亮点二：公园地产，生态环境宜居项目周边公园环伺，距离马家湾湿地公园仅1.2公里，生态环境宜人。
此外，项目采用围合式布局，打造2万平中央花园，保证户户有景，使得居住体验更加舒适。
区域规划：绿城北京沁园位于北京城六区之一的朝阳区，在《朝阳分区规划（国土空间规划）(2017年—2035年)》中明确的2035年远景目标：努力把朝阳打造成为首都高质量发展示范区、文化创新引领区、国际交往中心区、绿色宜居标杆区。
朝阳区是北京市的经济强区，CBD、中关村朝阳园、奥林匹克中心区等功能区聚集于此。
在《朝阳分区规划（国土空间规划）(2017年—2035年)》中，CBD、中关村朝阳园、金盏国际合作服务区将成为新的GDP增长极，一批特色产业园区也会联动协调发展，同时加快构建“两轴两带三区”空间布局，南部地区有序崛起，东部地区加速跨越，疏解非首都功能取得更大成效，全区基本实现城市化。
板块规划：绿城北京沁园位于朝阳区豆各庄板块，位于朝阳区东南部，南与通州台湖相连，西与王四营相邻，地处CBD、亦庄、北京副中心三大黄金区交汇处。
同时项目临近中关村朝阳园垡头区，区域承接朝阳北部产业区资源外溢，从而推动科技产业、文化产业、商务服务业、金融产业等重点产业联合互动发展。
项目周边的焦化厂片区也已经纳入规划，预计会建成类似798工业园区的产业园和焦化厂遗址公园，具体有待进一步规划公示。
周边配建：项目直线距离约380米处建设有商场惠多港，目前基本建设已经完工，正处于招商阶段。
• 周边交通自驾：项目位于朝阳区豆各庄板块，周边交通线路四通八达，东五环、京津高速、京哈高速等主干道环伺。
从项目出发，驾车约500米可上东五环，往北可换京通快速路到达国贸CBD，往南可换京沪高速到达分钟寺桥，往东可换通马路直达副中心运河商务区。
地铁：距离项目最近的地铁站为地铁7号线黄厂站，直线距离约450米。
7号线串联起北京欢乐谷与当下最具人气的环球影城，从黄厂站出发，4站可达欢乐谷，8站可达环球度假区，并且可换乘14、10、4、9号线等线路快速通达北京各区域。
公交：项目1公里范围内覆盖化工桥东站、地铁黄厂站、孙家坡站、孙家坡南站等7个公交站，可乘坐348路、457路、637路、专170路等多条线路。
其中，距离最近的公交站点为化工桥东站，直线距离约274米，乘坐348路可直达九龙山，乘坐637路可直达劲松、双井等地。
• 周边教育项目周边覆盖3所小学、2所中学和一所国际学校：3所小学：北京朝阳区实验小学博远分校（约1.7公里）、北京朝阳区实验小学西直河分校（约1.8公里）、北京市一七一中学朝阳豆各庄分校小学部（约1.9公里）。
2所中学：北京市第一七一中学朝阳豆各庄分校（约2.0公里）、北京市第五中学双合分校（约2.0公里）。
1所国际学校：芳草地国际学校富力分校（约880米）。
项目规划有3200㎡幼儿园用地，具体引入的教育资源暂未可知。
• 周边医疗项目周边覆盖：4个综合医院：北焦医院（约3公里）、北京军海中医医院（约3.9公里）、北京仁安医院（约4.2公里）、北京伟达中医肿瘤医院（约4.7公里）。
3个社区医院：豆各庄社区卫生服务中心（约597米）、孛罗营社区卫生服务站（约1.6公里）、西直河社区卫生服务站(约1.7公里）。
距离项目最近的三甲医院是北京市中医药大学东方医院，直线距离约10.2公里。
• 周边公园项目周边5座公园环伺：富力又一城公园（约370米）、马家湾湿地公园（约1.2公里）、北焦公园（约1.5公里）、郎各庄休闲公园（约2.4公里）、梧桐公园（约2.9公里）。
• 周边商业项目周边有3个广场/商厦：5公里范围有惠多港（建面约13万平，距离约380米）、朝悦百惠购物中心（建面约18万平，距离约2.6公里）、维吉奥商业广场（建面约13万平，距离约4.6公里）。
>>参考数据：合生汇（北京）建筑面积约31.7万平项目北地块开发商配建大型商业体和三幢商业写字楼，具体有待进一步规划公示。
（注：文中关于配套距离描述，根据高德导航测距，仅作参考，以官方实际测量为准。
）106㎡三居朝向：此106平米户型，3室2厅2卫，为正南正北朝向。
全南朝向，全装修交付。
户型功能区：户型内功能分区如图中所示，包含：客厅（1个）餐厅（1个）厨房（1个）卧室（3个，包含1个主卧、2个次卧）卫生间（2个）多功能间（1个）市场竞争力：将此户型以南北采光面作为划分，则南向采光面上，分布有4个功能空间，长度达11.3米。
这种分布，在106㎡面积段，比较具有市场竞争力。
因北京太阳照射和南北季风的影响，一般来讲同样面积段下，户型南向“宽度越大，房间越多”则户型相对越好。
卧室和客厅分布在南向采光面上，这种分布格局在现如今新房产品中较为典型，也是公认较为符合北方居住生活的户型格局。
业主主要活动区域，需要充足的采光和良好的通风效果，所以新房户型一般会将客厅和主卧放置在南向。
户型主要亮点：1、南向三面宽，户型方正，三个卧室都分布在拐角处，隐私性强。
2、入户门处设置灵动空间，可打造成玄关或放置大型储物架，连接书房的墙为非承重墙，也可拆除改造成大次卧。
户型劣势：1、卫生间皆为暗卫设计，通风不畅，且如果开门的话正对餐厅，影响就餐体验。
2、客厅南向面宽较小，仅3.2米，活动区域容易受限。
123㎡三居朝向：此123平米户型，3室2厅2卫，为正南正北朝向。
南北通透，全装修交付。
户型功能区：户型内功能分区如图中所示，包含：客厅（1个）餐厅（1个）厨房（1个）卧室（3个，包含1个主卧、2个次卧）卫生间（2个）多功能间（1个）市场竞争力：将此户型以南北采光面作为划分，则南向采光面上，分布有2个功能空间，长度达6.8米。
北向采光面分布4个功能空间。
这种分布，在123㎡面积段，竞争力稍弱，算中等偏上户型。
因北京太阳照射和南北季风的影响，一般来讲同样面积段下，户型南向“宽度越大，房间越多”则户型相对越好。
卧室和客厅分布在南向采光面上，这种分布格局在现如今新房产品中较为典型，也是公认较为符合北方居住生活的户型格局。
业主主要活动区域，需要充足的采光和良好的通风效果，所以新房户型一般会将客厅和主卧放置在南向。
户型主要亮点：1、三个卧室分别分布于三个拐角，隐私性强，互不打扰。
2、户型设置带窗灵动空间，可打造成书房或是衣帽间，连接北向次卧的墙为非承重墙，也可拆除改造成大次卧。
户型劣势：1、入户玄关过道长达5米，造成空间浪费。
2、123㎡的三居面积尺度做成南向两面宽属实不太尽人意。
接下来，本系列会陆续覆盖北京全部新房，敬请期待。