精装1.6w/㎡起售，交三桥这个盘啥情况？

导语：昆明一环内，北京路边，交三桥旁，突然卖起了1.6w/㎡起的精装房——春城名筑。
这是什么情况？△春城名筑项目位置其实，这是继和平路壹号院之后，昆明市场上推出的第二个翻新住宅。
那么，这样的区位和价格，你会买单吗？No.1交三桥精装住宅1.6w/㎡起近日，在北京路与人民东路交叉口东南角，标有“星宫酒店”的一栋大楼已经围挡，该项目推出建面约27-95㎡精装房源，单价约1.6w/㎡起售，推广名为春城名筑。
近年该酒店大楼也是消息不断，2015年曾传出1.28亿转让未果之后，2019年挂牌转让，价格比2015年还下调了100万元。
直到去年8月份，该酒店又公示将进行整容。
按照施工公示，该酒店大楼因年久失修，外墙有墙砖脱落和砂浆鼓包问题，本次施工将用真石漆和干挂石材进行外立面修缮，申报单位为人民东路80号全体业主。
但从施工现场的售楼处了解到，本次施工除了外立面修缮，大楼内部公区及室内水电、消防、门窗正在进行全面翻新，还有大约145套房源向市场推售。
该栋大楼总高22层，1-3层为裙楼商业，4-22层为住宅，约1998年建成，距今已有24年历史。
但据了解，该栋大楼目前已补齐相应手续，新的产权年限自2014年起算到2084年，目前土地使用年限还剩62年，几乎等同于近年交付次新房。
春城名筑项目推出的房源中，低层住宅建面约27-54㎡，2T12户，单价约1.6w/㎡起；中高层住宅建面约70-95㎡，2T4/2T6户，部分房源带露台；70平㎡户型单价在1.87w/㎡左右，95㎡带露台户型单价约2.1w/㎡。
对比周边二手房，这样的售价有一定的竞争力。
据东风巷中介门店介绍，该片区老旧小区优质学位房单价在2.3-2.8w/㎡，不带学位单价仅在1.3w/㎡左右。
虽然春城名筑离明通小学本部不远，但却属于北京路小学划片范围内，学校优势不是很突出。
单纯从项目看，优势主要来自地段，门口就是北京路和人民路两大中轴，距离1号线交三桥地铁站口步行距离仅150米，距离东风广场步行距离也在500米范围内。
△中高层南向及西向无遮挡/95㎡带的露台除了地段之外，该栋楼中高楼层南向无遮挡，南向正对恒隆广场和俊发春之眼，视线开阔；高层东向及西向部分楼层带有露台。
△项目离明通小学本部并不远对比周边新房项目，最近距离的俊发逸天峰在2020年单价已经卖到3w/㎡（大平层），市中心有小户型房源的新盘翠湖一品，毛坯单价也在2.7-3w/㎡。
而春城名筑1.6w/㎡起售，单价最高约2.1w/㎡，价格比周边新房及优质学区房要便宜不少，只比周边没有学位优势的“老破小”价格高一些。
虽然产权年限不算短，但这个价格也可能受限于户型，即使翻新，户型设计上也有一定时代感。
△27和54㎡户型△70㎡和78㎡户型△78㎡和95㎡户型No.2和平壹号院已经封盘类似春城名筑这样位置绝佳，户型上有遗憾的翻新项目，在昆明市场上已有先例。
去年3月份，昆明就出现了首个翻新项目——位于北京路与环城南路交叉口的和平壹号院。
该项目同样位于北京路边，距离环城南路地铁站不足200米。
△和平壹号院位置涉及翻新的5栋住宅，总高6-7层，其中3栋翻新之后向市场推售，2栋作为健身房餐吧、书吧等配套供业主使用。
除了外立面修缮及室内水电管网、门窗玻璃等全部翻新之外，据置业顾问介绍，项目地基、楼板及墙面均做了加固，露台及楼顶也做了防水处理，还加装了电梯。
目前和平壹号院项目外立面修缮已经基本完成。
据置业顾问介绍，还有部分建面约30㎡、60㎡和100㎡房源，但目前处于封盘状态，价格有待调整，预计近期会恢复销售。
△和平壹号院项目外立面修缮后在去年对外销售时候，该项目单价也是1.6w/㎡起，去年年底已接近清盘。
从和平壹号院的销售情况来看，这样位置绝佳且置业门槛低的翻新项目，还是有一定的吸引力的。
No.3翻新房值不值得购买？如今，随着春城名筑对外销售，昆明翻新房市场又有了新的案例。
那么，这样的房子值不值得购买？其实，翻新房在省外已经很常见，也有一定的市场基础。
据媒体报道，在2017年，深圳就有一个1997年建成的职工宿舍，近地铁带名校学区，翻新改造之后单价卖到了6.3-9w/㎡，一天销售11套。
彼时深圳购房者所期待的“价格低，上班近，带学位”的房子，而各大开发商的新房与需求切合度又比较低，因此，把老破旧换新颜的小投资公司就顺势登上了舞台。
而昆明的这两个翻新房项目，开发商虽然不同，但与深圳的操作模式也别无二致：新房销售+二手房的过户流程。
和平村壹号院由投资公司整合多家业主二手房资源之后，对小区进行整体翻新；而据知情人士消息，星宫酒店在2020年被云铜地产以1.14亿出售，按照建筑面积计算，接盘方收购大楼的成本价约在8700元/㎡左右，按照3800元/㎡装标翻新之后，利润空间也有5000元/㎡以上。
按当前市场来看，即便是高投入长周期的开发商的资金回报率也远不及此类“短平快”项目。
另一方面，目前昆明位置好的地段拆迁成本高，以及在防止大拆大建的情况下，老旧小区翻新也将成为旧改的新模式。
基于这两点，可以预见未来市场上还将出现更多翻新项目。
那么前面的问题，这样的房子，你会买单吗？从购房者的角度，主要还是会有两个方面的顾虑。
一个是产权年限，虽然住宅性质土地使用权到期后可以正常续期，但免不了购房者心存芥蒂。
二是户型，由于年代久远，虽然室内装修可以翻新，但不涉及拆迁，主体的框架结构不可能改变，使得户型格局与新房相比不免存在落差。
以上两方面，可能是翻新房这类产品的硬伤所在。
但从目前昆明已有的两个翻新项目来看，位置、交通、配套等方面的优势明显，在预算有限的情况下，鱼与熊掌难以兼得，值不值得购买，还要根据自己实际情况而定。
但好在，这类产品的出现，也为不同需求的购房者提供了更多选择。