房价这么高，真实的开发成本是多少钱？原来我们被“收割”了

1998年房地产进来改革后，商品房时代正式来临，内地的房地产发展模式跟香港几乎是大同小异，公摊面积、预售制度以及房价上涨速度。
1998年，全国平均房价还不足2000元每平米，到了2021年平均房价来到最高峰11,225元每平米，平均房价涨幅达到560%。
平均房价是因为有很多小城市把价格拉低了，国内重点城市的房价都处于较高的位置，贝壳研究院公开数据显示全国65城市平均房价为17,388元每平米，4个一线城市平均房价6.5万元每平米；平均房价突破2万元每平方米的城市有20个；平均房价突破1.5万元每平米的城市有34个；平均房价突破1万元的县城有103个。
中指研究院也公开数据显示4座一线城市购房门槛平均为617万、613万、580万、359万；4座二线城市平均购房门槛超过300万，5座城市购房门槛在200~300万；9座城市购房门槛在100~200万；8座三线城市购房门槛在105~313万。
重点城市房价一点都不便宜，判断一座城市的房价高低是通过房价收入比，全国百城房价收入比为12.9，深圳48.1，上海45.8，北京46.8、三亚厦门房价收入比都超过了30，国际标准房价收入比是6~9倍，不管是平均数还是个别重点城市房价收入比都远远高于发展中国家。
不少人心中就产生了这样的疑问，自己家里面建筑的房子才一千几百元每平米，为什么到了城市里面建房子就能卖上万元每平米，房地产企业利润达到80%以上甚至更高。
事实并不是如此，房地产企业只不过是普通老百姓认知层面上的一个“替死鬼”，高房价的背后是有别的原因存在。
2015年后，相信大家对房地产的关注点就多了，2015年后，出现地王的新闻也就随之爆发，三天两头这里出现一块地王，那里出现一块地王，土地的价格频繁地被刷新，土地是楼盘开发的过程中占据成本最高的。
2020年全国百强房地产企业开发数据中显示，土地成本占到了整个楼盘开发成本的48%，中单小区占比55%，高端小区占比62%，土地的价格完全取决于楼盘最终的销售价格，城市与城市之间价格相差这么大，80%都是体现在土地上的差异。
土地成本相差这么大，建筑成本却相差很少，国内绝大部分城市商品房，建筑成本基本上都是在1600元~2000元。
商品房在开发的过程中需要投入的费用：1、前期小区开发成本：土地勘察费，市面报价一般为三元每平米。
图纸设计费，高层住宅设计费用约为30元每平米。
围墙以及三通、通水、通电、通路加上围墙，价格15元一平米。
前期三项费用，总成本投入48元每平米。
2、房屋建筑成本包含6种主体建筑，不同的地区，建筑成本是有差异化的，伴随着现在材料的价格回归，是比较正常的状态，高层住宅主体建筑成本价格1500元每平米。
外墙装饰，不同的小区对外墙都有着不一样的要求，基本上外墙喷涂价格约为100元每平米。
外墙保温，现如今小区基本上都是有做外墙保温的保温材料，70元每平米。
门窗，门窗的价格幅度还是比较大的，计算价格约为80元每平米。
电梯安装在，30层高层出差最少需要两台电梯，平摊到房屋的建筑面积费用约为60元每平米。
消防水电安装，消防水、消防电、消防器材、智能化感应等各种东西叠加在一起，每平米200元。
这6项包含人工材料成本，总投入2010元每平米。
3、生活配套成本水电燃，这三项费用加起来成本约为150元每平米。
小区道路铺设以及内部娱乐设施，总投入60元每平米。
小区园林绿化，如果用普通的数目，投入相对来说还是比较少的，15元每平米，如果用零贵的数目投入的成本没有上限。
生活配套叠加在一起，总投入费用225元。
4、杂费开销杂费开销包含的东西非常的多，其中营销费、周边道路、基建、绿化、配套等各项费用叠加在一起，每平米基本上占到400元。
房子打税占的成本很高，不同的城市打税成本有很大的差异，有的城市10%，有的城市25%，假设根据高标准打税来算，每平米基本上由800元都是税费，即便低成本也去到300元。
缴费以及税费加在一起每平米投入1200元，如果是低成本，每平米投入700元。
建设房子除去土地成本后，需要投入的开发费用48+2010+225+1200=3483元一平米，我这个成本是根据三线城市核算出来的，如果是一二线城市，在现有的基础上基本上要提高20%~30%；如果是四五线城市，在现有的基础上下降15%~20%。
为什么会有这么大的幅度，最重要体现的是人工材料以及税费这三方面基础上。
开发商在拍土地的时候，清楚地知道楼盘的容积率，最终竞拍出来的结果也知道楼面价，也大概知道房地产企业楼盘要销售什么价格。
市场火爆，一线城市楼面价乘以1.8，二线城市楼面价乘以2.5，三线城市楼面价乘以3.5、四五线城市楼面价乘以4。
市场不火爆，一线城市楼面价乘以1.5线城市楼面价乘以2，三线城市楼面价乘以2.9、四五线城市楼面价乘以3.2。
有相关的调研，2008年左右房地产企业利润能达到30%，2014年房地产企业的利润在20% ，2018年房地产企业利润在15%，2020年房地产企业利润约为12%，2021年靠着高周转的模式下有部分企业还能维持10%，绝大部分的企业利润在8%，到了下半年市场不好的情况下，企业的利润进一步的压缩仅有4%~6%，进入到2022年，利润在2%~3%，扣除运营成本后，房地产企业几乎不赚钱，只能想办法的把房子卖出去，把债务还掉部分。
有部分地区不好卖的楼盘，甚至出现亏本销售，有相关内部从业人员就有提到过，有几个楼盘基本上都亏几个亿，把房子卖掉回笼资金来降低债务。
房地产企业没有利润的原因。
土地的价格还在持续高攀，土地的价格越高，正常来说房子的价格卖得越高就有利润空间了，正常逻辑是这样理解的，但是各地方政府出台了限制备案价，房地产企业，怎么可能卖得高的价格利润只能不断地被压缩。
市场支撑不了高房价，房价不高的时候确实可以把价格一步一步地拉高，如今价格在一个高位还能怎么样把价格一步一步地拉高了，只能通过相对薄弱的利润来换取销量。
忘记哪位老大在接受采访的时候被问到，如果采取互联网的方式去建造房子，省去中间商，那么价格会不会下降一半？结果给到的答案是不会的，最根本的问题是土地成本占了50%以上，税费成本就占了20%，剩下的30%才是开发成本和利润，还有很多杂费在里面，即便是去除所有的中间商环节，价格都不可能低于，土地成本+税费成本+建筑成本，整体的房价可能会下降10%左右，但是下降一半是不可能的。
高房价是开发商造成的吗？也许并不是，是市场造成的土地的价格不断地被拉高