本轮行情过后，杭州老破小彻底没救了？

文 | 《地产小王子》主编 苏阳01时代要抛弃老破小的时候，连一句再见也不会说。
我爱我家数据，整个上半年，300万以下二手房的成交占比超过6成。
5.17新政以后，杭州一波二手房成交回暖。
300万以下的刚需房源成交总价占比还有隐隐上升之势。
但很可惜，被“温暖”的基本都是低总价的远郊次新房，几乎没有惠及老破小。
伴随着学区被削、地铁成网、远郊配套落地，杭州老破小的日子只会越来越难过。
02老破小的成交活跃度越来越低了。
以老破小四大金刚所在的朝晖、景芳、翠苑、采荷板块为例。
朝晖板块去年月均成交套数100套，今年只剩56套，月成交量几乎腰斩了。
景芳板块从去年的43套，降到今年的23套，翠苑板块从46套降到22套，采荷板块从38套降到24套。
当然了，有人会说，整体市场行情不景气，老破小成交套数减少也是自然。
但要注意了，老破小们不仅成交套数明显减少，而且还被挤出了成交TOP榜单。
这就意味着，老破小的成交占比在缩水，市场份额被其他更新的小区不断挤压。
就拿6月的TOP20成交榜单来说，仅有并列第19名的崇化小区是旧改后的老破小，房龄30年左右，学区一般。
7月时间已经过半，目前TOP20榜单上还没有一个老破小上榜。
远郊低总价，房龄在5-10年的小区，反而占据了大头。
老破小，尤其是学区不占优的老破小，几乎从成交TOP榜单上“隐身”了。
要知道，往年，在成交排行榜上，总还是能看到老破小的身影。
去年3月行情最火爆的时候，朝晖六区曾以57套的月成交，问鼎全杭州第一。
而今年到目前为止，朝晖六区一共只成交了15套，月均成交才2套。
另一项可以佐证老破小行情不景气的数据，是成交面积段的变化。
5.17新政后，面积80-90㎡房源的成交占比，从28.1%上涨到了34.9%。
也就是说，市场上的刚需们，现在更青睐80-90㎡户型。
这是典型前几年交付的次新房小户型的面积段。
而老破小集中的60㎡以下房源，成交反倒是减少了。
03成交量都撑不住，老破小价格下行更是拦都拦不住。
有媒体报道，杭州不少上世纪80-90年代没有学区加持的老破小，价格已经跌回了5年前。
2017年左右买下的老破小，最近如果着急出手，很可能价格比当年入手的时候还要低。
手边买房数据，“四大金刚”景芳、采荷、翠苑、朝晖等各个分区组团的最新成交价，环比几乎都是只跌不涨。
放眼望去几乎全部是一片绿色，仅有极个别能够维持持平和微涨。
老破小行情不景气，连带着市中心的不少老破小二手中介都转投了其他板块。
前几年我去探访翠苑老破小时，认识了一位中介张大哥。
他在文教区一带从事二手中介多年，对这一带的老破小学区房如数家珍。
从去年下半年开始，他的朋友圈里的内容全是申花次新房。
前两天一问才知道，老破小整体行情不景气，他已经跳槽到申花，现在主要带看的小区也几乎都是次新房。
张大哥告诉我，像他这样转向奥体、申花、未科等网红板块的二手中介并不是少数。
04为什么老破小行情节节败退？市中心老破小和郊区次新房的总价段重叠很明显，那么，两者势必就会有比较。
相比郊区次新房，老破小在居住舒适度上要大打折扣。
面积小几乎是通病，往往户型都还比较一般，还得爬楼梯。
杭州很多上世纪建成的老破小，都还是砖混结构，隔音效果很差。
哪怕愿意花钱加装系统门窗，都很难有改善。
再加上停车难、物业管理水平跟不上，老破小的舒适度注定很难比得上郊区次新房。
尤其是随着主力购房群体中80后、90后、00后开始增加，年轻人往往很难在居住舒适度上让步。
所以，很多老破小都只剩下了老年人在坚守。
而很多老破小的优点，比如区位、交通、配套等，随着城市的发展，却在被进一步消解。
这两年，杭州地铁线路密集开通，随着地铁逐渐成网，远郊板块多了很多地铁房。
在地铁的衬托下，市中心老破小的通勤优势就变得不那么明显了。
杭州的综合体也是越来越多，几乎各个板块都有区域型的商业配套。
大家衣食住行都不再像以前一样，需要跑到市中心来消费。
就连老破小最后的救命稻草——学区，都一再被削弱。
没有学区的老破小，等同于在市场上裸奔。
看成交价格就很直观了，杭州大把学区一般的老破小，价格根本比不过一些外围板块的次新房。
本来被寄予厚望的旧改，对房价的助力也很有限。
除非能遇上加装电梯，否则就只是改个外观，很难对小区实际居住条件有非常明显的提升。
很多人买老破小，就是图生活的便捷度。
如果这方面的优势不再那么明显，在同等总价条件下，购房者自然会转投郊区次新房。
老破小的可替代性，实在太高了！另外，在部分城市，高龄老破小房贷门槛越来越高，对首付比例和贷款年限都有一定的限制。
想买总价低的老破小，不能加杠杆，这就意味着老破小几乎失去了“抗通胀”的能力。
05现在，老破小的唯二价值，就是自住和出租。
前两年行情好的时候，我在问答栏目里不止一次预警：别幻想靠拆迁翻身，如果有置换的想法，手上那些没有学区的老破小早点抛了吧。
老破小只有居住价值，没有投资价值，已经是一个老生常谈的话题了。
但偏偏很多人不信邪，还在指望老破小一朝翻身。
本轮行情过后，杭州老破小只怕就要彻底没救了。
市场信号和政策敲打之下，老破小将会成为只有居住价值、完全没有投资价值的资产。
在杭州这样一个“全民摇号”的市场里，会选择老破小的购房者，只会越来越少。
各位老破小房东，珍惜每一个来看房的客户，能卖掉就卖掉吧。