真相！2022年郑州哪些房子会涨？哪些价格还不如今年？

FANGDONG一个城市房价整体会不会涨，由什么决定？60%的决定因素是城市价值；25%的决定因素是该城市土地供给量；15%的决定因素是买房需求。
2021年郑州整体房价没稳住，但有几个小区房价已探底即将回升，也有部分小区依然还在继续下行的路上……2021年房价已经探底的小区，2022年会涨，其必须具备如下特点：1、楼盘所在区域有成长潜力；2、该楼盘所在区域已得到业主入住检验，明品质、隐性工程可靠；3、如果是期房，结合品质和楼盘素质明显低开，且不会降标；4、物业有保证。
2021年房价没稳住、目前销售困难、2022年还会跌的楼盘，会具备如下特点：1、所在区域购房逻辑不清晰，不知道会卖给谁；2、该楼盘在地产公司里属于“让领导睡不着”的楼盘；3、降价随后的降标；4、降标伴随着交付难，交付难随后是物业难，物业难带来居住品质差。
2022年会涨的、会跌的楼盘，统统在这里了。
FANGDONG ｜ 房东俱乐会撰文：千秋 美编：小樱 校对：大豆01房价会涨楼盘北龙湖永威上和院永威上和院交房后，项目的显性价值已经从置业顾问的规划图纸，落到东门口那排胸径30公分的银杏树上，落到纯手工紫铜大门的纹理中，落到院里紫薇花娇艳可爱的花蕊里。
去实地看看永威上和院的实景，你会明白6万/平的单价都花在哪里的。
交付之前，上和院也卖过6万/平的价格，因为那时候价值还在PPT里；交付之后，上和院没有低于6万/平的的房子，因为这时候价值已经从土里长出来、从花里开出来了。
不同时期，不同价值呈现，体现在不同的价格上。
好玉需要人养，好房子也需要人养。
未来随着上和院会所正式投入运营，社区运营成熟，项目价值还会进一步提升。
融创中原壹号院的会所运营服务在北龙湖是佼佼者，而将来能跟壹号院会所掰掰手腕的，应该也就上和院了。
毕竟，不是所有会所都有篮球场。
融创中原壹号院融创中原壹号院，亚洲十大豪宅之一，最懂豪宅的豪宅，也是郑州豪宅的引领者。
北龙湖唯一把窗墙比做到4：6的极限、唯一采用平推式旭格系统门窗、唯一使用背栓干挂技术、唯一拥有800年树龄橄榄树……壹号院极致的豪华催生极致的稀缺，因为稀缺，价值才会持续放大。
除了前瞻性的硬件设计，壹号院还有领先的体系化的高端豪宅服务，既有标准化的星级酒店式服务，也有豪宅专属的私人订制服务。
比如楼王和次楼王的专属楼栋标识，入户门及智能面板上定制专属家族LOGO，融会CLUB的定制私宴。
融会CLUB是融创中原壹号院的会所，堪称目前北龙湖最美、最成功的会所。
地下一层7米挑高，地上两层环形落地幕墙，美不胜收。
11月1日，融创中原壹号院的会所试营业，吸引北龙湖一众豪宅项目前来学习，再为项目价值加码。
销售结束，服务才刚开始，壹号院的价值释放也才刚刚开始。
金领九如意金领九如意是北龙湖较早一批豪宅，也是北龙湖最中式的豪宅。
开发商比较低调，九如意也堪称北龙湖最低调的豪宅，基本没见怎么宣传。
但是不宣传不代表没东西说，从建筑设计、园林景观都有浓厚的中式风，讲究严谨的对称性；景观组团的造景、障景手法，漏窗、地花、墙雕等中式元素运用，将中式传统宅院和文化精髓一点点呈现。
尤其是祠堂式会所大堂，古色古香。
紫铜大门，巨幅门神挂画，形制恢弘、细节精巧的雕梁立柱等，置身其中就有种高门望族的传承感。
九如意交付之后的物业服务和会所运营，是让项目站稳北龙湖豪宅第一梯队的重要原因。
在北龙湖已交付会所中，九如意的不算顶尖，但数优秀水平，凭借物业服务，后发优势逐渐体现出来。
2016年项目开盘单价3.2万/平，目前二手房均价4.5万/平，稳定升值。
总结：北龙湖的项目从区位和产品品质上，大概率不会出错，现有价值都体现在售价上。
以后还会不会涨价，关键在于交付之后业主居住舒适度和物业服务水平。
饭好吃不好吃，取决于食材和做法，最终还是看味道；衣服合身不合身，取决于面料和剪裁，最终还得看上身效果；房子住着舒服不舒服，取决于设计和规划，最终还是看入住后的切实感受和物业服务。
千篇一律的豪华，在交付入住以后，终于被业主分出了三六九等。
北龙湖豪宅前期宣传时候，都会花大量辞藻介绍会所，交付之后，会所也成为影响小区升值的关键因素。
运营好的会所能够给项目增值，提升业主归家幸福感和仪式感；运营不好甚至外包的会所，会成为小区最大的败笔，把原本豪宅属性的小区拉到刚需水平。
郑东片区普罗理想国普罗理想国是郑州房市的例外。
地理位置上，理想国算是标准的远郊盘，很多远郊盘即使品质很好的远郊盘，也会说一声“除了远，没有毛病”，而在理想国，远不仅不是毛病，反倒成了优势。
与大多数拉开距离，成就了它的优秀。
配套先行是远郊盘最基本的诚意，理想国的商业有杉杉奥特莱斯、学校有一八联合学校、医疗有中医学院附属医院；社区内部配套20000平的艺术文化中心、90000平的中央公园、双向8公里的西川和东川等先于住宅落地成熟。
不仅做到了配套先行，而且都是市区楼盘都没有的顶级配套。
解决了痛点配套问题，其他就信手拈来了，远郊盘最不缺、最擅长的就是产品品质。
理想国总占地4平方公里，规划面积5500亩，主要产品是洋房和别墅，最大特点是阔绰和舒适。
比如在售的下叠产品，一层7米挑空与庭院相接，二层主卧套房设计；负一层有超8米面宽、近6米层高的空间赠送；联排院墅有院子有露台，还有几十平的地下空间赠送。
不可复制的高端环境和配套，加上稀缺的产品设计，是理想国升值的核心密码。
况且人家还有明星物业普罗物业服务。
永威上和府永威上和府位于雁鸣湖板块。
郑州环境最好、最适合康养和改善的区域，遇上永威上和系高端产品，佳偶天成。
上和府总占地600亩左右，周边有约500亩原生林地营造的天然氧吧；综合容积率1.5，绿化率45%，个别地块容积率不到1。
罕见的低密土地，注定了只能做别墅、洋房等改善产品，永威邀请了李玮珉、庄镇光、孙虎三位大师共同设计。
上和府产品有480-510平的类独栋、300-360平的双拼、305-360平的联排别墅，均有超大面积的两到三面花园和露台赠送，最大赠送花园有300平；还设计有6米层高的地下室，赠送2-3个车位；室内3.6米层高，这在郑州哪个项目都很难找到。
比如B1地块的纯墅社区，容积率仅有0.65，产品有类独栋、双拼、联排、叠拼，面积从230平—510平，70亩地规划只有83户人家。
住在这里才能体会“久在樊笼里，复得返自然”的自由。
在建筑上，上和府首次大面积采用玻化瓷板立面，光滑透亮却比石材还坚硬，极具现代建筑的艺术气息；周边林木茂密，园林景观也最大化还原自然意趣，远远望去，不像是房子盖在林间，更像森林里长出的房子。
雁鸣湖板块的环境本身就很稀缺，加上永威的产品力，郑州人的购房理念也在逐渐走向改善和高端，这样的房子还有很大的升值空间，适合收藏。
永威上和郡永威上和郡位于绿博片区人文路新城大道交会处，堪称绿博片区最高端楼盘。
上和郡项目主要产品为245—393平叠墅，141—212平洋房和133—212平小高层，纯改善社区。
项目1.59纯粹低密，邀请李玮珉和吕永中两位大师设计操刀，是郑州住宅项目里唯一全部使用陶板外立面的建筑。
除此之外，还有酒店式入户大堂、永威式精装车库，高透光LOW—E玻璃、YKK系统窗等高品质配置。
细节上，墙面几乎所有构件都采用内嵌式施工，避免磕碰，道路通道都是无障碍设计；“精装式”毛坯房线角平直、口角方正等，依然能打。
2020年上和郡一期交付曾引发业内关注学习，今年二期交房，带给人们的依然是惊艳和感动。
对比周边项目，上和郡小高层1.5万/平的售价不低，但是了解过后会发现这个价格是值得的，这样的产品也经得起时间考验。
区域房价下行时，它会是坚挺的守卫者；区域价值兑现时，它也会是价值高地引领者。
金水区康桥天樾九章康桥天樾九章是今年金水北的黑马。
项目开盘之前，天樾九章就吊足了市场的胃口，宣传是康桥第四代湾系作品。
康桥湾系作品有三大特点：产品创新，颜值超高，低开高走。
滨河康桥美庐湾错层设计，高颜值外立面，挑空设计一度成为美谈，开盘价2.45万/平，去年尾盘时候卖到了3万/平；杨金片区的康桥香麓湾更是低开高走的典范，首开1.85万/平，如今售价2.6万/平，让没买到首期的人打呼后悔。
现在天樾九章沿袭湾系产品特点，采用现代时尚的设计风格，高端的玻璃幕墙，颜值很高；项目配建2000平会所，创新性地在两个社区之间设计艺术商业街区。
首开1.8万/平的均价简直捡漏，大盘低开高走的惯性，后期涨价无疑。
碧桂园天玺湾碧桂园天玺湾位于鸿园片区贾鲁河畔，是鸿园片区唯一可以与香麓湾媲美的河景房。
项目占地66亩，规划了6栋16层小高层和6栋9层的洋房，全部精装交付，据说装标仅次于豫府。
作为碧桂园“天”字系产品，项目在产品打磨上很用心，项目负责人对质量管控很严，交标很高；外立面采用玻璃、真石漆和金属搭配，简约时尚，颜值很高。
天玺湾设计有76平小户型，打破了项目改善的纯粹性；但是瑕不掩瑜，鸿园片区的大区位加上临河低密的小区位，天玺湾后期升值有把握。
惠济区招商美景雍瑞园招商雍瑞园是今年郑州房市的最后一个惊喜。
雍瑞园位于黄河迎宾馆以北，地块本身就有极强的稀缺性；容积率1.49，规划16栋6层洋房，是主城区难得的低密、纯洋房社区；主力户型125平和143平，再次圈定人群，居住氛围相当纯粹。
优秀且稀缺的各项品质，是招商雍瑞园的核心价值，也是后期产品升值的关键，加上招商物业为项目兜底，这个项目几乎没有短板，是今年最大的潜力股。
滨河国际新城绿城明月滨河在滨河国际新城，如果说康桥美庐湾和亚新海棠公馆是两杆大旗，将来绿城明月滨河就是第三面旗。
绿城明月滨河是绿城继百合公寓后回归主城的首个全资项目。
项目规划了22栋16-17层的小高层产品，是滨河首个纯小高层社区，居住舒适度优于高低配。
没有高低配，才能达到楼间距30—80米的尺度，也才有余地规划4个大阳光草坪，6.7万方的园林景观和室外会客厅，这都是后期跑赢其他项目的加分项。
明月滨河采用绿城经典的二代高层产品设计，颜值在线；2T2，3.1米层高，77%—81%的高得房率，全屋精装交付；还有绿城首批智慧社区和绿城物业，都是业主生活和项目升值的保障。
亚新海棠公馆公馆系产品原本就是亚新集团的TOP级产品系，亚新海棠公馆又几乎可以看作公馆系产品中极具代表性的作品，当时顶着巨大的市场压力卖到2万+/平，被称为区域CEO盘。
其实海棠公馆的高价格还是有着强大的支撑基础的，不仅有一路之隔的郑州外国语学校经开校区的优质配套，还有产品力的自身硬支撑。
该项目交付效果相当不错，迎来好评如潮，无论是房子品质、园林景观还是规划设计，业主都相当满意，交房当天还送来锦旗。
小区配备将近3000平米的私人会所，洋房1T2；200平的户型设计也很不错，中西双厨，主卧大套里步入式衣帽间、书房、阳台都安排到位，而且赠送率高。
中原区昆仑望岳昆仑望岳是西郊神盘。
想当初一期1.4万/平遭疯抢的场面，非全款、托关系根本进不去售楼部，给中原区人民带来巨大震撼，很多人因没有抢到房子而后悔；交房后房子品质、小区设计效果非常出众，被称为西郊第一品质改善盘，没抢到房子的人更后悔；看着当初1.4万/平的房子，现在已是2.5万/平，更是恨不得把大腿拍烂。
昆仑望岳一期口碑真的是炸裂，所以二期出货很顺畅，尽管项目只有30亩地、只有3栋楼。
昆仑望岳二期在一期产品基础上做了升级，比如挑高大堂、下沉式景观、架空层等。
9月份二期示范区开放，小区新中式精装大堂设计，进口石材铺装；已开放的景观示范区造景布景效果很好；架空层部分也有呈现。
整体来说还是优秀，在一期的基础上做的更精细。
现在来看昆仑望岳一期的效果其实一般，但是由于高性价比和产品稀缺，升值速度和幅度超乎想象；二期产品比一期有升级，中原老城改善仍是稀缺，所以二期依然具有很强的价值潜力。
二七区郑州华侨城郑州华侨城是二七新区为数不多的放心盘。
二七华侨城的核心卖点、也是以后升值的关键点在于它的文旅配套：依托金水河打造的三带五园九中心。
虽然郑州文旅地产多暴雷，但是华侨城本身是做公园起家的开发商，而且拥有丰富的旅游地产开发运营经验，是有实力完成整个项目落地的。
目前，二七华侨城已建成落地约60万方实景公园，也已经成为周边人们休闲娱乐必选项，节假日带着家人游玩打卡的人络绎不绝。
文旅项目一般不能碰，但不是不能碰，关键看开发商。
以前郑州有很多开发商站在文旅风口抢占地盘，但是基本都缺乏经验和实力；以二七华侨城目前的落地速度和开发商实力来看，这个项目比较稳定，值得信赖。
回到住宅产品上，商品房设计也很不错，尤其是120平四开间朝南户型吸引了不少首改客户。
以后随着文旅配套有序落地，项目还有很大升值空间。
02房价不如今年楼盘郑东新区瀚海晴宇瀚海晴宇是今年最惨楼盘，如果继续不作为，未来只会更惨！720一场暴雨，彻底冲垮了瀚海晴宇作为豪宅的尊严：400多辆豪车泡水，业主保守估计损失达5亿以上，物业不作为，消极善后，小区陷入瘫痪。
小区最高时售价达到4万/平，一场暴雨过后房价至少下跌1万/平，如果按现在物业管理和服务水平，未来这个传奇的高端楼盘也许还会继续走低。
中原区世茂璀璨熙湖世茂璀璨熙湖是常西湖新区知名的改善盘，价格也是区域天花板。
2018年凭借规划中的外国语学校和九曲莲湖，高层卖到1.55—1.7万/平，洋房卖到2.2万/平左右。
如今三年过去，一期交房效果不佳，曾引发业主维权；原规划中的湖不见了，学校也没有完全落实。
最关键的是，项目卖到三期，明面儿上维持着高层1.6万/平的价格，私底下时不时冒出1.45万/平的特价房，还送车位。
湖景没了、价格也降了，一期业主心里该是啥滋味？常西湖新区看规划的话，陇海快速路以南改善属性确实是优于北部，但是南部成熟速度比北部慢了不是一星半点。
不是不相信常西湖新区的规划，只是新区发展成熟都需要时间。
世茂璀璨熙湖后期不提升品质的话，价格还有的降。
二七区佳源·名门橙邦佳源·名门橙邦目前均价1.45万/平，特价房1.35万/平，2019年首开均价1.55万/平。
佳源·名门橙邦已经无力吐槽，前期烂尾，佳源接手之后也是风波不断，今天村民堵门了，明天股权变更了，后天听说又要跑路，房子不用心去盖，丑闻闹了一大堆。
虽说工地施工还算正常，但是能撤出翠园，谁知道有没有撤出橙邦的那天？前期已经购买的业主祈求交房就行，后来者真心不建议冒这个险。
这样问题一大堆的楼盘，从开盘到现在已经跌了1000元/平了，是否能顺利交付先打上问号，即使交付了，价格顶多维持现状。
鑫苑远洋臻园鑫苑早已不是当年让河南人骄傲的鑫苑，远洋还是那个始终没能在郑州打响的远洋。
鑫苑很早就陷入资金链紧张的传闻，拉来远洋共同开发臻园，据说也是出于资金的考虑。
但是在郑州，合作开发的项目大多都不太顺利，更何况这俩开发商一个是远洋，一个是鑫苑呢？这样的项目，别奢望涨价，祈祷顺利交付吧。
管城区正商生态城正商生态城位于管南南四环外，距离绕城高速不到2公里，说是南龙湖的楼盘都不违和。
正商生态城的核心价值有两点：生态环境和小李庄火车站。
生态环境是好，但是作为刚需大盘，最重要的是生活、是通勤、是配套，生态环境反倒是最不重要的置业因素。
小李庄火车站，是生态城立志做TOD项目的关键依托，先不说这个火车站什么时候落地，就算落地了，想要复制郑州东站的神话几乎是不可能的。
四环外的项目，前面三环到四环间还有大片空白没有填充，填充期间，如果想要走量，只能靠低价、降价。
最近生态城推出7号院产品，同时整个项目改名叫做乐活新宿了，正商也开始玩概念。
7号院规划了7栋高层、2栋商业和1所幼儿园，户型面积为130平和140平，偏改善。
在刚需区域做改善盘的命运如何？二七新区四环外的昌建翡翠苑和旭辉有园已经做了尝试，结果就是特！别！难！卖到现房也没卖完。
荥阳中丞时代天境应该有很多人没听过这个楼盘吧？中丞时代天境，在郑州存在感比较弱的洞林湖片区，一个存在感更弱的项目。
说开发商，名不见经传，负面新闻倒是不少；说产品，外立面和户型设计都比较落后，没有亮点；洞林湖本身没太多关注点，周边又有新田、万科等知名度更高的开发商，中丞时代天境一直不太好过。
这样的项目本身价值就不太大，未来更不用想。
新郑建业蓝海郑风建业蓝海郑风选址就很尴尬，不在郑州，不在港区，不在南龙湖，不在任何一个看起来有希望崛起的新区。
而是位于南龙湖南、新郑新区北，郭店附近。
周边都有什么呢？好想你，中德产业园，另一个很尴尬的项目航美智慧城。
蓝海郑风的规划很高端，5大主题园林、植物园、运动场、康养中心、社区医院、学校、会所等等等等。
如今郑州不缺这样的大盘了啊，它们在管南、在二七新区、在港区、在雁鸣湖片区，尚且在主城范围或者城市发展主方向上，都已经困难重重了，更何况在这个新郑不知名的小镇？没有区位和城建政策的驱动，别说涨价，项目能落地就是奇迹。