《偷工减料事典》使用说明书是合同附件

补充合同71：【征求意见稿】作者：侯敬杰。
【关键词：“两书”制度】1.房开企业必须提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》之历史沿革。
建设部—建房(1998)102号—《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》，于1998年5月17日首次发布，并于当年9月1日正式实施。
在该规定第三条明确：“房地产开发企业在向用户交付销售的新建商品住宅时，必须提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
《住宅质量保证书》可以作为商品房购销合同的补充约定。
”在商品住宅交付使用时，开发商“必须”提供《住宅质量保证书》（简称保证书）和《住宅使用说明书》（简称说明书）。
同年,7月20日，国务院248号令《城市房地产开发经营管理条例》第三十一条：“房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。
保修期内，因房地产开发企业对商品房进行维修，致使房屋原使用功能受到影响，给购买人造成损失的，应当依法承担赔偿责任。
”《城市房地产开发经营管理条例》该法规明确规定——“两书”作为合同附件，由国家法规强制出的保修期，并明确由维修而造成损失的明确赔偿责任。
2. 提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》是建立质量保证体系的一种制度性建设提供“两书”作为一种质量保证体系的制度建设：一是，将实行“两书”作为质量保证体系对房开企业进行考核。
建设部24号令（2015年修正）《房地产开发企业资质管理规定》第五条第七款明确：“具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度”。
二是，明确了印制责任。
在建设部1998年5月17日建设部发布的“通知“三中，明确了“《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》由房地产开发企业自行印制，各地建设和房地产管理部门可以根据实际情况制定《住宅质量保证书》的样本。
”由此，明确了印制单位的印制责任。
同时也明确了“应当参照本‘示范文本’，遵循《说明书》样本（示范文本）编制”的原则规定。
三是，“两书”规定为商品房核验备案的必备要件法律文件。
住建部2号令《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第五条：建设单位办理工程竣工验收备案应当提交下列文件：住宅工程还应当提交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
该规定很明确，作为竣工验收的要件，如果开发商不能出具两书，或提供的“两书”中有任何一“书”有实质性错误，都不得进行竣工验收与备案登记。
3.《说明书》具备法律效力。
一是，建设部102号《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》，在实施通知第三条明确：“《住宅质量保证书》可以作为商品房购销合同的补充约定。
”与《住宅质量保证书》相提并论，并配套使用的《住宅使用说明书》，作为开发商出具的法律文件，自然也具有同等的法律效力。
二是，有明确的法规依据。
四川省住建厅（2012 -09 -03），在“关于印发《临时管理规约》和《房屋使用说明书》示范文本的通知”中明确规定 ：“建设单位在申请房屋预售许可或现房销售前，应当参照本‘示范文本’编制本物业的《临时管理规约》和《房屋使用说明书》，并将其作为房屋销售合同的附件，提供给买受人。
”很明确，该通知规定《住宅使用说明书》“作为“房屋销售合同的附件，提供给房屋买受人。
并且在“买受人取得房屋所有权登记后，若转让房屋的，应当将《临时管理规约》和《房屋使用说明书》一并移交给受让人。
”这是目前能找到的最为权威性的法规文件依据。
如果当地没有此类规定，也可参考该文件执行。
只要本省没有，外省的规定也照样适用。
三是，住建部2号令《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第五条明确：建设单位办理工程竣工验收备案应当提交下列文件：住宅工程还应当提交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
作为竣工验收与核验备案的必须要件，此时的《说明书》关系到竣工验收与质量监督部门的核验备案。
由在《说明书》的弄虚作假，完全可证竣工验收也是在弄虚作假，更可证核验备案的弄虚作假。
四是，不仅具法律效力，《说明书》还是偷工减料的关键证据。
民事诉讼”谁主张，谁举证”。
因为制式印制，基于印制当事人内心真实表达。
作为合同附件，说明书对甲乙双方都具有约束力。
五是，从1998年起始，截止到本事典写作截止的2023年止，该制度业已实施了二十五年，至今还有不良开发商在拿《使用说明书》开玩笑：或不出具，或乱出具，或印制出一个漏洞百出完全糊弄事的《使用说明书》。
由此，对房地产开发企业在商品住宅销售中不按规定发放《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，或在编制、印制和出具“两书”时的糊弄，依据下列法规进行行政处罚。
适用于国务院248号令《城市房地产开发经营管理条例》。
适用于建设部—建房(1998)102号—《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》。
适用于建设部令第24号《房地产开发企业资质管理规定》（2015年修正，适用于当时的开发项目）。
适用于住建部2号令《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法。
附件:四川省住建厅2012-09-03发布“关于印发《临时管理规约》和《房屋使用说明书》示范文本的通知”各市（州）及扩权试点县（市）住房城乡建设行政主管部门:为贯彻落实《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》和《四川省物业管理条例》，规范全省物业管理活动，维护各方主体的合法权益，促进社会和谐，推动物业管理工作健康、有序发展。
我们制定了《临时管理规约》和《房屋使用说明书》示范文本（以下简称“示范文本”），现印发给你们，并通知如下：一、充分认识推行“示范文本”的重要意义。
“示范文本”是依据物业管理的有关法律、法规和政策规定制定的，其内容反映了物业管理活动过程中，物业管理当事人各方主体的责、权、利关系，体现了物业管理活动的特点。
执行“示范文本”，有利于各方了解、掌握有关法律、法规，避免因合同缺款少项和当事人意思表示不真实、不确切，而出现显失公平和违法条款；有利于保护各方主体的合法权益；有利于加强对物业管理行为的监督检查；有利于减少物业管理合同纠纷，促进合同纠纷的解决。
二、积极推行“示范文本”。
各地应当积极推行“示范文本”，把它作为加强房地产市场管理和规范物业管理行为的一项重要工作来抓。
要使当事各方主体了解和掌握物业管理的有关法律知识，了解和掌握房屋使用和签订相关合同的基本原则和要求，通过“示范文本”的执行，检查各环节行为的合法性和真实性，规范各方主体的行为，维护各方主体合法权益。
三、规范使用“示范文本”。
建设单位在申请房屋预售许可或现房销售前，应当参照本“示范文本”编制本物业的《临时管理规约》和《房屋使用说明书》，并将其作为房屋销售合同的附件，提供给买受人。
买受人取得房屋所有权登记后，若转让房屋的，应当将《临时管理规约》和《房屋使用说明书》一并移交给受让人。
四、“示范文本”于2012年9月1日起试行。
在实施过程中，各地遇到什么问题，请及时与 四川省住房和城乡建设厅房地产市场监管处联系。
“示范文本”在四川省住房和城乡建设厅网站和四川房地产网站均可免费下载。
四川省房屋使用说明书（示范文本）尊敬的 （业主 / 住户）欢迎您入住 （物业名称——），祝愿您在这里享受到安全、温馨和美好的居住（办公）生活。
为了使您能充分了解您所居住（办公）物业的结构类型，正确使用各类配套设施，确保建筑结构、设施的使用安全，全面了解装饰、维修的注意事项，维护全体业主的共同利益，特编制本说明书。
请您在开始使用本房屋及其配套设施之前，仔细阅读本说明书的有关章节，并按照有关规定和要求进行装饰、维修和使用。
根据国家和本省的相关规定，因使用不当或擅自改动结构、设备位置和不当装修等造成的质量问题，建设单位不承担保修责任；因使用不当或擅自改动结构，造成房屋质量受损或其他用户损失，由责任人承担相应责任。
为您提供物业服务的是 （公司或其他管理人），遇到困难，请拨打物业24小时服务电话 (如有更改，我们将在第一时间告知您)。
一、房屋基本情况1．建设该房屋的主要单位及资质等级：开发单位名 称资 质地 址电 话邮 编设计单位名 称资 质地 址电 话邮 编施工单位名 称资 质地 址电 话邮 编监理单位名 称资 质地 址电 话邮 编前期物业服务企业名 称资 质地 址电 话邮 编2．该房屋建筑面积 平方米；建筑层高 米。
通讯地址： 邮政编码：3．房屋规划设计用途： （住宅、商业），房屋的规划用途不得随意改变。
4．结构体系：（1）基础类型： （桩基础/条型基础/片筏基础/箱型基础）（2）上部结构： （砖混结构/框架结构/剪力墙结构/其它）5．房屋抗震设防裂度 度。
6．房屋共有部分：建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；物业管理区域内的道路、绿地（属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外）；物业管理区域内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房； （其它共有部分）。
7．房屋专有部分： （包括以下几类：一是具有构造上的独立性，能够明确区分；二是具有利用上的独立性，可以排他使用；三是能够登记成为特定业主所有权的客体。
规划上专属于特定房屋，且销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为专有部分的组成部分。
）二、各项目及部位的使用说明和注意事项（一）建筑、结构安全1.您进行房屋室内装饰装修时，应当遵守建设部《住宅室内装饰装修管理办法》和本省的有关规定，在工程开工前，应当事先告知物业服务企业或其他管理人，并与其签订室内装饰装修管理服务协议；涉及装修改动部分，应按规定报相关行政主管部门审批后方可进行。
2.本项目各建筑主体结构（包括框架梁、柱、楼板及承重墙体等）的任何损伤都可能引起严重的结构安全问题（建筑主体结构位置见附图1）。
3．所有改变原有建筑设施的项目（包括拆除或改变隔墙及分户墙，在墙体、梁、柱及楼板上开凿孔洞，改变进户门及影响外墙立面的门、窗，顶层及屋顶平台装修等）都可能危及您自身及他人利益或安全。
4．屋内的墙面、天棚抹灰层和地面找平层如果用锤子敲打或用冲击钻钻孔，会引起这些部位及附近区域的抹灰层及表面装饰层出现空鼓脱落问题。
5．为避免楼板荷载超过设计规定，您在装修时如采用面砖或石材的地面做法（包括面砖与砂浆基层）总厚度不得超过 毫米。
6．您在装修与居住使用过程中，应避免在各个房间集中堆放超过设计荷载的重物。
（卧室、卫生间、厨房的设计荷载分别为 、 、 kg/m2）7．您在装修过程中，应当注意防火，室内必须配备消火栓，并确保其有效。
当消火栓失效或停水时，应当立即中止装修。
8．您在装修过程中，应当确认上下水、供暖、供配电、通讯等各类预埋管线的准确位置，以免损伤管线，影响您及其他业主的正常使用。
我们已将各类管线布置图附后，您如仍不清楚，可向物业服务企业咨询。
9．您在使用过程中，不得违规存放易燃易爆危险品，以免危及您个人及公共安全。
“10．您在进行地面保洁时，没有防水功能的房间，不得用水冲洗。
如用水冲洗造成下层住户顶板渗水，应当承担相关责任。
”【 2022版：二、房屋及部位的使用说明和注意事项（一）建筑结构安全10.您在地面保洁时，除厨房、卫生间之外没有防水功能的房间（厨房防水层高为——MM，卫生间防水层高为——MM），不得用水冲洗，如用水冲洗造成下层楼顶板渗水，应当承担相关责任。
】（二）防水工程卫生间地面与墙面，穿过楼板的下水管洞周边，以及屋面和外墙面等部位，均采取了防水措施。
您在装修时如对以上部位有改动，应采取保护措施，不应随意打凿开孔，以免破坏防水系统导致渗漏水情况发生，对自身和他人造成损失。
如确有需要，应事前经过物业服务企业或其他管理人同意后方可施工，并请专业防水技术人员补做防水处理，同时自行对处理的部位承担保修责任。
（三）门、窗和外墙预留洞1．请您勿改变进户门及外墙窗户设计风格、式样和开启方向（涉及消防防火分区），如需安装防护设施或防盗门，应符合本物业管理区域《临时管理规约》的要求，应采用物业服务企业或其他管理人确定的统一式样和材料，且安装时保证建筑外观不受破坏。
2．所有门、窗和未使用的空调、热水器等外墙预留洞在遇暴雨时应关严或严密封堵，以防大风吹坏门窗扇坠落伤人，或渗水对室内造成损坏。
3．请勿随意剔凿外墙门窗洞口周边，以免出现渗漏情况。
4．铝合金天窗、凸窗与外墙交接处采取了防水措施，业主在装修和使用时请勿破坏，以防渗漏。
（本条在符合工程实际时选用）5．为了您的健康，请适当开窗通风。
6．您所在层数较高，在擦试门窗时请小心站位，以免坠楼导致伤亡。
（本条在符合工程实际（2层及以上）时选用）7．您因特殊情况打不开户门锁具时，请拨打110询问指定开锁公司为你提供开锁服务，或与物业服务企业(其他管理人)联系，切勿试图攀窗或攀越阳台由相邻单元进入。
（四）阳台1．在任何情况下，您均不应破坏、拆除已安装的阳台栏杆、栏板等构件，或大力撞击、挤压阳台玻璃挡板，以保证使用安全。
2．您在装修与居住使用过程中，应避免在阳台集中堆放超过设计荷载 （ kg/m2）的重物，并不应在阳台外端堆置过高或易被大风刮走的物件，以免坠物伤人。
3．您不应在阳台安装如铝合金窗等各类形式的封闭构件，或在屋面、露台搭建有顶盖的雨棚、花架等构筑物，以免影响建筑外观整体效果并触犯有关违章搭建的政府条例。
（本条在符合工程实际时选用）（五）上下水和其它生活用水1．为保证您和他人房屋上下水正常使用功能，在装修与居住使用过程中，请勿擅自拆除、改变或破坏已安装、埋设的上下水管道及其坡度与走向（上下水布置见附图2）；如确有需要，业主对上下水管道发生任何改动前，请事先征得物业服务企业或其他管理人同意。
2．您应根据上下水管道的安装或预留现状选购卫生洁具，请特别注意座厕下水口离墙的间距以免无法对准楼板预留口。
3．请您注意避免水泥、砂石、碎砖、木块、纸张、生活与装修垃圾、不易分解之硬物以及其他大块物体等进入下水管道，以免阻塞而造成排水不畅。
4．请勿将雨水、污水管道混接。
5 （房间）设有热水，管道上设有 （标记），热水不可饮用。
（本条在符合工程实际时选用）（六）供配电1．房屋每户设配电箱，设计用电负荷 千瓦，分回路供电，各回路具体供电部位详见配电箱内标识（电气线路布置见附图3）。
2．您如需改变原埋设的电线管走向，请敷设符合国家标准的PVC电线管，且保证电线接口绝缘良好。
3．您应根据各开关、插座的设计容量选用与之匹配的用电设备，以确保使用安全。
（房间）插座的设计负荷为： 。
（包含所有房间）4．配电箱内漏电开关跳开后，请首先检查是否有不安全用电隐患，确认无误后，再合开关。
5．国家工程建设标准强制性条文规定：业主在装修时应从户表以后设立临时施工用电系统，临时施工供电开关箱中应装设漏电保护器（漏电开关动作电流小于30mA，动作时间小于0.1秒），进入开关箱的电源线不得用插销连接；安装、维修或拆除临时施工用电系统，应由持证电工完成（请事先向物业服务企业或其他管理人申报）。
（七）通讯对每套房屋建设单位均已提供了电话、网络、有线电视和安防对讲系统，分别为：1．电话：每户预留 对电话线（可申请 个号码）， （房间）均设有电话插座接口。
2． （房间）设置有网络插座，上网方式为 ，用户可根据需要自行向有关部门申请。
3．电视： （房间）设有有线电视插座接口。
4．楼宇对讲及安防系统：室内已安装有楼宇对讲，均与物业服务企业控制中心连通，必要时您可直接呼叫中心求助。
（本条在符合工程实际时选用）业主切勿自行拆除、变更、增加或破坏上述布线与设施，如确有变更或增加配置需要，请提前与以下相关单位联系：1．有关电话事宜—— ，联系电话：——；2．有关网络事宜：——，联系电话：——；3．有关电视事宜：—— ，联系电话：——；4．有关楼宇对讲及安防事宜： ，联系电话： 。
（本条在符合工程实际时选用）（八）燃气1．按有关规定，燃气管道除室外埋地干管外均必须明装，您在装修与使用过程中，请勿将室内外明装燃气管道、报警器和计量表遮盖或封闭。
2．为确保使用安全，您切勿自行拆卸、变动燃气管道及附件，如确有需要，请提前向燃气公司申请，并由燃气公司负责施工，联系电话： 。
3．您可以安装燃气热水器，但为确保使用安全，请购买符合国家标准并经相关质检部门认可的热水器，注意室内热水器必须用平衡式热水器。
注意匹配热水器排气预留孔尺寸，并由专业人员安装就位。
平时使用时，请注意保持浴室适当通风，以免发生缺氧或有害气体中毒事件。
（九）消防1．各单元门厅、楼道内安装有消防管道、设施，在任何情况下，您均不应损坏或自行改动，按消防规定，门厅、楼道等消防通道内严禁堆放杂物。
2．若无火警，您不应动用任何消防管道、设施。
3．公共区域所设的防火门用于分隔不同防火区域，某区域发生火警时，防火门可保护相邻区域免受火灾；因此，按规定须常闭的防火门，请勿置于敞开状态，只需保证启闭自如即可。
4．小区内严禁焚烧杂物。
（十）空调使用和安装1．使用每套房屋均已安装空调，您在装修与居住使用过程中，请勿擅自拆除、改变或破坏已安装；如确有需要，可请专业技术人员施工，同时对施工的部位承担保修责任。
（本条在符合工程实际时选用）2．安装外墙有保温层，不能悬挂重物，因此请您将空调室外机安装在预留位置。
（十一）电梯使用说明1．电梯的使用方法：先按呼梯按钮，上楼按“上行”按钮，下楼按“下行”按钮，先出后进。
进入轿厢后，请按目的楼层按钮。
要轿门立即关闭请按“关门”按钮。
当轿厢内指示灯显示目的楼层时，待轿厢门完全打开后离开。
2．乘电梯注意事项：（1）严禁超载运行。
当电梯超载时，蜂鸣器会发出鸣叫，请立即调整载重量，以免发生危险。
轿厢内禁止吸烟。
不允许装运易燃、易爆、易腐蚀的危险品，更不允许利用开启电梯门或轿顶安全窗来运载超长物件。
不要将乘客电梯作为载货电梯使用。
严禁强行打开电梯厅门。
轿厢内请勿蹦跳，此举可能使轿厢安全装置产生误动作而停止运行，发生关人事件。
请勿乱按无关按钮或长时间按住按钮不放，勿用硬物敲打按钮，以免发生故障。
（2）儿童搭乘电梯，应当有大人陪同，以免发生意外。
乘梯时身体严禁依靠在轿厢门上。
勿因个人情况将电梯长时间停留在某一楼层，影响其他乘客搭乘。
（3）当电梯发生如下故障时，请立即停止使用并通知维修人员：①额定运行速度显著变化时；②厅、轿门完全关闭前，电梯仍能行驶时；③运行时，内选、平层、快速、召唤器指层信号失灵；④发觉有异常噪音或较大振动和冲击时。
（4） 当发生火灾或地震时，乘客立即离开并禁止使用电梯。
（5）电梯发生故障而关人时，请不要慌张，请通过梯内报警按钮或对讲装置不断与外界联系，以便尽早得到救援。
切勿自行扒开厅、轿门作勉强逃生。
（十二）小区配套1．建筑区划内道路：主干道路幅 米，支路路幅 米2．绿地： 平方米3．照明：照明路灯 草坪路灯 楼道灯 景观照明4．机动车及非机动车停车注意事项：（1）本小区设有 （地面/地下/机械升降）车位，请您按小区停车管理相关规定停车。
如您需 （购买/承租）车位，请于物业服务企业联系。
（2）本小区设有非机动车停车位，请将非机动车停放在指定位置。
5．垃圾收集方式： （集中收集/垃圾箱（房）分类收集）6．污水处理方式： （化洪池/二级生化/直接排放）7．门卫室： 座8．安全系统：（1）本小区每个单元门均设有门禁系统，每户发放 门禁卡，如丢失或需增门禁卡，请与物业服务企业联系。
（本条在符合工程实际时选用）（2）本小区设有楼宇对讲系统，如遇有问题，请与物业服务企业联系。
（本条在符合工程实际时选用）（3）本小区设有机械停车位车辆管理系统，请按使用说明使用。
遇有问题，请与车辆管理人员联系。
（本条在符合工程实际时选用）其他：安全系统及设施设备的使用，请仔细阅读使用说明书。
9．消防系统：小区设有消防栓（ ）只。
10．围墙：11．其它设施：12．注意事项（1）业主、使用人不得在道路、绿地、门厅、走廊通道等共有部分违法搭建及堆放杂物。
（2）室内外严禁存放易燃易爆等危险品，以免造成危害。
（3）发生火灾时切勿惊慌，应立即拨通火警119，并及时关闭电、气源开关，尽力采取扑救措施或迅速离开住所。
（4）请爱护室外共有绿地及花木，遵守电梯使用有关管理规定。
（5）请遵守本省环境、绿化、消防等有关法规、规章、制度。
（6）不得从窗户向外抛洒杂物或液体。
（7）按照相关规定，室内公共部位严禁吸烟。
（8）如需张贴寻人、寻物启事，请贴在指定告示栏，严禁随处张贴。
三、附件1．本套房屋建筑主体结构位置示意图（由建设单位绘制）2．本套房屋上下水布置示意图（由建设单位绘制）3．本套房屋电气线路布置示意图（由建设单位绘制）4. 本套房屋地采暖管道布置图（由建设单位绘制）5．生产厂家对房屋建筑中配置的电梯、电线、水表、门、窗、洁具等其他设备、设施有关说明书等资料 份。
6．室内环境检测报告7．环境影响评价报告8．交通影响评价报告9．建筑物隔声情况和声环境情况10．逃生通道图（由建设单位绘制）11．绿地示意图四、服务指南1．建筑区划周边交通状况：2．社区服务设施：——、—— 、公用事业费交款处 医疗保健 集贸市场3．教育设施名称：本社区配套的中学、小学、幼儿园有——、——、——、4．物业服务企业（其他管理人）、街道办事处（乡、镇人民政府）、居民（村民）委员会、派出所地址及电话：物业服务企业（其他管理人）：街道办事处（乡、镇人民政府）：居民（村民）委员会：派出所：