地方大哥纷纷“折戟”济南楼市，济宁瑞马前途如何？

地方大佬征战济南楼市之路，多以折戟告终。
所谓“折戟”，27楼的解释是：既不能赚到钱，又没有赢得名声。
2018年7月13日，德州大佬东海集团拿下天桥区北园大街边一商、一住地块，住宅地块楼面价9794元/平米，2020年项目首开，成交均价15500元/平米。
2019年5月8日，东营大佬鑫都竞价26轮拿下雪山一宗居住地块，楼面价11492元/平米，项目后期售价在12500-15000元/平米之间。
聊城民生项目，至今网签4套2019年8月，聊城大佬民生置业竞价6轮，拿下堤口南路一宗12亩的居住地块，楼面价10767元/平米，网站显示其均价19300元/平米，共计91套房子，至今网签4套。
之后拿地的地方大佬就是济宁瑞马。
从上述三家地方大佬的售价和成交情况来看，要么贴着地价卖、要么卖的惨淡，可谓“折戟”。
近期瑞马在济南张马的新项目城投瑞马国风即将开启认筹，之前地方大佬的惨淡命运犹在眼前，让27楼不禁产生一个疑问，瑞马能打破这个“折戟”命数吗？27楼给大家捋一捋，看看济宁瑞马的处境到底怎样。
通过上面三家房企的拿地历程可以看到，上述地方大佬闯荡济南，从拿地看有两个共性：一是高价拿地。
这些地块基本都进行了多轮竞价，导致土地楼面价很高，尤其是鑫都在雪山拿的土地，地价甚至快逼近区域内售价了，这就导致项目的利润空间有限，很难赚到钱。
第二是体量比较小，难成规模。
东海项目体量不到9万方，共有328套房源；鑫都共有9万方，10栋楼共计540套房源；民生更小，2栋楼仅有91户。
如此体量加上整体品牌认知度不高，所以在一众品牌房企夹击的济南楼市中难以“留名”，泯然于众，更难以打出响亮名号。
所以最终，各位大佬要么快速清仓甩货，要么半死不活的撑着，随着在济南拿地越来越难（不光是机会少、竞争多，有时候拿了也难受），这些企业在济南楼市的征战之路这两年可能也就止步于此了。
瑞马是什么情况呢？首先瑞马和济宁城投于2021年在济南拿了5宗地，张马片区拿了4宗、市中老城1宗，187亩土地的建筑面积超23万方，土地储备上能看出企业想在济南楼市大干的态度，储备量也明显多于上述三家地方大佬。
瑞马拿地情况其次是地价情况，5宗土地中有3宗是溢价拿下的，市中区城投瑞马禧悦体量较小，重点看看瑞马重仓的张马板块土地。
这批土地瑞马分两批次拿的，溢价的那2宗地对比容积率相同的银丰地块，仅从书面地价上看比银丰高了1000多，地价上并不占优势，另外底价拿的两块基本是区域内同水平价格。
仅从拿地情况来看，瑞马的土地储备与拿地价格是有在济南楼市一战之力的。
那产品怎么样呢？前一阵27楼去城投瑞马国风探访了一番，产品有些亮点，但项目也面临很多挑战。
先来看看产品，城投瑞马国风四个地块分别打造了不同产品，涵盖高层、小高层、洋房与叠拼，产品跨度比较大，在入市节奏上，瑞马与片区项目稍微打了个时间差，首推C5地块的11层、13层产品，避开了与绿城、中建的同类刚需产品竞争，首推地块偏改善产品，相对减少了竞争。
项目用的是万科物业，一定程度上弥补了自身品牌认知度不够的短板，在物业上增强客户信任感，同样做的还有鑫都紫宸府。
另外在一些户型以及产品细节上，做的也不错。
户型整体设计比较方正，都带着贯穿双阳台，设计上没有大问题，动线、布局也还算合理，之前有平台提到入户门冲厕所、主卧门的，27楼个人觉得这个问题不大。
108㎡户型143㎡户型产品细节上，27楼从现场介绍上看，由于定位偏改善，城投瑞马国风有些不错的配置，比如三玻两腔断桥铝门窗、新风系统、双精装入户大堂、大户型（143㎡）的子母门等配置。
虽然整体来看，项目位置、产品上没有什么大问题，项目还是有几个挑战要面临：最直接的是品牌认知度，由于不是全国性布局的品牌房企，购房者对瑞马品牌信任感不足，和济宁城投合作算是增加了政府平台背书。
瑞马说自己是跨国企业，但最初还是做服装设计的企业，2006年才成立了地产板块，搜索瑞马资讯也有不少项目负面，整体看品牌是个短板。
另外就是区域竞争，城投瑞马国风所在的张马板块项目比较集中，库存量比较大，瑞马要和品牌房企绿城、本土大佬银丰、央企中建、大华等企业同台竞技，产品也存在同质化情况，上面的27楼也提到，同样容积率的地块，银丰是有地价优势的，城投瑞马要如何突出重围，对营销端也是一大考验。
张马片区各企业拿地情况张马项目分布情况最后就是市场大环境并不乐观，对瑞马在内的许多房企都是煎熬。
城投瑞马国风4月9日将启动认筹，预计在这个月首开，之前传言首开5栋楼，目前的版本是首开4、6、8三栋楼，海信翰墨府二期算是大区域内城投瑞马的竞品，大家可以做个价格参考。
且看城投瑞马第一枪打的怎么样。