局座丨迄今为止，天东最强

这是我第一次写天东板块。
高端房产的价值：板块决定下限，品质决定上限。
天东的板块能级毫无疑问是极高的，这由板块定位和兑现程度决定。
只是，此前天东推出的产品多偏首改二改，没有像天西的花园城、天府锦绣等标杆楼盘拉高品质上限。
上周，中海·天府里6号、10地块的861套房源取证网登并三倍熔断，这说明市场对区域和项目的信心依然是十足的。
需要注意的是，中海·天府里这次的产品能级明显提升，带来了建面约198㎡准现房精装大平层。
在我看来，这是迄今为止，天东最强。
只有与板块能级相匹配的产品越来越多，打破过去那种“板块能级强，产品能级弱”的局面，天东高端市场才更具想象力，中海·天府里本批次可视为拉高天东产品上限的抓手。
◎中海·天府里板块卫星分析图除了以上，针对6号、10号地块，还有4个方面值得关注：①、准现房861套一次性拿证②、对鹿溪河生态区视野的利用③、中海第一次推出端厅户型④、一定阶段内道路噪音的干扰01秦皇寺中央商务区是中海·天府里强大的价值背书，这里也是目前天府新区展示城建成果的首要窗口，价值无需解释。
◎中海·天府里板块实景分析图粉丝群里经常有人拿天东、天西对比。
我们还不能把天东称为豪宅板块，因为纯看住宅产品定位、面积段、总价段等，它都和天西板块、麓湖板块有一定差距。
但是，这个区域确实又是目前天新规划等级最高，企业产业引入最多，兑现速度最快，配套最为齐全的区域——板块价值的确定性是新区其他板块无法比拟的。
◎中海·天府里板块实景分析图在关于天府新区的宣传片中，天东拥有最频繁的出镜率，原因就在于板块的高兑现程度。
还是那句话：天东什么都不缺，只缺高能级产品。
◎中海·天府里板块实景分析图我相信，没有上面三张实景图里的满眼丰沛，市场对天府新区的信心会大打折扣。
02861套准现房供应是天府里被关注的重要原因之一。
从119㎡三房到198㎡四房，创下今年天新单次出货套数纪录，这么大的量居然以三倍熔断告终，还是有点小恐怖。
准现房销售有两大好处：一是交付时间短，明年底到2023年初就能完成精装交付。
对急于入住的自住客非常友好，不必等上三年五载。
如果考虑纯投资，拿证也快，便于释放金融属性。
◎中海·天府里10号地块沿街透视图第二是产品的确定性，特殊市场环境下，交付翻车项目越来越多，天府里的建筑立面已实景呈现，开放的也是实体样板间，内装、视野、楼间距等都能亲身感受。
喜不喜欢，现场判断。
天府里本批次和之前组团做了产品定位上的差异表达，建筑风格更加简约现代，局座认为价值感更强。
◎中海·天府里建筑立面实景图分析立面细节上能看到阳台的倒圆弧处理，横向贯通的铝板线条，大面积的玻璃栏板及窗墙比，山墙面的细节增加与分缝处理。
◎中海·天府里建筑立面实景图分析由于加入了玻璃栏板、铝制线条等公建化材料并有工艺细节加持，整体效果与天东很多缺乏细节的纯外墙漆项目比起来，算得上新一届颜值担当。
◎中海·天府里建筑立面实景图分析走进园区内部，楼栋底层未下挖底产品跃拉货值，而是采用了全架空处理，未来可配置主题丰富的泛会所。
03中海·天府里共由12宗用地构成，本次开售的6号地块、10号地块均直面鹿溪河生态区，是整个天府里项目位置比较好的用地组团。
说实话，两块地纯看指标不算优异，地块不大，容积率偏高。
但在中央商务区买房，由于土地的高附加值以及优质资源更集中，高强度的土地利用避免不了，这跟在陆家嘴买房是一个道理。
◎中海·天府里6、10号地块楼盘档案用地指标限定下，如何就土地利用给出最优解？对认真起来的中海来说，这道题难度并不大，外部城市资源与景观资源是最强的价值面，也就是充分发挥城市大平层的景观视野价值。
在6、10号地块的总图上能看到相同的布局手法：通过蝶形栋型设计，楼栋平行错位布置，户户通透的同时更多户型拥有外部视野，视距辽阔。
以6号地块为例，沿通州路方向为其短边，邻鹿溪河生态区布置2栋25F的T2板式高层（1、2号楼），与道路成斜角，居后的3、4、5号楼则选用T4蝶形栋型布局。
◎中海·天府里6号地块视野分析3、4号楼主要朝向均朝组团外部开阔区域，右边端头户型通过楼栋错位空间享受鹿溪河生态区无限视距，左边端户主要看楼下绿化景观及城市街道。
5号楼靠后布置，虽然不能享受鹿溪河生态区视野，但右端两户主景观面能够正对整个中庭景观，形成视野范围。
很显然，视野、视距是天府里营造的重点，同时也是显性卖点。
◎中海·天府里10号地块视野分析10号地块的规划逻辑与6号地块同理。
解题思路都是确保每栋楼各有视野，大家对照视野分析图即可一目了然。
◎中海·天府里6、10号地南向视野没有视野的大平层是没有灵魂的，尤其高层建筑，少了视野难免寡淡。
198㎡作为本批次楼王产品，既有鹿溪河生态区、龙泉山脉等自然视野，又有兴隆湖公建群等城市天际线视野。
同时，优质视野都在南向，朝向不必为视野牺牲，难得！04户型篇章重点讲讲建面约198㎡的两个产品，两种完全不同的空间表达，一个竖厅，一个端厅。
科普一下，这是中海进入成都21年来的第一款端厅户型。
身为“竖厅之王”的中海，搞起了时下豪宅大平层最流行的端厅研发，局座顿时饶有兴趣。
◎中海·天府里198㎡端厅户型分布示意在此前推出的一系列端厅课件中，我反复强调一点：因为可以让家庭社交区，也就是常说的LDK厅实现270°转角采光观景，端厅是一款为优质视野而生的户型，很多国内外顶级大平层都爱用。
6、10号地块毫无疑问是适合布局端厅产品的。
◎198㎡端厅户型南向视野示意◎198㎡端厅户型东向视野示意进入家庭厅，向南、向东均有开窗面，形成270°转角，比传统竖厅、横厅多一个采光观景面，且两个面均为无阻视野，这就是端厅的魅力。
除了优秀视野加持，优秀的端厅还必须就内部空间予以充分考量。
◎198㎡端厅户型户内动线分析▌户内“双十字动线”设计，第一条“十字动线”横向串联玄关、走廊，纵向串联鞋帽区、公卫与四间卧室▌第二条“十字动线”横向串联走廊、餐厅，纵向串联厨房、后勤区、LDK家庭厅及景观阳台，清晰明了，仪式感强◎198㎡端厅户型入口空间分析▌入口区域隐私性欠佳是很多人排斥端厅的重要原因，最常见的问题是卧室门直接向走廊开口，私密空间容易暴露▌天府里在入口区域的处理就很巧妙，首先通过节点放大营造入口处的开敞感，消除了常见端厅入口的狭长逼仄感▌卧室区与走廊退让后形成两处微空间，南向套房配置微玄关，北向卧室则通过洗手区遮挡视线，大大提升了卧室区隐私性◎198㎡端厅户型入口空间实景▌插句题外话，入口的独立鞋帽区与洗手盆外置都是很贴近生活细节的考量，它更符合“后疫情时代”归家消杀的新需求◎198㎡端厅户型家庭厅空间分析▌家庭厅采用LDK一体化设计，合并南向景观阳台即可升级成为更加开敞的LDK+G厅，形成约16米采光观景面▌与常见的家庭厅L型布局不同，这个198㎡端厅的客餐厨空间采用了一字型布局，优势是空间感官更连贯无阻◎198㎡端厅户型主卧区空间分析▌两间套房均朝南布置，可以享受更充沛的采光和视野，主卧套房使用面积约36㎡，次卧套房使用面积约18㎡，尺度适宜▌主卧室配备大储藏量独立衣帽间和朝南向五件套主卫，泡澡时可以观景的浴缸是亮点，因为窗外一公里以上没有楼栋对视整体而言，这款深度结合外部视野的端厅户型能看出中海的因地制宜和用心推敲。
端厅户型常见的几个坑基本完成了设计规避，尤其入口区域的私密性考量，非常出彩。
要说缺点，还是面积未能冲破200㎡，造成LDK厅的进深略显紧张，如果把面积段适当拉大到220㎡以上，会更漂亮。
虽然在一线城市很常见，但目前，端厅在成都还不是一款能为普罗大众广泛接受的户型。
所以，天府里做了两手准备。
◎198㎡竖厅户型平面布置示意198㎡面积段还有一款竖厅户型。
布局方式是大家无比熟悉的中海味道，经典实用，适合传统型购房者。
05没有100%完美的项目，对于天府里，粉丝群里反映较为集中的问题是噪音干扰。
一来自货运铁路，二来自通州路。
局座现场实际感受，铁路噪音影响较小，反而是道路车流噪音较大。
情况改善或许只有等到天府新区建设基本完成，不再允许重车进入主要道路行驶，如同多年前的金融城。
如果急于入住，局座建议升级系统门窗，隔音降噪。
好在，天东板块的建设进度在天府新区排名第一，这种高呈现度板块的头部产品，价值一定是存在的。
至于想象空间有多大，取决于天府里后期是否会持续推出高能级产品，中海具备在天东复制“金融城三剑客”的用地和实力。
下一步，只看它想不想。
861套房源的三倍熔断在当下非常不易，希望这次能给中海更强的信心。