上海真正需要担心的,其实是二手房吗(上海什么叫二手房)

我一直认为，楼市最需要担心的其实是二手房对于房地产而言，一手房本身是不用操心的严格意义上根本不会出现系统性的问题逻辑也非常简单，因为对于一手房不论是预售证还是土地，都是可以调控和干预的，不论是定价还是出让量，都是在整个统筹范围之内但是二手房不一样所有的二手房就是一套一套叠加起来的有人买就是有人买，卖不掉就是卖不掉，整体的数据都能够表现未来的趋势过去一年楼市已经结束，截取一部分二手房数据和大家分享，希望能够引起大家的重视上海真正需要担心的二手房，到底在哪里出现了问题01今年的上海二手房，整体上也碰到了系统性的萎缩过去一年，上海整体的成交量非常低迷接近2017年2018年楼市最差时候的数据，整个上海成交了1330万平米，差不多15.8万套房子这个平均下来，每个月只有1.3万套的成交这样的成交量相比较我们印象中上海每个月2万套的成交，可以说萎缩到了七成哪怕在每个月2万套的成交，上海每个中介一年也就卖一套房子可以想象在如此的规模下，上海必然存在大量的中介失业的情况，整体的楼市环境对于我们感知的热度要差了很多但是尽管如此，上海已经算是所有一线城市里表现最好的北京1334万平米，但是至今还没有实现2016年一半的成交量广州只有771万平米深圳最惨，整个全年只有210万的成交量，一年只比得上北京和上海两个月的成交整个二手房市场真的进入不动产市场，房产的流动性被降低到极致而且相比较而言，更加让我们焦虑的是，整个成交量的萎缩并不是因为供应量的下降相反，上海整个全年的房源挂牌量增加了64%这一进一出，也就表明了，市场可能比我们想象中的更冷挂牌量的上升也就意味着房源的去化或许要经过比想象中更长的周期02这还不是最核心的最需要关注其实是房价，关于房价本身有没有虚高的部分上海二手房今年有一个很关键的现象，就是关于豪宅的定价体系我们都知道对于房地产市场而言，越贵的房子理论上是最应该能扛市场冲击的而这一部分房子，恰巧在过去一年也经历了房价下滑我们可以看到上海最贵的房子，挂牌价格都开始调低我们不论房东什么是因为什么原因调低房价，但是这种情况确实存在证明了前期或许有一些价格虚高，也证明了当下有一些成交的紧迫但是尽管如此，今年上海3000万总价的房子，成交还是最坚挺的在整个市场规模下滑了44%的规模的时候，3000万以上的总价的二手房成交只下滑了16%，5000万以上的总价房子成交也是下滑16%这也就说明了，越贵的房子，以价是能够带来换量了这也就说明，其他总价的房子，在这个时候就会显得有点被动其中特别值得注意的是，1000万以上的房子表现的也非常差如今这个总价的房子已经不具备抗市场冲击性，整个成交量的下滑和大盘是一样的这个现象非常值得我们注意说句惨烈一点，现在上海1000万的房子，和老破小的市场表现其实已经非常接近了当然这个原因也有一个特殊现象就是因为今年上海一手房，1000万总价的房子卖掉了14973套，这个数据相比较去年提升了44%换句话来说，市场1000万总价购买力的客户，大家都去买一手房了从而导致了二手房的成交下滑大家仔细想想，现实中是不是就是这样的虽然这种情况是因为品类的细分，但是如果上海一手房持续这样的供应，换句话来说二手房市场这个总价段的房子会持续受到影响这个观点需要引起很多业主的注意03第三件事，关于趋势我们需要注意12月的成交，可以说非常非常差了但是我们需要注意的是在2020年和2021年，不论是楼市大年还是楼市小年，12月都是市场表现比较好的一个月份很多需求会倾向于在这个月份去成交今年12月没有止住这个下滑的趋势也不用解释12月是不是因为疫情放开导致带看不利，上海4、5月封控结束之后市场也没有报复性消费所以换句话来说，市场的趋势并没有给到明年一个比较好的暗示惯性这件事其实力量挺大的所有人都不要忽视，市场在经历了一年的周期依然没有走出淡市，而现在没有走出，可能未来半年也不太会走出04我们说如何看待上海二手房这一年其实我们不得不承认，这一年的二手房是被一手房带走的一年很明显如今的上海楼市主旋律就是一手房一手房去年一年成交了6344亿，是全国所有城市里唯一一个一手房金额还在持续增长的一个城市与此同时，土地市场在今年的上海也在提升去年一年上海卖了3158亿元的土地，整体的土地成交提升了32%，这个规模和增幅都是全国最快的所以很有可能未来三年上海依然还会是一手房的世界换句话来说，对于二手房足够悲观的理由就是因为一手房的足够强势，如今上海的一手房吸走的都是1000万总价的需求这恰恰是二手房最中间段也是最核心段的需求主力这一段的需求被抽走会直接导致二手房市场的系统性萎缩可以说上海楼市有着各种细节表现，背后或多或少都有这个原因，如果政策想要影响二手房趋势，务必要看到这个环节当然我们说二手被一手带着走，这其实还不是核心的原因最核心的还是因为整体经济驱动力不足导致购买力不足有的购买力其实是可以逼出来的，就像一手房存在倒挂，只要价格有价差，市场就会有源源不断的购买力涌入，永远不会匮乏但是有的购买力，就真的只能靠购买力比如二手房市场二手市场很难调控的地方就在于他的真实，一套一套的卖，一套一套的买，有人买有人挂牌，都是基于他们对于未来的预期和自己的需求这种轨迹是很难调控的而硬币的另一面是，二手房又是整个楼市的基石，一手房的购买力大量都来自二手房的变现换来的换句话来说，如果二手房持续发力，未来总有一天会影响到一手房，在成交端割裂的二者在需求端又是互相融合的这就是上海楼市微妙且敏感的地方今年市场这样有很多特殊情况，比如需要土地市场有更多的成交，需要一手楼市的活跃，所以很多政策都是针对这个来制定的但是我们放眼过去20年，上海楼市之所以这么多年稳定，怎么调控都没事，和其他城市最大的不同就在于这个城市的二手房市场非常庞大二手一手比例接近于3:1的规模也就决定了，一手房和土地市场不论怎么调控，是打压还是扶持，二手房都能够托起整个楼市但是今年这个数字变成了2:1，很多核心月份甚至变成了1.5:1，这个数字其实是需要引起重视今年我们发现，无数城市一二手的成交结构一直处于非常焦虑的转换一二手的成交比例一直在调整和波动这背后都是情绪的叠加害怕一手房烂尾的城市，大家开始更多买二手，而一二手倒挂的城市，大家都去买一手但是这种成交结构的变化，其实是不健康的任何一个城市都会发展为存量市场占据核心成交的未来，但是如何让存量资产也能有序的流动起来，这对于整个行业的稳定发展至关重要而且没办法通过一两次调控起到立竿见影的效果，需要秩序，需要稳定，需要信用，也需要源源不断的活力和经济发展没有任何一个产业的发展可以脱离城市经济，房地产本身更是如此05但是遗憾的是，尽管如此，我们通过数据分析，上海依然还是全国楼市最为健康的一个，没有之一最近全国楼市都走到一个核心关口大家都希望土地能够创造出收益，但是却没办法解决一手房供应过大以及城市价值兑现透支的情况这些问题在上海不存在，正是因为这个城市这么多年来建立的楼市秩序但是不存在不代表没有隐患，根基不是一天就能倒的需要看到以及重视问题，二手房的根本其实就是上海楼市的压舱石，需要引起更多的关注和关爱以上为正文，来自真叫卢俊