南门怎么样(南门哪里)

东门和西门，我们对一个价值洼地、一个价值高地已经进行了对比：东门两个价格洼地，到底怎么选？西门两个价值高地，到底怎么选？这次我们把视线拉回国际城南，有这么两个板块，二手房均价都领涨各自限购区，区域建设规模也大致相当，但是在发展模式、规划上却大相径庭，今天就跟大家聊一下城南的两个黄金板块--新川&锦江生态带。
客观地来讲，两个板块定位完全不同，但后台留言询问这两个板块的粉丝很多，一是说明高新区外溢到南边的需求很强烈，二是说明两个板块相似点很多，共性大于差异性。
新川二手房刚改、改善层次分明：新川二手房目前挂牌均价在1.8-2.9万/㎡之间，先期发展重心在梓州大道两侧，开发时间较早，二手房也大部分集中在这个区域，总价普遍集中在300-400万级。
产品来看，主要是刚需、刚改高层，套型以套二、套三为主，比较有代表性的楼盘如中德英伦联邦、远大都市风景、中铁城锦南汇就集中在这个片区。
中德英伦联邦供应端而言，目前各大平台（链家、诸葛找房、安居客等）显示的挂牌量都在700套以内，和中和、华阳等板块对比，这个供应量处于低位；这个区域的二手房大多在10年以内，看涨预期很强，大部分房源也在最佳换置期内。
中德英伦联邦部分房源挂牌价格（图源链家）锦江生态主要是改善产品：锦江生态带目前均价在2.3-3.0万元/㎡之间，大部分在2.5万/㎡以上，重点区域集中在益州大道西、沈阳路以北的“棋格”中，这里也集中了锦江生态带大部分住宅，还有少部分房源分布于江畔路西侧，普通高层总价段在300万级，叠拼、跃层等在500万级。
产品而言，除了刚改套二套三产品，锦江生态带还涌入了大批纯改善和豪宅产品，即便是鑫苑鑫都汇这种偏刚需的小区，大部分房源也是套三为主。
供应情况来看，各平台显示大致上只有300多套二手房挂牌，均价约2.3万元/㎡，和南湖板块相比，这个供应量也是处在低位，这个和片区内新房为主，免增期未到（或尚未交房）有很大关系。
德商御府天骄部分房源挂牌价格（图源链家）新川选择性更多，锦江生态带“价格”很高端：两相比较，新川起步时间较早，二手房各个产品层次分明，既有总价300万内的刚需产品，也有总价500万左右的改善小区，锦江生态带发展时间更晚，改善化更为明显，导致均价高于新川。
两个区域目前是产品、配套类似，甚至新川还更有优势，但是锦江生态带整体价位要高于新川，往期的涨幅来看，锦江生态带也是一骑绝尘，2万多的单价，买新川还能挑挑拣拣，到了锦江生态带就只能去买鑫苑鑫都汇这种刚需产品。
规划来看，两个板块差距很大，锦江生态带为纯居，主要承接周边产业区人口，新川的规划重心在于产业，二类住宅规划只是附带。
我们在之前关于龙潭寺和十陵的板块对比中谈到过，有产业的区域房价一般较为稳定，自身就是一个居住“生态圈”，这就类似一个产业链，如果你只有下游加工，就会受制于上游的供应商，如果你全产业链配齐，对抗市场波动的能力就会更强。
“锦江生态带”被剔除规划：从天府新区成都直管区规划初，锦江生态带就备受关注，但是在18年出台的3.0规划中，“一中心三城”已经不再提锦江生态带这个概念，也就意味着这个板块后续不会再有政府大力投入。
早期锦江生态带规划及分布楼盘从实际情况来看，这个板块的重心在住宅方面，几乎没有任何产业入驻，早期土地出让完毕、地铁、学校基本落地以后，这个板块就已经定型了，可以说这个板块最早诞生的意义更多是为天府新区后续发展提供资金，这个历史使命已经完成了。
住宅为主的锦江生态带从供应端来看，锦江生态带土地已经枯竭，天府新区新的票仓已经转移到了万安，后面能蹦跶多高，就看周边的产业引进、人口吸纳能力有多强，它后面无非是多增加一两个学校、多引进几个商超，慢慢丰富生活配套，但是造血能力基本止步于此了。
新川的野心很大：新川的崛起和高新软件园的发展密切相关，在早期缺乏产业支撑的情况下，只有软件园大量的产业人口能给新川的房价起飞背书。
但是随着新川创新科技园投入使用，包括方正、OPPO、拓尔思、天象互动等一大批知名企业入驻，市场信心在进一步加强。
新川创新科技园从创新科技园官网的信息来看，新川产业用地面积占25%，道路占据24%，绿化占50%，住宅只有15%的用地，“居住”本身并不是新川的主旋律。
用地规划（图源新川创新科技园官网）产业来看，布局的主要是云计算、大数据、人工智能、数字金融等新经济高端产业，能够吸附的人口数量不谈，但质量绝对有保证，这将进一步带动周边商业、学校升级。
如何看待这两个板块？如果把一座城市、一个区域比作一个巨人，那么产业就如同是心脏，为周边商业、住宅提供源源不断的血液（也就是人），住宅就是这个巨人的骨骼，支撑起巨人的身体，地铁、高速等交通就是血管，共同支持这个巨人发展壮大。
那么锦江生态带是没有这颗心脏的，它的血液需要秦皇寺甚至高新区来提供，而对于新川科技园来说，即便没有天府三街五街的精英们支持，没有高新区赋予的国际城南光芒，它自己也能飞。
不管是规划还是产业，新川一定是优于锦江生态带，二者站的高度也完全不在一个档次。
商业配套来看，新川大部分商业都依赖底商维持，除了一个华润时光里，基本找不到大型商业综合体，锦江生态带同样存在类似的问题，大型商业综合体缺失、生活氛围不足且短时间很难改观，周边零星的商业综合体人气也不足。
交通而言，新川24%的土地全部是道路，西侧临1号线、18号线，地铁6号线南北贯通，双TOD设计，南北动脉梓州大道穿越西侧住区，同时毗邻天府大道。
板块内部的毛细网路发达，没有高架、铁路等不可抗力阻隔，一马平川，上承金融城、软件园，下启麓山、天府前湾，就一个字：绝。
新川主要交通线锦江生态带同样是网状道路为主，西侧临剑南大道和5号线，也是住区主要的通行线，但是19号线（在建）、1号线、18号线和锦江生态带核心住区尚有相当长一段距离，能辐射到的小区不多，板块内有锦江穿行，地块完整度略差，通行条件较好的区域主要是牧华路南侧的网状交通线。
锦江生态带主要交通线交通方面，不管地铁还是路网、先天地理情况来看，新川都更胜锦江生态带，但是两个板块差距还不算很大。
教育资源对比，新川规划和在建的学校，大大小小有22所，包含幼儿园到中学全龄段，但是教育资源主要由出口来评价，其次是生源，由于尚未有出口生源，也并不确定这些学校由哪所学校领办，师资力量等信息，相对要薄弱一些，但生源方面参考周边小区情况，问题不会很大。
新川一中锦江生态带在教育方面似乎更有说服力，天府新区关注度最高的天府四中、天府三小都在这个片区，其它如天府十小（鹤林小学）、华阳小学南区等品质也都不错，三小、四小都是名校领办，更有说服力，生源方面，集中的也大多是城市中产和高品质小区住户。
天府三小/天府四小（图源校园官网）终于在教育这一环，锦江生态带能够吊打新川（至少目前来看是）。
居住环境对比，新川主要的生态资源是人工湖--新川之心，总体量约58万㎡，大部分房龄都在15年内，城市界面较新，产业园也主要是高端新型产业布局，但目前人气较差，在建小区较多。
锦江生态带自然资源丰富，沿江滨水步道环境优美，整体规模大于人工河湖区，先天优势明显，锦江生态带板块内大多也是高品质小区，城市界面较好，存在的问题同样是开发建设中，很多项目尚未交房，生活氛围不足。
锦江生态带沿岸/新川之心产业对比：新川更有说服力，锦江生态带无产业规划。
房价对比：锦江生态带整体高于新川，新川各层次房源比较分明，选择性大，新川购置成本更低。
配套对比：锦江生态带环境、教育资源两项占优，新川交通、区位占优，商业二者半斤八两。
当前房价新川更低，产业发展新川占优，锦江生态带房价的上浮，很大部分原因是学区确定的红利，当新川在学区方面逐步呈现，有生源出口后，我实在找不出锦江生态带还能能跑赢新川的理由，实际上我认为锦江生态带拿去跟新川比有点不公平，兴隆湖跟新川比一比倒是有可比性。