上海刚需买房位置怎么选(上海购房需求)

我是沪叔，拥有多年上海房产研究和投资经验，长期持续关注上海地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。
以下上海购房答疑内容，来自微信公众号“沪叔说房”的粉丝精选提问：提问：沪叔，你好，想买新房请问一年大概是几个批次啊，以及各批次的大概时间是怎样呢，以及想问下目前我1200万预算内的验资看房金额大概是多少？沪叔：你好，一年不清楚几个批次，比如2021年6个批次，今年可能多也可能少，每个批次时间也不确定，这个时间轴并不是固定的，而是随市场的时间而定，统一批下来过会价，开发商统一拿预售证，我们叫做一个批次，是这样意思，如果是首套正常准备35%-50%的首付资金，大多数楼盘验资+认购资金都是够的。
提问：沪叔，你好，外省有房子在上海买房算二套吗？有贷款记录，但是房子卖掉了应该就不算了吧。
沪叔：你好，您家目前在沪属于二贷首套契税，新房首付70%+，二手房首付80%（非普宅）+/65%+（普宅），上海购房是认上海的房产套数【和】全国范围内的按揭记录，有按揭记录但还完也算是二贷。
提问：沪叔，你好，佘山旗忠的别墅集中区房价那么贵，未来崇明的别墅区会不会也会这么贵呢？沪叔：你好，佘山旗忠别墅区是老牌别墅区，住在这里主要在意自住体验和价值认同感、涉及的圈层资源，这些东西以价格无法衡量；崇明在2035年规划定位世界级生态岛，交通方面不算特别方便，距离高端别墅区还有一段距离。
提问：沪叔，你好，首房首贷，预算1000-1100万，近期在看二手房，天山河畔花园、天山怡景苑、威宁花苑这三个小区优缺点如何呢？主要是自住，看重房屋品质，麻烦沪叔分析一下。
沪叔：你好，这三个小区都是对口威宁小学，这个学校属于三梯队。
天山河畔花园房龄有16多年了，墙面外立面有点斑驳渗水，但是它的地理位置很优越；天山怡景苑09年建的，小区维护不错，品质可以，离地铁比较近；威宁花苑01年建成的，在三个小区中房龄最大，但是小区外立面还是比较新的，交通便利离地铁近。
提问：沪叔，你好，请问混合型小区值得买吗？就是这种既有高层、多层和所谓别墅的社区到底值不值得买啊？沪叔：你好，这种混合型社区纯粹是为了平衡容积率才做出来的，在容积率已经定死的情况下，尽可能的利益最大化。
毕竟多层洋房和别墅这种产品用来涨个价还是有很多购房者买账的。
但从居住的角度看，除非是大型社区，别墅和高层是分期开发，是相对独立的两个小区。
就比如说那个大华锦绣华城，好像就有这种相对独立的这种街区，否则这种大一统的混合型社区对别墅业来说未必是好事。
高层和别墅的业主层次参差不齐，相对纯别墅社区居住体验较差，小区高层如果投资购房多、出租多，或多或少会造成人员混杂的局面。
另外所谓叠墅，实际也是多层复式房，和真正有天有地的别墅还是有差别的。
当然买房还是看你自己的喜好，你喜欢认为值得就可以了。
篇幅有限，只能涉及到这些城市。
查阅大量资料，对于全国300多个城市进行了盘点，做出全国城市风险名单。
一共可以分为四类：第一类：可以密切关注，但是现阶段限制在主城和地铁一小时非主城范围第二类：可以关注，现阶段购买范围限制在主城范围第三类：自住可买，现阶段购买范围现在主城三类地段：行政区板块+金融产业板块+主导高科技产业板块第四类：除了自住不建议购买，而且最好购买范围限制在主城产业板块。
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