大酒店选址的地方有没有投资价值(酒店选址条件)

前几天湖北高总，发微信问我，比如我们这些做酒店的从业人员是怎样选择酒店物业的？我想了想，这是个几句话也说不清楚的问题，为了以后能够很方便快捷地回答这个问题，我准备在这里把这个问题仔细地聊一下，这样后面谁在问到这个问题，直接发帖就好了哈。
一个酒店项目好不好，可不可以做，最核心的决策因素是位置，不存在位置不好，但是品牌好，就可以做好的酒店（这里指的是商业价值，而不是例如上海深坑酒店那种打造景观，或者海边度假酒店那种品类的酒店，这类酒店本身就是人们要求的目的地，而不是目的地附近的附属商业设施）只要人类还没有学会瞬间移动，那么地理位置这个概念，在服务业中的核心地位就不可动摇，对于不动产来说，位置是最核心的价值衡量标准。
那么我们开始来陈列一下怎样选择的条款：一、选择城市在选择酒店物业的时候，大家第一个想到的是什么样的楼适合做酒店，其实，首要需要关心的是选择城市，对的城市才有对的物业，大环境不合适的话，再好的物业也是事倍功半，那么基本来说在中国可以选择的城市就是一线和新一线城市，那么，有的客官问，我家在三线城市，怎么办？我们说的是投资，又不是搬家，这没什么关系，你可以去你所在的省的省会去看看。
除此以外，华东以及沿海的比如山东、浙江、江苏、广东等二三线城市也可以考虑，以上这些城市经济发达，对周边有虹吸效应，酒店是商业的附属行业，主要的客人是商务出差和旅游客人，所以，如果这个城市没有这两种客人，那么再好的物业也没有价值。
二、选择物业的法律前提条件 对于一个物业而言，可不可以做酒店，有两个大的前提第一个是商业属性的产权性质，比如工业用地，厂房，是不能做酒店的，这点一定要牢记，如果说你的关系已经强大到可以改变土地性质，拿到一消，也可以。
如果你是我的投资人，我一定不同意你这样做，即便你很强大。
第二就是消防，对于一个物业的租赁来说，必须要有一审消防手续，各个地方的一消要求或有不同，但是都必须有，这个规定大概是2000以后有的，也就是说2000以前的老楼，不需要有一消，可以直接办理二消，但是也要看土地性质。
一消的重要性在于，没有一消，我们就无法办理二消，办理不了二消，就办不了特种行业许可证，就开不了业。
所以商业产权和一消非常重要，如果没有，不管多好的楼，都用不了三、选择商圈我们选择位置，说白了就是在选择客户群体，这个客户群体可以简单地称呼为商圈，我们要选择的是这个城市的商业核心位置，或网红旅游目的地，比如，重庆的洪崖洞，我们西安的大雁塔等等。
但是不要选在大城市周边2个小时可以到达的景点附近的物业做酒店，因为那里留不住人。
比如临潼的兵马俑和华清池，他们距离西安太近了，2个小时内就回来了，他们会成为游客行程内必选的一站，但是大概率不会在那里住酒店，因为这样不利于他们第二天的游玩计划。
是典型的，有游客没有客源。
关于商业核心位置，根据不同的目的地属性，大概有三种类型，1、购物和休闲中心，比如成都的太古里春熙路，西安的小寨2、集中办公，写字楼区域，各个城市都有高新区以及会展周边3、各种集群的工业园区，这样的园区都有会议和出差的需求，长租房需求比较频繁，3到5天起步，甚至因为项目需求，住半年的也大有人在。
在就补充一点，有的位置是以上两种的集合，而且交通便利，比如距离机场高铁都很近，那样的区域必定是商业中心，哪里的物业是一定要争夺的优质资产，并不是说，我们酒店的租金有一定的承受能力的上限，其实不是的，租金高的地方通常商业价值也高，算的过来账就可以做，租金高，卖价一定就高，是正比例关系，找到其他酒店的数据佐证，就可以做。
另外在时间方面，我们选择现在不做未来，我们选择现阶段就很好的物业，不选择过几年会很好的物业，酒店需要开门就有正现金流，不是正现金流的项目，不做。
四、物业（建筑物）选择具体到物业楼的选择，有以下几个注意事项需要查看清楚1、交通便利性交通便利性也要看大交通和到店交通两个方面，大交通是指到达机场、高铁、火车站等便于离开和到达的交通环境，这就是为什么很多酒店都喜欢叫某某地铁站店、某某高铁站店和机场店等，便利的交通有利于客户的选择。
到店交通，一般来回会被忽略，就是指客户下了交通工具，到达你店前台的交通环境，比如你的店门口有绿化带，店门口是单行道，要进到店里就要绕好大一圈，店门口是一条河流，还没有桥，又或者店在众多楼中间，也没有在路边，展示性不好，不容易找到等等，这里提醒一下，在环线边上开酒店，比如二环，如果这条环线中间有绿化带或者围栏隔开，从交通来说不是一个便利条件。
到了店里，还有竖向交通环境，也就是电梯，某酒店是我见过最奇葩的酒店，它地处这个城市高新区外环办公区中，楼体非常漂亮，是一个地标，我带着老婆孩子住进去了，没想到的是，一个五星级酒店，我先要从地下室转梯一楼，一楼没有大堂，辗转找到大堂的电梯，到了大堂， 办理入住后，还要再转一次电梯到50楼的房间，我一共转了三次电梯，真让人崩溃。
这美式酒店给我放了一个咖啡机，我就不喝咖啡。
却把中国人需要用的热水壶藏了起来，一顿好找，最后我想，也许人家这么大的国际品牌就不是给像我一样没有海外生活经历又不崇尚美国文化的中国人住的，给他个差评，结果人家连个回访电话都木有，真是店大欺客啊。
如果一楼没有大堂，也可以，但是一定要有工作人员做入店指引，这会让客人很有安全感，到了不熟悉的环境，人需要的就是踏实和依赖。
服务就是需要活人来做，冰冷的指引和机器，温暖不了人心。
2、展示性由于电商订房的日益成熟，楼宇展示性的重要性没有之前那么重要了，客人大多都是在软件上完成订房和到店，但是，展示性，依旧很重要，第一要好找，第二要有广告左右，有利于周边休闲客户路过看到，培养潜在客户。
除了楼宇自己的展示性位置以外，酒店还需要至少三个店招，分别是，门头招、竖招和顶招，在租赁之前要问清楚招牌的情况，这不是人家理所应当给你的，要问清楚。
是否有位置、是否收费。
3、楼层选择酒店楼层，越高越好，这有三个原因，第一个、高视角、景色都好。
第二个是空气层，如果你有机会站在楼顶，远眺一座城市，你会看到一层灰灰的物质，笼罩在城市当中，这些就是PM2.5，楼层越高，空气质量越好。
第三个、噪音，高层的外界噪音基本不存在，除非你的楼坐落在机场附近的航线上，那就没办法了。
此外，在最高的楼层还有一个好处，就是装修费用会比底下的楼层低，因为我们的设备层一般来说都在楼顶，比如空调主机，冷热水箱等，你想一下，如果你的空调主机在楼顶，这个楼30层，你的酒店在7-10层，那么你的风机盘管要多少米？你需要几个主机？多少米盘管？好像是1米120把，这要从30层拉下来，要花多少钱？那么我们可不可以把空调主机，放在窗外？且不说，目前的酒店都不接受单体空调，就算接受，你晚上睡觉的时候，就会听到很低的嗡嗡声，那声音就好像长在了你的心里，绝对让你怀疑人生。
4、内部结构内部结构的话，有两个专有名词，一个叫展面，一个叫进深。
刚做酒店的人一般搞不清楚，总是想问长和宽，但是长和宽不能表示出门在哪里，所以我们都是说展面和进深，你可以理解这是行业黑话。
展面，就是你正面面对的宽度，进深，就是你正面面对的长度。
一般来说，可以用的酒店平面结构，有两种，一种是片子楼，就是中间是走廊，两边是客房，这种一般是老楼，一种是回字楼，中间是工具井道和电梯，这种一般是新楼，这两种结构是都是出房率很高的结构，房东给你的面积是按照每平米去计算的，而我们的成本是按照单房日租金去计算的，因此里面还需要换算一下，也就是需要初排房一下。
一般有经验的开发，看一眼平面图，就能看出可以出多少房间，上下错不了5间。
还有一种结构，就是大平层，这些楼一般不是为酒店或者写字楼和公寓设计的，他们是商场，由于电商的崛起，落寞了。
为了找出路，也想做酒店，这样的楼，一般我不接受的，因为暗房，有人说可以开天井，是的，是可以开天井，但是天井的有效光照只有两层，同时还解决不了新风问题。
就目前的酒店来说，可以接受的暗房比例都在10%以下，除非位置非常非常好。
即便是这样，我也一般不会让我的投资人做这样的物业。
5、停车场停车场，对于商业区域的酒店来说是一个必备选项，对于旅游目的地的酒店来说最好也有，一般来说数量就是酒店房间数量的20%-30%6、大堂和独立电梯大堂最好在一楼，如果没有在其他楼层也可以，但是一楼一定要有员工引导，大堂要和电梯连在一起，要不大堂的实际实用意义就很差了，电梯，有独立电梯最好，如果没有，需要有梯禁，客人的安全性，是酒店第一个要考虑的事情。
7、物业租赁需要洽谈的租赁条件首先是租金，一个月每平米多少钱，也有的地方是一天多少钱。
一般会说明是否含税。
年限，酒店租赁年限一般是10年起步，最长有效租约是20年免租期，免租期是业主给租赁方的不计租的免费使用时间，一般来说是6个月，如果面积大过6000平米，免租期可以往8个月谈，但其实都是双方博弈的结果。
对于租赁方来说，免租期越长当然越好押金，租赁押金一般是一个月租金，也有要得多的，也是看怎么谈。
支付方式，就是季度付，半年付，全年付等交付租金的方式递增，递增一般都是3年5%，递增越低越好，递增是保障酒店后期有竞争力的核心要素，因此，必须慎重8、关于房间数量的选择80-120间客房，是投资回报率最高的投资模型，因为这个区间的项目的边际成本差不多，但是边际效益最大化，这个投资模型是自吸式流量操作方式，此外还有两种情况也比较常见，一种是50-80间房，50间以下的项目，没有做的价值，边际成本太高，除非做夫妻店，全家老小一起上，就像兰州拉面那样。
50-80间这样的项目，不是位置很好的话，做起来比较难，因为员工数量有限，无法开展销售工作，位置不好，很难做起来，而且边际成本也高，高在人工方面。
再有一种就是150间房-300间房这样的项目，这种项目就需要涡轮增压了，什么意思呢？这种项目的边际成本较低，但是总体运营成本较大，需要有2-3个会议室做配套，开展单店销售工作，需要大量的协议客户来填充基础房量需求，也适合会议和大型团队入住，运营方式和80-120间房的项目不太一样，简单来说，就是项目房间数量越小，越是要求位置，大房量项目要靠渠道。
前两年有人喜欢将200间以上的房量做成两个酒店，我自己也这样操作过，但是这样做实际上是猫叫了个咪，没啥意思。
还不如做一个店，成本好控制，渠道也好操作。
9、心态对于酒店投资来说，最核心需求的不是资金，而是优质物业，如果没有找到优质物业，那么就耐心的去找，不要急于做决定，我有的投资人跟着我2年多，才找到一个合适的物业，做了一个旗舰店项目。
所以，不要勉强，认真筛选，即便在厉害的开发对于项目把控的成功率也只有50%，这里包含选址、品牌选择、设计、筹建装修、后期运营，此外还有市场上的客观因素太多了，非人力可为，比如疫情就是一种。
这是谁也没有办法的事情，所以作为开发来说，只能把好物业这个核心要素，把已知风险降到最低，来平衡未知风险。
在这里，借用一下德州的一句话，只玩能赢的牌（大概率可以赢的起手牌），不做艰难的选择（不确定自己能不能赢的，就放弃）。
用作酒店项目来说，就是只做能赚钱的店（这个地方不明白的可以私聊），不做艰难的选择，见到一个物业无法决定做还是不做的，就放弃。
10、公寓返租项目公寓返租项目涉及的问题很多很多，这里没有办法去展开来讲，这类项目操作经验也算丰富，不过有一点需要注意的是，这种项目再过两年就没有了，如果遇到要好好甄别，不要轻易放弃。
此短文只是一个借鉴和参考，具体问题还需要具体分析，千万不要纸上谈兵，手里拿个锤子，看谁都像钉子。