金水北区的房价多少(金水北新房这么贵,二手房不香吗为什么)

1金水北二手房，以文化路、三全路为界，大概可以分为四个象限。
第一象限整个片区的城中村改造相对滞后，有大量待开发的空地（比如保利刘庄、保利柳林、越秀路砦），城市界面一般，没有太多配套，但未来有大体量新盘入市，区域可塑性强。
典型二手房楼盘：康桥朗城、和昌悦澜、锦艺金水湾。
第二象限比第一象限好上一些，临三全路、文化路有一些成熟小区（西侧的惠济区不讨论），基础的配套都有，但核心地段是大体量的名门翠园，短期内影响整个片区的城市界面。
典型二手房楼盘：瀚宇天悦、建业枫林上院。
第三象限得益于早期普罗旺世的耕耘，整个片区的配套、城市界面、生活氛围金水北最佳，现有YOYOpark、金水区总医院、郑州市海洋馆等不错的配套，未来还有美盛教育港湾配建的新配套。
典型二手房楼盘：普罗旺世、豫发金晨嘉园、瀚海泰苑。
第四象限金水北早期开发的片区，与北龙湖一路之隔，配套丰富但能级不高，有巨无霸楼盘二十一社区、大量经济适用房存在，城市界面很一般，二手房普遍卖不上价。
典型二手房楼盘：国泰一品庄园、维也纳森林、天伦琥珀名城。
2金水北的二手房很多，但经济适用房占一大半，值得关注的就两个梯队。
第一梯队：17000元/㎡+瀚宇天悦：品质次新楼盘，划片龙门实验学校，未来有地铁7号线龙门站；二期品质整体比一期好，可以卖到18000元/㎡，大户型突破20000元/㎡。
需要注意下瀚宇天悦无小三房设计，二手房能否上龙门实验学校一定核实。
康桥朗城：品质次新楼盘，物业、绿化都不错，划片龙门实验学校长安校区；三号院无连霍高速硬伤舒适度最佳，有89㎡小三房，整体18000元/㎡左右。
和昌悦澜：品质次新楼盘，划片龙门实验学校长安校区，距离地铁2号线刘庄站更近，但整体品质次于康桥朗城；南苑临魏河更贵，整体17000元/㎡左右。
锦艺金水湾：品质次新楼盘，划片郑州七中金桂校区、文化路一小金桂校区，临贾鲁河；一期品质最好，但二期无硬伤最贵，整体17000元/㎡左右。
普罗旺世：品质标杆楼盘，有高层、洋房、别墅多种产品，配套成熟，舒适度高；高层波特兰、青年城出货量大（其他咱不讨论），波特兰品质更高大概17000元/㎡，青年城三栋楼且梯户比高大概16000元/㎡。
需要注意下普罗旺世波特兰、青年城房龄10年左右，可能已到二手房瓶颈期。
豫发金晨嘉园：品质楼盘，整体维护不错，门口地铁7号线陈砦村站；北侧美盛教育港湾地块建设中，城市界面暂时一般且出行有影响；小两房大概17000元/㎡，小三房大概18000元/㎡+。
瀚海泰苑：品质楼盘，临地铁7号线陈砦村站；物业比豫发金晨嘉园好，有会所但无运营，个别楼栋非正南正北，南侧有北三环高架硬伤；整体卖到17000元/㎡左右，临高架楼栋便宜。
更建议瀚宇天悦、康桥朗城、锦艺金水湾、和昌悦澜，房龄新一些；普罗旺世、豫发金晨嘉园、瀚海泰苑房龄略吃亏，但周边更成熟。
第二梯队 15000元/㎡+建业枫林上院：次新楼盘，距离地铁4号线丰庆路站不远，建业物业；地面有非机动车棚，且有大量的小户型，整体乱一些；整体卖到15500元/㎡左右，小户型便宜。
国泰一品庄园：次新楼盘，品质尚可，绿化不错；但整个大区域被经济适用房拉低了均价，90㎡左右做了两房非小三房，大概卖到16500元/㎡。
维也纳森林：次新楼盘，临中州大道，一路之隔北龙湖，距离地铁4号线杨君刘站不远；但品质一般，人车不分流，小区内有底商，整体卖到16000元/㎡左右，楼栋自北向南房龄递减。
天伦琥珀名城美树馆：次新楼盘，洋房、小高层混搭社区，品质、物业都一般，人车不分流；周边汽车修理店较多，整体卖到15000元/㎡左右。
第三梯队是一些13000元/㎡+的商品房，比如罗马假日、九锦台、天伦琥珀名城、丰庆佳苑、御府三号、经三名筑这些，品质一般，可根据预算酌情选择。
第四梯队则是一些经济适用房，大都不到12000元/㎡，无品质可言且房龄有些老，不建议。
3金水北二手房的几个思考。
一、品质是二手房保值的前提。
普罗旺世波特兰、青年城一路之隔，物业同普罗物业、配套共享，但波特兰比房龄更新的青年城贵了1000元/㎡。
青年城梯户比更高、社区更小、品质略差，波特兰品质更高拉出了价差。
二、硬伤影响着二手房表现。
瀚海泰苑、豫发金晨嘉园一路之隔，配套共享，几乎同一时间入市，开盘之初瀚海泰苑要贵上1000元/㎡，且瀚海物业更好一些，但二手房豫发金晨嘉园反超瀚海泰苑，高架硬伤影响了瀚海泰苑的价格。
三、大体量社区根本卖不上价。
超级大盘二十一世纪社区是金水北最大的楼盘，但体量过大管理困难，品质下滑严重，不保值；二手房市场上，有大量的房源出让，供应挤压导致更进一步的降价。
一般情况下，一个楼盘10栋楼左右比较合适，过大或过小都会影响二手房的保值。
四、金水北改善大户型溢价能力高。
瀚宇天悦二期户型价差大，刚需90㎡小两房17000元/㎡+，而180㎡五房20000元/㎡；金水北整体刚需项目多，品质改善大户型稀缺，溢价能力更高。
以上是影响二手房价格的几大因素，但都可以被学区房打破。
事实上，金水北没有特别优质的学校（除了嫡系的文化路一小翰林校区），目前表现还可以的有农科路小学国基校区、龙门实验学校、龙门实验学校长安校区、文化路一小金桂校区、郑州七中金桂校区、优胜路小学丰收校区、冠军中学等。
但没有特别突出的，整个金水北暂无学区房行情。
未来比较值得期待的是美盛教育港湾的金水区外国语中学，或许有机会撑起来。