地铁沿线小区(地铁边的小区好吗)

写在前面为了给您提供更精准更优质的测评内容，欢迎大家投票反馈：一、小区名片1. 小区概况柏林爱乐二期是由北京城乡房屋建设开发有限责任公司2004年开发建成的板楼和塔楼混合型社区，位于朝阳区管庄路与常营中街交叉路口往西北约50米处，和一期、三期、四期共同组成柏林爱乐社区。
二期建筑面积约13万㎡，共16栋楼，2718户，含7栋板楼和9栋塔楼，其中板楼以一梯两户、一梯四户设计为主，塔楼以两梯六户、两梯八户、两梯九户、两梯十户设计呈现。
二期主要为70年住宅产权，一部分一层为50年商业产权，户型涵盖45㎡一居至207.4㎡四居。
（小区大门）1.1基础设施小区物业为北京正中方物业管理有限责任公司，物业费1.7元/㎡/月-1.8元/㎡/月。
物业主要服务项包括24小时安保执勤、设施维修、日常清洁、应急事件处理、库房出租、社区活动等。
（小区公告栏）（小区公告栏）小区道路两侧均种有高大树木，楼栋四周有不同面积大小的绿化空间，东西门附近有百米宽的绿化长廊花园，中间设有行人散步休闲空间和凉亭，四周有梧桐树等植被。
整体绿化率在30%左右。
（花园绿化景观）（花园绿化景观）小区不是人车分流，有地上和地下两种停车位，固定车位约2700到3000个，可从业主手中购买车位，价格在18万到22万区间，部分车位也可以租赁，地上停车费150元/月，地下停车费450元/月。
临时车位一小时以内免费，超过一小时按0.5元/时计费。
（地上车库）小区供暖方式为市政集中供暖，供暖费30元/㎡。
1.2建筑品质小区始建于2004年，建筑结构为钢筋混凝土结构，楼体外观采用纯德式风格，时尚简约，外立面主要以米白色涂料为主，顶层有防水和隔热。
整体建筑设计由德国顶尖建筑师团队承担，所有楼栋均有做外墙保温。
（楼栋外观实景）（楼栋外观实景）1.3大堂楼栋小区每个单元门口有台阶步梯、无障碍通道两种设计。
板楼大门设有智能对讲门禁，一层走廊为斜坡无障碍设计，地面以灰色地砖为主。
走廊及电梯间贴有物业宣传单、安全隐患说明公告、电梯维修负责人及联系方式等信息；塔楼楼栋大堂以大理石瓷砖铺地，设有自助购水机、信箱，墙体有张贴垃圾分类等宣传告示。
（板楼门禁）（楼栋大堂）1.4户型分析小区共16栋楼，约2718户，户型包含45㎡-84㎡一居、59㎡-125㎡二居、112㎡-195㎡三居、178㎡-207㎡四居户型。
主打户型是59㎡-125㎡的二居室，约占总居室的50%，像103㎡两室一厅户型，主卧带卫生间，朝南有阳台，厨房朝北和南向客厅相连，南北通透，一梯两户设计，报价在640万左右。
1.5内部配套小区内部配有花园、运动场地、康乐设施、会所、健身房、老年活动中心等，商业部分有超市、美发美甲店、洗衣店、养老服务驿站、快递收发驿站等。
同时内部还有旧衣物投放设施、快递柜、直饮水机、生活垃圾分类驿站等设施配套。
（小区内部配套）（部分商业）2.周边配套2.1交通配套小区东三门1公里附近有地铁6号线常营站，该线路途经金台路、呼家楼、朝阳门、南锣鼓巷等站点，可分别换乘14号线、10号线、2号线、8号线，通达国贸、西二旗、南锣鼓巷等地。
公交方面，距离小区279米处有常营路口南公交站，途径364路、488路、506路、639路公交车，其中488路可到达科技大学管庄校区、第二外国语学院、民航总医院、慈云寺等地。
距小区671米处有常营公交站，可乘坐517路、586路、911路等公交车，其中911路可到达潞河医院、北京物资学院等地。
小区周边1公里内主要道路有管庄路、三间房东路、朝阳北路等。
管庄路、三间房东路均为双向四机动车道，朝阳北路为双向四车道，连通周边社区。
从小区北门自驾上朝阳北路1.8公里，自驾约6分钟，途经2个红绿灯。
2.2商业配套小区周边500米有物美便利超市、爱乐生活折扣超市、东门超市和中国农业银行（北京朝阳常营支行）、中国邮政储蓄银行（管庄支行）等。
940米处有陆港城，陆港城是集购物、餐饮、休闲等一体的综合商场，内有呷哺呷哺、德克士、酒吧等商家。
周边1公里处有长楹天街购物中心，该购物中心无缝连接地铁6号线常营站，集百货、影城、超市、冰场和众多餐饮、服装服饰专卖店于一体，像内有肯德基、兰芝、周大生、汉堡王、优衣库、英伦眼镜等商铺。
2.3医疗配套距离小区950米有常营回民医院门诊部，感冒、抽血、B超等小型检查科目可以就此就诊，医院就在小区西门，步行即可到达。
小区周边3公里范围内没有大型医院，小区往东约5.1公里处有民航医院，该医院为三级甲等综合医院，中国民用航空总医院隶属于中国民用航空总局，前身为民航北京医院，创建于1974年4月，1996年升级为中国民用航空总医院，同时成为北京医科大学（现为北京大学医学部）临床教学医院。
2.4教育配套小区内部有北京市忠德双语幼儿园，该幼儿园占地面积约4万㎡，建筑面积约2万㎡，由朝阳教委批准成立，是一所由北京城乡开发有限责任公司投资建设的“校产国有、经费自筹、专家办学”的民办学校。
距离小区897米处有北京陈经纶中学保利小学，该校2011年5月正式建立，占地面积2.46公顷，建筑面积约2万㎡，是市专项资金支持改变办学条件重点投入单位。
距离小区1公里处有北京市陈经纶中学民族分校，2020年4月26日，学校被认定为北京市第二批义务教育学校管理标准达标学校。
2.5生态休闲配套小区周边500米内有利龙跆拳道常营馆、忠德羽毛球馆、拿鲸国际象棋俱乐部等。
生态休闲方面，周边1.1公里处有常营公园，公园内有半马长的绿色跑道、足球场、网球场、篮球场、排球场等，满足周边居民休闲娱乐需求。
2.6嫌恶设施小区西门西侧100米处有一个加油站。
二、主观测评最早听说柏林爱乐还是和朋友去周边玩，打车的时候路过这里，当时感觉小区还挺有情调，柏林和爱乐两词汇融合在一起很有西方情韵，脑袋里瞬间觉得里面住户都是那种穿着西装礼服，手拿指挥棒站在交响音乐大厅的指挥家形象，女士就像奥黛丽赫本那种风格，感觉像我们这种凡人是不配进入神圣殿堂的。
但是最近不少购房者咨询了这个小区，想了想还是为了大家实地踩下盘，看看小区是否能做到“屋如其名”？以及是否值得买？小区优势1. 楼栋门禁严格这个小区算是长工踩过这么多的小区里，为数不多的把楼栋门禁管理严格的，能得出这个结论是长工真的不信邪的把二期每栋楼的大门都拉了一边，是真的打不开，板楼和塔楼都一样。
住户出入都有门禁卡，一些楼栋大门上还贴有随手关门的告示，像柏林爱乐这种开放式的大型社区，做到这点真的不容易。
2.内部配套完善这个社区是把一期、二期、三期、四期都放在一起的，所以不管你是哪期住户，都能共同享受整个大社区的配套资源，这是其它中小型社区不能比的，什么花园景观、娱乐休闲设施、驿站这些就不用说了，二期的26号楼和27号楼一层多是底商，什么瓜果蔬菜、美容美发、包子馒头、健身馆和洗衣店等，住户不用出小区，就能满足日常生活需要。
而且最主要的是，小区内部还有一个占地面积很大的北京市忠德双语幼儿园，从张贴的园所介绍能看到，幼儿园光户外活动场地面积就近2000平米，从园区外能看到很长的软垫彩虹跑道，还有各种玩耍设施。
单说幼儿园这项，就能给住在这里的家长省很多事。
3.板楼带电梯整个社区多数是板楼设计，但是胜在有电梯，所以不用担心选楼层太高，爬不动，而且不少楼栋是一梯两户设计，这对购房者很友好，长工就很喜欢这种，因为户型会相对方正，没有多余的浪费空间，采光通风也不错，尤其私密性。
很多住户还会直接把走廊空间利用上，摆放鞋柜之类的。
除了板楼，二期还有9栋塔楼设计，整体的户型覆盖面积全，从幸福里app看，目前在售最大面积是207㎡四居，总价970万左右，最小的是44㎡左右的一居，总价290万，但是长工看还有49㎡一居，报价265万的，估计是业主着急出售，但总之刚需群体还是比较容易上车的。
4.周边商业环境良好开篇长工就说，是因为到周边玩，才发现了这个小区，可想小区周边必定不会很差，这点就突出在商业上。
长工平时和小伙伴经常去的就是距离该小区1公里左右的长楹天街购物中心，骑自行车6分钟，但是建议步行前往，因为两者中间还有一个陆港城值得逛逛，里面好吃的不少，它不是一个大商场，都是开放式的，有种购物吃喝一条街的感觉，之所以推荐，是里面有长工喜欢吃的常营三兄弟，他家肉挺纯的，建议有时间可以吃下~再说长楹天街购物中心，这个规模就特别大了，唯一缺点是逛的累，走的脚疼，平时人还挺多的，可能踩盘当天因为是工作日，没法给大家呈现热闹景象了，特别说下，商场里有乐乐茶，是好喝的。
5.学校氛围浓厚和小区挨得很近的是北京市忠德学校，学校北侧、西侧和小区只有一网之隔，所以身在小区里就能感受到校园里学生们的欢乐，可能岁数大了，就很羡慕这些孩子们的青春活力，想当年长工也是跑800米中间都不停顿的，现在完了。
从小区南1门走会离学校正门近，学校环境不错，占地面积40000平方米，是九年一贯制学校。
好巧不巧的，当天去逛商业的时候还碰上陈经纶中学保利小学的学生放学，家长们等待的身影和一个个学生的身影交错，不得不感慨年轻真好，家长接孩子真辛苦。
这个小学距离小区也很近，步行14分钟，900米左右哈~6.地铁交通便利小区最明显的优势之一就是北侧和地铁6号线相邻，但是相对二期来说还是有段距离，三期和四期比较方便，实测如果从二期出发，到6号线黄渠站需要14分钟，1.1公里，如果到6号线的常营站需要13分钟，1公里左右，乘坐轨道交通出行如何安排，这就要看大家的实际情况了。
反正长工是比较喜欢常营站的，因为旁边是长楹天街购物中心，商业氛围能缓解人的心情，尤其上下班的时候。
小区弱势1.大型社区人员复杂踩盘当天是打车去的，原本以为车辆直接在小区外停，人单独走进去，谁知道司机师傅很轻松的就开进去了，直接把长工送到具体楼栋门口下，这种情况对业主来说是很尴尬的，首先小区很明显不是人车分流，家里有孩子在小区玩耍很不安全；其次，外来车辆在没有任何登记和安保查询的情况下，可以随意进入，这两个问题间接的把住户放到了潜在风险里。
不止如此，这种大型社区人员复杂，流动性大，租户占比相对多，­­这真是大型社区难以避免的。
其实长工很想问，为啥要把不同时间建设的四期房子放到一起？各期相对独立点不好吗？2.无障碍设计不一，存在弊端柏林爱乐二期的板楼是一栋楼多个单元的设计，板楼的楼栋大门是在一个很高的石阶上，且不同楼栋的石阶高度不同，无障碍设计也不一样。
人们普遍认知是每个单元门都有无障碍和步梯设计，但这个小区不是，步梯是每个门口都有的，无障碍设计大概分成两种，一种还能勉强接受，是把无障碍的斜坡设计拉长，几乎满足三个单元共用一个；还有一种就过分了，就在楼栋两侧有无障碍设计，中间单元的用户就很麻烦，尤其对年长的人很不友好，回家进门还要绕个远。
3.停车环境杂乱和业主沟通的时候了解到，小区地上停车非常紧张，地下会相对好点，因为贵！450和150的差距还是很明显的，你想一年就是5400和1800的对比，地下一个车位赶上地上三个车位，业主的钱又不是大风刮来的，所以地上固定车位尽管很多，但很难得。
同时，地面上除固定车位，还有很多流动车位，这就导致整个地面道路很拥挤，停车环境很乱。
4.建筑外观有年代感远看所有楼栋还是很新的，但近看确实能发现小区已经有了年代感，楼栋底层很多台阶出现裂痕，米白色的外立面有些空调水污渍，尤其底层有商铺的，墙体维护真的挺差。
幸福说最后长工总结性发言下，柏林爱乐二期相对于周边小区来说，内部配套、小区环境、建筑规模、户型覆盖维度、居住氛围都属于中上等水平，周边配套因为都能辐射到，就不做参考了，看重上述因素的人可以考虑该小区。
但小区品质已经逐渐随着年代被削弱，且人员流动复杂，在意这些的可以再衡量下。
还有长工感觉名字和小区实际情况还是有出入的，可能一开始想得太美好了~三、价值分析1.区域价值1.1区域现状柏林爱乐二期地处朝阳区东端的管庄商圈，位于东五环、东六环之间，该商圈北靠常营商圈，东接通州区，西邻定福庄，南侧是双桥商圈。
板块经过多年发展，已经形成成熟的居住生活氛围，良好的生态、交通、商业等配套，能完全覆盖人们的日常生活需求。
交通方面，管庄板块北侧有地铁6号线黄渠站、常营站和草房站，途经站点可分别换乘14号线、10号线、2号线、8号线等，通达国贸、西二旗、南锣鼓巷等地。
南侧有八通线东西贯穿，在该板块设有双桥站和管庄站。
不止如此，板块内还有朝阳路和京通快速路，两条线路呈平行状态，其中京通快速路成为连接朝阳区和城市副中心的主要道路之一，便利的交通条件是很多购房者选择该板块的原因之一。
商业部分，板块内有长楹天街购物中心、陆港城、管庄家居文化广场、plus925购物中心、北岸商业广场等，加上常营体育公园、连心园社区休闲广场、管庄地区文化广场、北京八里桥公园、西会公园等生态休闲场所，极大地提升居住体验。
楼市方面，目前该板块暂无新房供给，均以二手房为主，可选择性较多。
1.2地块价值截至2021年6月1号，管庄板块内并无土地出让计划，不会对二手房造成冲击。
且根据北京市规划和自然资源委员会网站显示，最近的一块土地出让是2011年交易的管庄北二里住宅及公建用地，以配建回迁安置商品房和公共租赁住房为主，从如今市场行情看，该项目并未对周边二手房房价造成影响。
后续需注意的是板块内有无旧改计划。
1.3发展前景作为中心城区的重要组成部分，朝阳区一直热度不减，从官方发表的2017年—2035年分区规划看，朝阳将建设具有国际影响力和竞争力的和谐宜居国际化城区。
该板块下的管庄商圈自然也会受大趋势带动。
且管庄西侧就是定福庄，为国家文化产业创新实验区所在地，东侧衔接通州区，左邻右舍带来的发展红利成为管庄厚积薄发的动力。
其次，北京地铁22号线的规划，将串联CBD 核心区、定福庄组团、城市副中心、燕郊高开区、平谷新城等重点功能区，成为北京与河北之间首条跨省地铁线路，该线路在管庄商圈设有管庄站，与八通线交汇。
轨交建设是一个区域发展的重要因素之一，相信未来22号线的建成通车也将会给管庄商圈带来相应红利。
2.小区卖点小区板楼均有电梯，不用担心上下楼不方便，尤其多数板楼为一梯两户设计，私密性、采光度、通透性均良好，居住舒适度高。
小区内部配套完善，部分楼栋下的底商可以让住户足不出门就能满足日常生活需要，同时内部还有一个占地面积较大的双语幼儿园，为有孩子的家庭带来便利。
多面积段选择，满足不同类型的购房者，像有45㎡-84㎡一居、59㎡-125㎡二居、112㎡-195㎡三居、178㎡-207㎡四居户型，总价265万起。
外部条件方面，小区周边已经形成了适合居住的商业氛围，各个大门的四周底商满足生活各个方面，周边1.5公里内还有两个大型购物中心，满足不同年龄段购物需求。
小区临近地铁6号线黄渠站和常营站，步行15分钟均可达，交通相对便利，很适合对地铁依赖性较高的人群。
周边教育资源相对充足，有北京市忠德学校和陈经纶中学保利小学等，家长接送孩子方便。
3.购买指南3.1价格分析截至2021年6月1号，小区挂牌房源共42套，占全房源的1.6%。
根据幸福里app查询，柏林爱乐二期5月挂牌均价55401元/㎡，环比上涨0.96%，从近6个月的价格波动趋势来看，该小区呈现稳中有升态势，但均在正常波动区间内。
具体购房成本方面，拿在售的45㎡一居室为例，报价289万，参照北京市现行的普宅+非普标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。
即该套房源首套首付为111万，二套首付为180万。
3.2户型分析截至2021年6月1号，小区在售的一居和两居室户型占比较多，分别为14套和17套；其次为三居室，共9套；四居室仅2套。
户型面积：71.69㎡一居户型亮点：客厅和卧室可利用空间相对较大，对后期业主重新设计有利卧室和厨房、卫生间距离远，相对安静户型缺点：卧室朝北，客厅窗户朝东，光照较差过道空间面积浪费户型面积：103.26㎡两居户型亮点：主卧带阳台，和客厅均朝南，采光性好厨房有阳台，增加可用空间户型相对方正，没有浪费空间南北通透动静分区户型缺点：暗卫，通风性弱卫生间干湿不分离3.3楼栋选择柏林爱乐二期由7栋板楼和9栋塔楼组成，板楼集中分布在东南角，塔楼呈东西向排列分布，优先建议选择板楼，即21-27号楼，居住舒适度高。
其中27号楼西侧是忠德双语幼儿园，24号和25号楼南侧是忠德学校，26号楼一层有底商，会有些吵闹，建议先选择21、22、23号楼。
塔楼36号楼相对临街，购房者也可以不用当作首选。
3.4推荐人群小区宜居属性高，且周边学校资源丰富，很适合以家庭为单位的人群居住。
小区户型面积段多，上车门槛低，适合管庄商圈上班的刚需人群，譬如距离小区较近的北京懋隆文化产业创意园等。
以地铁6号线为主要通行的人群。
国贸商圈附近的工作人群。
4.小区对比4.1新房对比截至2021年6月1号，管庄板块内暂无新房供应，板块北侧的常营商圈有两个在售项目，一个是均价68921元/㎡的别墅——和锦薇棠，在售面积是290㎡的三室四厅四卫，总价约2100万；另一个是均价76000元/㎡起的住宅——朝青知筑，在售面积有140㎡的三室两厅两卫，总价约1056万，两个项目性质不同，不具备对比意义，购房者可根据自身需求侧重考虑。
4.2二手房对比小区周边二手房较多，基于价格、地段、商圈考虑，故选择华龙美树和北京新天地五期进行对比。
声明：因时间、市场、政策等因素均会发生变化，以上信息仅供参考，不作为交易依据使用。
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踩盘时间：2021年5月10日