商业办公楼性质(关于商业办公楼一些规定)

作者 hvac-木子李，首次发表于2021-8我们在做办公项目时，首先要确定项目定位。
通常的分类标准有：（国际）超甲写字楼、甲级写字楼、准甲写字楼、乙级写字楼等，不过由于国内未明确写字楼分级标准，可能业主自己也不清楚到底应按什么标准来建造，所以在项目中我们一般会拿已建成项目进行对标，结合国际物管公司的定义给出项目系统配置建议。
2021年4月1日实施的国家标准GB/T 39069-2020 《商务楼宇等级划分要求》，正式确定了写字楼的几种等级，根据国家标准定义，商务楼宇指为商务办公活动提供空间、设施及配套服务的建筑，分为三个等级，从高到低依次为：超甲级商务楼宇、甲级商务楼宇和乙级商务楼宇。
可能因为是推荐性标准，大家不曾注意其中细节，但从个人从事机电顾问经历来看，按国内写字楼原始定义级别，可能很难对应达标。
由于标准相对较高，后续开发商在写字楼建设时是否会参考本标准，我觉得要打个问号。
以下和大家梳理一下标准中超甲写字楼机电相关的一些数据和要求，大家不妨对比你们了解的项目，也对应一下看看您目前在做的超甲级办公是否能够达标。
一、产权规模1、应为单一业权，业主持有量应为100%。
2、地上办公建筑面积应不低于50000㎡。
人脉点评：上述标准要求基本能达到，高品质的办公楼一般为单一持有业态，目前市场超甲也基本是这个状况。
二、建筑空间标准1、全装修交付2、大堂净高不低于8米，办公净高不低于2.8米，架空地台高度不低于120mm，配访客停车位不少于20%，充电桩不少于10%，办公配置行政卫生间等。
人脉点评：全精装交付基本没有问题，但是也有前期定了超甲标准，后期由于成本原因做了半精装的。
大堂的高度基本是能够满足的，办公的净高不低于2.8米，在目前很多城市层高不能超过4.2米的要求下，如果做VAV系统还是有点风险的。
加上防排烟标准要求的排烟风管耐火极限包裹要求，要达标的话，方案前期机电与结构需密切配合分析。
架空地台：原超甲基本控制在150mm，后来慢慢降到了100mm，可能是为了挽救净高吧。
行政卫生间：一般都会考虑预留，但目前主要是预留排水接口。
因为不确定性，加上客户自己喜好，也不太可能预留充足卫生洁具。
三、机电相关标准1、电梯交通1）流线：“人车分流、客货分流、后勤与客户分流”。
2）电梯配置：每部电梯服务面积不超过4000m2，5min运载率不低于15%，可容纳担架梯不少于一部。
人脉点评：流线正常是建筑方案要规划的，但往往到电梯顾问进来，核心筒还要调整。
做到以上分流原则，需要特别做核心筒规划。
电梯配置没有要求等候或者间隔时间，但对于5min运载率明显偏高了些要求，如果要达到标准，只有在人数上做做文章了。
四、暖通标准1、新风：新风量供应每人不低于50m3/h，设分户或分区计量，设净化除尘设施。
2、PM2.5要求：年平均浓度不高于35pg/m3，并设空气质量显示。
人脉点评：新风要求明显偏高，这个要求是五星级酒店要求，目前市场超甲办公能做到每人不低于40m3/h已经不错了，大多在30m3/h，有些为满足绿建做到36 m3/h，新风量的增加带来直接的两个问题：能耗增加和管道尺寸的增大，间接带来配机、电量、管井的增加。
设置空气质量显示，也陆续有办公在做，是亮点也是缺点，体现高品质的同时意味要被监督。
五、电力标准配备充足应急发电设备，办公负荷指标不低于100W/m2人脉点评：超甲都会考虑应急柴发，特别是超高层项目，但是有些项目仅是为将来可能租户考虑预留，本条说的考虑充足，这个充足标准到底多少呢？办公用电负荷指标不低于100W/m2，对于超甲也有这么建议的，这应该是比较高的标准了，直接带来的后果是变压器的增加。
常规办公应该在70~80W/m2（含空调末端），其实还是要看将来客户是什么类型的。
六、办公噪音标准该标准对于噪音的要求比较高。
如下表：人脉点评：这个噪音级标准确实有点高，难度和代价还是有的，特别是超甲做VAV系统居多，机房往往设置在核心筒临近办公区域，之前也遇到了一个项目设计写的是45dBA，最后按这个验收怎么都不能达标，最后经过多次改造才勉强达标。
以上列举的是我们机电工程师在做项目中比较关心的几个问题，其它的具体要求及甲级、乙级写字楼标准，大家可以查看规范原文，希望大家留言发表自己的看法，如果是您的办公项目，您会建议您的老板按以上标准执行吗？