上海普通标准住宅认定依据(上海普宅标准必须改的时候了)

节日期间，一房一万推文依然是楼市干货奉上！本文我们从楼市数据出发，来讲讲最近大家都在呼吁调整的“上海普宅标准”先说观点：已经沿用8年（2014-2022）的普宅标准确实应该适当调整，虽然在实际交易场景，有效性依然很高，但已经“名不副实”了（仅做为数据分析结果，无任何立场引导）当然，需要调整并不是因为这个标准已经沿用了8年，而是从数据分析角度来看，现行的普宅标准有很大的提升空间上海现行普宅标准：五层以上(含五层)的多高层住房，以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等；单套建筑面积在140平方米以下；实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下（即容积率低于1.44倍）内环线以内的低于450万元/套，内环线与外环线之间的低于310万元/套，外环线以外的低于230万元/套话不多说，直接上图内环内450万的普宅标准线，在2014年（图中蓝线）是非常合理的，覆盖二手房总量的约65.25%，而到了2022年，这个数字下降到了约25.97%，覆盖率不足三成，这个比例在内外环间、外环外下降更为明显尤其是在内外环之间，普宅占环线二手住宅总量的比例仅为16.86%，相较于2014年下降约56%所以，从上海二手房存量住宅市场价分布数据角度来看，现行的普宅标准已经有些脱节了，全上海只有不到三成的二手房住宅为普宅，换而言之，超7成的二手房被“豪宅”化，这明显有些“名不副实”这一点在成交数据中有体现（上文主要讨论存量数据，下文主要讨论成交数据，特此说明）因为2022年核验价影响和市场交易热情不高，我们用2021年的上海二手房成交数据作为案例分析在2021年内环内所有的二手房成交中，普宅（网签总价450万以内的房源）成交占比约为62.58%，如果颗粒度聚焦到1000万以内的二手房住宅成交，这个占比则会进一步提升到70.55%内外环间和外环外同样如此，在实际的交易场景，现行普宅标准的适用率在66-69%之间而且，从各环线的二手房成交网签总价分布中，我们可以看到明显的“做低”现象，在靠近普宅标准的总价段，成交量有明显的放大，这里我们可以分成两种情况（也是普宅的两种适用场景）1、增值税缴纳：普宅满五免征增值税，未满五全额征收；非普宅满五征收增值部分5.28%左右，未满五全额征收2、首付比例：普宅二套首付5成；非普二套7成从影响力来看，市场行为应该更趋向于第2点，那就是降首付，但实际上，目前上海普宅的应用场景，更多的是为了减少增值税，毕竟上海的普宅已经卑微到尘埃里了我们来看各环线的典型“普宅”内环内约32万套普宅，平均房龄1972年，平均面积39.28㎡内环内「普宅」存量最多的小区是位于杨浦的凤城三村，有6000+套，加上凤城二村的存量，有共计近万套凤城三村主要建成时间是1956年，小区市场价均价69240元/㎡，普宅存量套均面积：40.03㎡内外环间约55万套普宅，平均房龄1987年，平均面积40.93㎡内外环间「普宅」存量最多的小区是位于宝山的泗塘一村，有5800+套，加上泗塘X村的存量一起，有共计超过1.8万套泗塘一村主要建成时间是1959年，目前小区市场价均价48820元/㎡，普宅存量套均面积：38.26㎡外环外约89万套普宅，平均房龄1979年，平均面积70.29㎡外环外「普宅」存量最多的小区是位于奉贤的江海新村，有6600+套江海新村主要建成时间是1989年，目前小区市场价均价18030元/㎡，普宅存量套均面积：79.43㎡除了外环外的普宅能勉强支持二套置业外，整个外环内的普宅距离二套改善都很远，更多的还是刚需上车，税费成为普宅的唯一场景而且，随着2015年之后的两波行情，上海二手房价格已经今非昔比，增值税也就相当可观举个例子：在内环内，市场价460万，当年买进价为160万，房子（满五）出售的时候就需要缴纳300万的差额增值税，约16万左右，如果是普宅，则无需缴纳增值税，如果是总价上千万的二手房，非普宅的增值税则会更高总结一下我们通过对比上海二手房的存量数据、成交数据可以看到，现行的普宅标准已经被市场价甩在身后，虽然在成交领域有一定适用性，但是更多是为了税费，5成首付几乎销声匿迹面对当下“豪宅化”的二手房，普宅标准显得很“弱小”，保护刚需、压制高端市场的初衷也逐渐消失那上海的普宅标准真的该调整吗？上一个调整普宅标准的一线城市还要追溯到2019年的深圳，取消价格界定，单纯以面积和容积率来判定普宅，当时市场振奋，一定程度上也助力了之后深圳二手房市场的大行情深圳普宅标准：小区容积率高于1.0的住宅、单套建筑面积在144平方米以下均为普通住宅，满两年可免征增值税如果上海普宅标准取消价格界定，几乎就等同于放开二套首付限制，这显然不是上海楼市所需要的，毕竟上海二手房即使在2022年，成交量也是全国第一，成交活跃度有下滑，但远不到需要下猛药的程度所以，上海普宅标准的调整依然是价格边界提高，从保护刚需的角度出发，适应当下楼市价格格局至于该调整为多少？笔者来抛砖引玉一下：可以按照每年各环线新房供应套均总价来灵活界定毕竟普宅不只有二手房，你觉得呢？（评论区里聊聊，你认为「普宅」标准应该是多少？）