合肥市二手公寓房价(合肥二手公寓好卖吗)

这几天有不少网友咨询我关于合肥公寓投资方面的问题，我研究了一下过去7个月以来合肥二手公寓的成交情况，给出一点初步结论，希望对你们有用。
因为无法区分2室户型是否为公寓产品，我这里统一仅将1室户型归为公寓类型。
总样本数量为1284个，其中1室户型196个，占比15.3%。
合肥公寓类型从各个方面来看，公寓在合肥市场都是一种小众产品，这跟它的居住特点有关，我称之为入门级刚需住房产品。
顾名思义，这种物业主要面向的是经济能力有限，在合肥却又有强烈居住需求的人群。
根据土地使用性质和产品定位，我们可以将公寓分为3种类型：住宅公寓，商住公寓和酒店式公寓。
住宅公寓，就是在住宅用地上开发的公寓产品，本质上跟普通住宅没有什么区别，产权年限一般是70年。
大部分情况下都能够挂户口，基本享受商品住宅附带的所有福利和资源，但无法进行工商登记注册企业。
商住公寓，其土地性质一般为综合性用地（商住）或商业用地，产权年限为50年或者40年。
商住公寓具备写字楼功能，可以居住，也可以用来办公，能注册公司。
其使用性质为商务公寓，非真正意义上的写字楼。
酒店式公寓，一般为商业用地，产权年限为40年。
酒店式公寓由物业公司统一进行酒店式管理，一般以只租不售或者产权经营为主，是居住型公寓的典型。
住宅公寓较普通住宅的缺点有：1、公摊面积大，得房率低；2、容积率偏高，人群来往复杂，居住体验较差；3、部分公寓没有天然气和排烟管道，生活不方便；4、大部分通透性不佳，采光不理想。
除了以上缺点外，商住公寓较住宅公寓的缺点还有：1、转手的交易税费较住宅公寓高；2、首付比例高，贷款年限短且利率高，住房公积金不能用于贷款；3、产权年限短，只有40年或者50年；4、物业费高，商业用水用电，生活成本偏高；5、不能落户口，也就不能享受户籍上的所有福利，比如学区房。
合肥二手公寓的成交情况在合肥市场上，进行二手交易的公寓绝大部分都属于住宅公寓，其次是一部分商住公寓，酒店式公寓投资较少。
下边的数据，主要是针对住宅公寓。
以10万元为一个梯度，将合肥公寓按总价分为12个区间，统计每个区间的成交套数，我们可以看到曲线基本呈正态分布。
总价50-80万元的区间，成交量占总成交的52%；总价40-100万元的区间，占总成交的83.2%。
低于40万元和超过100万元的区间，成交很少。
再以5平方为一个梯度，将合肥公寓按面积分成12个区间，统计每个区间的成交套数。
我们可以看到，在35-40平米的区间成交量出现跳升，并且成交量最大，此后一路下滑。
35-50平米的区间，成交量占总成交的58.2%；30-60平米的区间，成交量占总成交86.7%。
其余区间鲜有成交。
我统计了16个1室户型超过3套成交的小区，大部分公寓户型的成交单价都要低于其他户型。
其中有学区的三个小区，其公寓成交单价跟大户型相差不大，要小于平均值（公号“小易论楼市”《合肥不同户型二手房成交数据分析》）。
合肥公寓成交分布图从公寓成交分布图上我们可以看出，合肥市公寓80%的成交都在二环以内，而成交密度最大的区域主要分布在五个地方。
分别是：1、老城区环城河内板块；2、包河区二环内马鞍山路地铁一号线板块；3、包河区中科大东区板块；4、蜀山区黄潜望板块；5、滨湖区地铁一号线与紫云路交口板块。
合肥公寓投资建议其实合肥公寓的成交数据，颠覆了我以往的一些看法，人们对公寓的需求并不像原来想象中的那么差，我想最主要的原因还是价格。
合肥房价经过暴涨之后，很多低收入且积蓄有限的人失去了购买刚需房的能力。
为了尽快上车，他们退而求其次，选择了居住体验更差但总价较低的公寓房。
1、远离商住公寓。
商住公寓收益的主要