广州楼市：这类房子已经掉队，内行人劝你不要碰

我是广叔谈房，资深房产投资专家。
你相见恨晚的买房导师，目前为提供买房最佳解决方案。
广叔不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！广叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议。
关注“广叔谈房”微信公众号进入知识星球提问，以下精选问答内容来自“广叔谈房”知识星球提问：广叔你好，我们拟购置一套总价在350左右的新房，目的主要是投资，同时也考虑能作为婚房，我在琶洲上班，通勤时间希望控制在一小时左右。
现在我们主要考虑香雪周边的时代天韵（黄埔）、合生中央城和五矿一云台；另外还考虑番禺的房子例如品秀星瀚和星汇文玺。
想咨询广叔意见如何选择，或建议其他可以考虑的楼盘。
谢谢。
回答：你好。
优先考虑科学城具体潜力大的板块，详见知识星球内部分享！品秀星瀚不建议，南站这边目前配套各方面都还不行，难成气候；星汇文玺也是，配套短时间还起不来，交通也一般。
提问：房叔你好，目前在番禺桥南时代柏林一套143方楼王住宅，自住环境很好，价值600万左右，买到现在一直没涨。
武汉保利华都123方住宅一套，价值400万左右，都没有贷款。
为了小孩小学初中，想投资广州主城区一套学区房，能兼顾自住和小孩读书，想请问房叔，这两套房有没有继续持有的价值，如果置换的话，怎么置换，购买广州哪里，可以兼顾自住和学区。
回答：你好。
时代柏林自住还是很舒适的，边上就是公园。
桥南板块交通是硬伤，没有地铁，价格方面也是偏贵，总体番禺本地人较喜爱。
但缺少规划，房价不温不火。
大面积总价也高，流动性方面也不是很好。
保利华都算是区域标杆，可先持有，当然换到广州来也没问题。
提问：广叔您好！恒宝华庭投资值得入手吗？回答：你好。
老西关一带，只有靠旧改推动了，城市面貌差，短期看疲软。
建议买有潜力的地段。
提问：房叔你好，目前在番禺桥南时代柏林一套143方楼王住宅，自住环境很好，价值600万左右，买到现在一直没涨。
武汉保利华都123方住宅一套，价值400万左右，都没有贷款。
为了小孩小学初中，想投资广州主城区一套学区房，方便小孩读书，能兼顾自住更好，不能兼顾就继续住现在这里。
想请问房叔，这两套房有没有继续持有的价值，如果置换的话，怎么置换，购买广州哪里，可以兼顾自住和学区，或者兼顾投资和学区。
目前手上现金不多100w左右，贷款额度还有800w可提现。
房子预算上目前看来最多只能900万以内了。
现在这个市场情况，增值是不是很难了，什么时候出手较好。
回答：你好。
已有回复，增值空间不大，现在就可以置换。
预算1000，可考虑具体潜力大的板块，详见知识星球内部分享！提问：广叔好！婚前首套房，首付150，预算350，考虑三个地方①天河中交四航局大厦宿舍，2003年的房子，一楼，地下有停车场，95平295万。
②天河华南植物研究所，1987年的房子，预计285万可拿下，一楼产权面积72套内65，院子65平。
爱这个环境和院子，院子改造下，可利用的面积大，也好停车，但是生活不方便，去菜场要骑电动车5分钟。
③天河乐意居小区，目前没有遇到满意的户型，正在等。
常年住外地，在广州买房是为了回广州有个家。
回答：你好。
自住看个人喜好。
中交四航局大厦宿舍在沙河，2栋楼，近地铁，但在高架边上，有噪音；华南植物研究所楼龄偏老，周围环境、空气不错；乐意居，90年建，地铁还有点距离，小区挺大的，也可考虑。
比较倾向于方案2。
提问：广叔你好，请问房子是三四房的情况下，1. 投资类房子，买一手的好，还是买二手的好呢？2. 从投资角度看，保利罗兰国际 锦林山庄 保利林语山庄 购买先后顺序如何？3. 大壮名城，万科城市之光，富颐华庭，这三个购买先后顺序是怎样呢？回答：你好。
1、当前建议买有限价的一手，二手需要淘笋入2、优选保利林语山庄，次选保利罗兰国际3、具体价值高的板块及楼盘分析，详见知识星球内部。
提问：广叔您好！总预算300-350万，投资5-8年，希望资产能保值增值，看了您不少贴子，现在考虑：1、在海珠的金碧花园或渔珠金碧世纪买个小两房，还是科城山庄买大两房？2、加一点杠杆在科学城万科新里程或番禺尚东尚筑买个小三房？3、番禺客运站新盘"龙湖.金地天峯"现在认筹4万/平，这个盘怎么样？4、以上怎样排序较佳？现在适合上车吗？请给点建议，万分感谢！回答：你好。
1、首选科城山庄大两房，楼新，地段有增量、有潜力2、再加一点杠杆买科学城3、金地天峯虽然是有3号线东延线，但周围环境配套都一般，未来亚运大道两边竞品多4、方案2可作为首选，次选方案1提问：广叔，您好，听说房产税5年内就要实施，到时房价应该会下跌，请问您对投资写字楼的看法，写字楼到年限后不知是如何继续？回答：你好。
写字楼一直不建议。
提问：广叔，年初咨询你四月份买了佛山陈村万科缤纷四季，贷款兴业银行，已经过完户，同贷书也下了，迟迟不放款。
今天问银行业务经理说我们的资料没过，不给放款。
首付款之前没在自己账号，是别的渠道转进来的，不是jyd 之类的，但是确实也不是直系亲属进来的。
这种情况我应该怎么办？已经过完户也退不回去卖方了？怎么样能损失减小？当时签买卖合同有补充协议，如果因为银行原因导致贷款出现问题，买方不承担违约责任。
如果不放款我也不想买了。
回答：你好。
既然有补充协议，按照协议执行就好。
先和卖家协商，不行就通过法律渠道解决。
提问：广叔，最近在考虑要不要上车，总预算350-400左右，准备用来给孩子上学用，兼具投资用途。
我夫妻一人工作在佛山，一人工作在广州。
家有一娃，今年上幼儿园小班，现在要买房，面临两个选择，1.买佛山千灯湖一线学区房，比如选择离地铁站比较近的那几个小区，但是千灯湖板块现在也3万多或四万多了，不由得人猜想会不会买在高位站岗；2.买广州广府壹号，但那边属于相对边缘地带了，交通不是特别方便，而且似乎学校很普通很普通。
请教博闻强识的广叔，佛山的好小区和广州的郊区，怎么选？回答：你好。
广府壹号空气方面略好，但配套方面一般，价格也不便宜。
既然在佛山工作，千灯湖是较好的选择。
跌也跌不了什么，长期看是比较稳的，而且还是自住的，享受了自住的便利的价值，未来转手也容易。
提问：广叔您好：新人首问，1.现在在佛山南海区大沥镇的中南花园有1套步梯3房，朝南，1层2户，房龄19年左右，带有学位，无代款。
目前要不要放掉还是先留着，这套房还有没有升值空间。
2.目前手上有子弹300，想在东莞大岭山，虎门或者松山湖入手一套，自住+投资。
现在入手或者大概什么时候入手比较合适，具体那个楼盘合适。
3.东莞和深圳都有房票，目前看过佳兆业·璀璨时代，保利·时区，松湖碧桂园·天钻（新房有现房），万科金域缇香，还有深圳宝安满京华云著雅庭，对于看过这几个盘哪个好，看多了心里很纠结不知哪个好，望广叔多给建议，或者有更好的楼盘介绍，谢谢！！！回答：你好。
1、黄岐大沥临广，有潜力，但产品方面很一般，楼龄过几年就老了，小区整体显旧。
可考虑换到新一点的小区，当下可放卖。
2、东莞先观望观望。
还有回撤空间。
3、东莞优选虎门高铁的保利时区，次选金域缇香;满京华云著雅庭在松岗，位置略偏，总体一般。
提问：广叔好，最近想在东莞买一手房，3房，总价230万以内，主要考虑自住，也考虑增值。
请问茶山和石碣板块那个潜力更大？还有就是看了茶山龙湖星耀城，但是只剩顶楼了，能选顶楼嘛？还是说换盘，其次就是石碣御珑公馆还有很多选择，另外石碣也很多地方在旧改了回答：你好。
石碣配套相对茶山更成熟些，兼顾自住可考虑石碣，纯投资茶山增量要大一些。
天曜城可考虑，顶楼一般不建议，自住倒无所谓，流动性方面一般。
御珑新城也可考虑。
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很多人给我留言提问，广叔精力有限，无法一一解答。
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