北京楼市知乎(北京的楼价)

京房会拥有十年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!北京跑赢大盘的房子不超过20%我们的选筹跑在大盘前面关注公众号｜京房会进入知识星球可进行提问Q:提问:京总好，我们已经卖了筑华年的一居，打算换一套三居，暂无学区需求，总预算1100左右，目前有几种方案：一是在新北苑世华泊郡、华贸城、铁建国际城买三居。
二是在原小区筑华年买三居。
三是望京慧谷金色家园，宝星园一期等年代稍新品质还可以的小区。
从未来保值增值的角度出发您更推荐哪种方案呢？或者这个价位在海淀、朝阳区域还有什么学区溢价相对较低，品质还可以的楼盘推荐吗？A:回答:您好，1、首先建议你认真阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理/选筹逻辑,文章中对不同性质的区域应该选什么盘,看后自然明白,品质次新是点状逻辑，越靠近资源集中的区域，品质次新盘成长性越健康，如果把这个预算的面积压缩到2居的话在望京或者海淀都能选到很好的盘，如果3居是硬性需求，那你就不应该还在这种区域选了，这种资源密集性的区域是贵涨贱横跌，品相一般的盘行情并不好，应该在这些区域的3-5公里选一些中端市场的偏改善型的盘，靠近核心位置的溢出区域，如果基础配套完善，有相对不错的资源，中端偏改善性的盘比较符合未来的市场需求,你可以参考星球精华栏文章01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）这种区域的涨幅特征是贵跌贱涨，望京你可以看融科橄榄城的2居，澳洲康都90平的小三居，慧谷阳光南北向最好的2居户型，海淀可以看清河莱圳家园南北向的小三居，如果以上楼盘面积无法满足你们的居住需求，可以看朝青华纺易城和青年汇佳园130平的三居，望京和清河属于资源密集性的区域，朝青属于溢出，有基础的配套设施，区域资源还不错，在整个朝阳东部有一定的稀缺性。
可通过星球精华栏文章16#北京区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询以上楼盘详细行情;2、关于北苑，普通住宅未来的行情应该要好于品质住宅，新北苑最大的价值就是新区新盘，这个区主要还是属于承接地区，靠东西两大产业区的购买力，当年比较火的时候70%的购房者也都是东西两大区置换过去的，新盘带动次新，次新带动老房子，该涨的也全部涨完了，所有完成过涨幅的新区如果要走向更高的台阶,需要能够承接更高端的客户,只有这样这个区域的价格才能破顶;说的简单点就是新北苑这个区域前期能买的已经基本全买了,这些购买者有本地的,有外地的,未来只有吸引新的购买力才有可能把这个区域的价格推高,如果单靠本区域内置换不会太明显;筑华年可以买，但应该是加仓，不应该是换仓，换仓就没必要再选这个位置了，祝顺利！Q:提问:您好，我目前有两套房产，一套是位于双井九龙家园，95平北向两居，主要用于出租。
一套是富贵园三居，主要是居住给娃上学。
九龙花园想卖掉，换一个大平层，手头有400万现金，可贷款，有没有好的投资建议？我看过大红门中海和金茂府和旧宫建发新盘，品质都OK，价格高，怕站岗。
中海兴三，也看了，大平层。
但是旁边的德贤公馆一直没涨，感觉没底。
瀛海的铁建和园叠拼，8号线几百米，总价1300万左右，但是这几年也没有涨。
这几个盘哪个有投资价值?如果都没有的话，有没有其他推荐的？A:回答:您好，你看的这些盘站岗不说是绝对性的，90%以上吧，总价超过800布局到丰台南部，及大兴的次级板块都属于错配了，1300流通性和保值性更是没有保证，买新盘你要看同区域品质差不多的二手行情，很多人都会认为开发商又调价了，不管是多少钱，这都是你买进的价格，是开发商卖给你的价格，而真正意义上的决战是二手房市场，就是说你真的在二手市场挂牌出售，第一卖出的价格是多少，第二成交周期要多长，二手真的卖的时候，它跟周围一手折价差是多少倍;这个折价率是很明显的指标;像南部一些比较差的板块，差不多要打到7折左右，有的更多,这些区域的房子买过来就是溢价，站岗是大概率事件，这些位置没有什么好的资源，未来的预期也很低，参考星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理/新区避坑;你从九龙花园和富贵园换过去方向上一定是错的，如果你喜欢大平层建议适当控制一下面积，你把面积提那么高，在哪个区踩坑的概率都不低，如果你比较注重居住体验，可以看看亦庄金茂系列的大四居，160平户型社区品质不比新盘差，重要的是区域有资源，未来是有预期的，流通性以及保值增值性都有保证，祝顺利！Q:提问:京总您好，关注您已久。
说一下我的需求：首付400-500w，sfsd，在有理想标的的情况下可追加首付到600w（较勉强），家庭收入尚可、贷款打满还贷能力没问题，主要目的是自住加家庭资产保值。
上班地点在海淀上地，希望在海淀选筹，自己解决孩子上学，因此不用考虑学区房。
准备长持8-10年或者更久，需要宽敞一些的三居或四居，想要新一些的环境好点的小区，三代人一起居住，面积最好能在130平以上要不然住起来太挤。
请问有适合我的板块和小区推荐吗？A:回答; 您好，如果工作单位在上地的话，最好还是围绕上地附近买，海淀的产业核心也集中在这一带，围绕这些位置买方向上是不会出问题的，按照你们对房子的要求，8-10年的持有时间，可以重点关注下安宁庄板块的上林溪，115平的三居户型三代人居住很好，就是和你们期望的面积有些差距，如果能接受这个盘是很不错的，上林溪这个盘如果市场没有大调控的情况下涨幅很稳健，如果市场有针对性的调控,最差的情况下会是横盘状态,保值性很好,品质在安宁庄属于天花板了,安宁庄的弊端是整个区域品质盘较少,只有上林溪一个,安宁佳园虽然建筑年代接近10年,但综合素质一般,除了这两个盘其它就很拉垮了,你可以通过星球精华栏文章16#北京区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询这个盘近5年的行情;这样的区域对本区域以外的购买力吸收相对较弱,但对本区域内的置换群体吸收很强,对外吸收购买力比较强的区域特征唯一指标是“新”,楼新、路新、配套新、品质次新盘扎堆,哪怕位置稍偏,只要不和主城区脱节即可,安宁庄缺乏这样的配套,但不影响这个盘的价值,稀缺性比较突出,如果面积是硬性要求必须要到130以上，那就只能打新往海淀北部新区考虑了，只是这个位置需要时间兑现,周期长了些,如果您们工作地点比较稳定可以长持的情况下可以考虑这个位置,海北会是海淀未来大概5-8年一个新的增长点,弊端就是需要时间兑现,周期不确定,现在价格有点高,透支了未来3-5年的价格,肯定要做好5年内没有行情的，稳健一点就买在上地一带，激进一点可考虑海北，祝顺利！Q:提问:京总你好(1)现状：两处房产。
一套在东城区望陶园，同小区同户型，最近一次成交价在750。
一套在海淀区万柳怡秀园，同小区同户型，最近一次，成交价1050。
孩子。
今年9月上学，依托怡秀园的房子。
二胎还没有想好。
不太想动用现金。
(2)诉求：和父母居住在怡秀园的小房子比较拥挤，希望在怡秀园附近能再有一套三居室，最好步行能够到达怡秀园。
(3)疑问：A，应该是在怡秀园附近租一套，还是买一套合适？B，如果是买的话，需要置换掉望陶园的房子，具体买在哪个小区，未来能够实现比望陶园增值，并且好卖，因为再过几年打算再置换。
C，类似艾瑟顿公寓等这种离得近又新的楼盘，增长潜力是否更大？(4)其他信息实际看过厂洼西街6号院，买不起三居室，只能通过两居室改造。
问中介要交易数据对比望陶园，2018年起，望陶园涨幅在30%以上，但是厂洼西街6号院不足20%。
谢谢京总A:回答:您好，望陶园这个盘中短期价值不错，在永定门区域价格很有优势，这种城内2000年左右的老社区只要不是居住环境特别差的那种，价格越低上涨空间就越大，永定门虽然资源差了点，但不影响增值空间，老社区是环线逻辑，越往里价格越牢靠，这个盘属于板块第二梯队里的产品，第一梯队2000以后的盘现在的价格已经过9万了，这些00后的盘随着时间推移还会有一个空间，“次新盘”上涨老旧盘不可能原地踏步;关于不同类型的老旧社区我在星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理中有过详细分析,建议参阅!怡秀园这个盘是有学区溢价的，没有划片三小之前房价水平很低，划入三小之后价格就一直往上走，从学区因素、未来的成长空间综合考虑，如果要置换两套之间应该是考虑这套，怡秀虽然在万柳区域，但万柳是分为三个板块的，最好的是万柳西路以西，其次是万柳中路以东，最后是万柳东路以东，万柳东路基本都是老盘了，怡秀园和新起点这样的盘因被动性利好出现报复性上涨，原则上都是建议见好就收，及时逃顶，如果学位发生变化，这两个盘下跌的概率是90以上，万泉新新，怡秀，新起点当时是怎么被划片的，小区里的业主很清楚，上面其实也知道，去年这几个小区在招生简章中是和其他小区分开的;可参考星球精华栏文章13#学区宝典：东西海学区房选筹导图;关于置换的思路：把望陶园出掉换到厂洼或是艾瑟顿方向上都不是很好，你为了居住加仓可以，但卖掉望陶园买厂洼就没必要了，不是说厂洼不好，这个盘很不错，但你要看的是未来价格的空间和时间，望陶至少你要等到10万11万的水平才考虑出掉，艾瑟顿以现在的价格水平未来的成长空间很小，这种只有一栋楼的盘越往后流通价值越弱，你置换的方向应该是往万柳西路上努力，把怡秀在高点出掉，配合杠杆看看能不能拿西路的，万柳的各项资源都很好，西路的几个盘从海拔高度以及保值率都要比怡秀稳妥，如果有难度退一步不动为好，但你要重点留意怡秀园的学位问题，祝顺利！Q:提问:京总你好！最近一直在看您星球的文章感觉获益匪浅！我和爱人均在大兴机场工作，于18年购入大兴机场线大兴新城站旁边团河苑小区，是一套老破小，购入时价格233万，现成交价190左右，现觉得当初的选筹实在很失败，当初买房时考虑大兴机场带动效应，可能是三年疫情的影响，导致不但没有增值反倒跌了40，2027年有上小学需求，考虑去亦庄置换，满足学区和通勤要求。
纠结的点如下：1、考虑是否现在就要卖掉老破小止损，还是再等等看是否会有大兴机场后期发展带动房价回调；2、如果卖掉现有老破小，因为老破小有贷款，还完之后首付大概在200左右，家庭月收入可承受贷款额度最高300万，但已经无首套资格，请问要如何加杠杆呢？3、亦庄500万有没有推荐的小区，是建议现在去亦庄置换还是等到入学前一年也就是26年再去亦庄置换？4、27年的亦庄教育资源会否还像现在一样紧俏？亦庄在21年已大涨一波，之后还有涨价空间吗？5、由于在大兴机场工作，机场周边的大兴南六环外的小区是否有考虑的必要，例如大兴最南端的榆垡镇临空经济区的和悦璞云新房，能否因为大兴机场带动机场周边房价上涨呢！期待回复A:回答:您好，首先建议你认真阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理，1、你18年在大兴买房不应该选择老破小，大兴有很多待发展的空白区域，这些区域的土地一旦上市会有大批量新房，随之老破小的市场会因新房造成越来越弱，新区越金贵，老破小就越破败，对于ZF持有大量土地的新城区，最好的选筹策略是买在区域内成熟的位置，或者未来的发展核心位置，二手房尽可能选一些相对有稀缺性资源的小区，品质，位置，配套，交通，学校这些不可再生的资源越稀缺保值性越强，你现在继续持有这套房意义不大，整个大兴区，品质次新二手盘很多，新房也很多，老破小未来的市场很迷茫，应该尽快做置换，这样至少能吃到以后的行情。
2、关于选筹上，你可以参考星球精华栏文章84#大兴跑赢大盘选筹导图,不同预算在大兴应该怎么选我有过详细的建议策略,500左右如果是有学区诉求，可以关注下亦庄的南海家园，南海家园在这个区域内有价格上的稀缺性，性价比不错，未来成长空间也可，亦庄的学区属于锦上添花，本身这个区域的产业结构很优质，房价上涨学区因素不重，大部分是因为亦庄本身自带的优质购买力，没有溢价的盘不必等入学前一年再购，小孩27年入学，3-4年的时间亦庄大概率还会往上走，你要看这个区域，优质产业会持续吸收在京人才，这些人才到这个区域工作第一诉求是租房和买房，只要这些产业在发展，人才会源源不断来到这个区，房价下跌的概率很小或者说基本不会下跌。
可通过星球精华栏16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询楼盘详细行情;3、临空经济区包括榆垡镇天宫院这些位置属于卫星城概念,这种区域流入的人口购买力很弱,本地又有没有核心产业支撑,未来上涨空间也很小，可以对比下顺义机场附近的商品房，除了中央别墅区的别墅产品有较好的成长空间外其它普通商品房上涨很乏力，机场经济本身不是一个收入很均衡的行业，机场建在远郊，居住成本很低，普通职工大多都配置了宿舍，这种地区的刚需小户型70%还是来自通勤人员，投资不是DB，稳健的投资不应该博这种区域，祝顺利！北京跑赢大盘的房子不超过20%我们的选筹跑在大盘前面关注公众号｜京房会进入知识星球可进行提问公众号知识星球内部文章每周更新一篇宏观类（部分文章）01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）08#史诗级通货膨胀正在路上,普通人的对与策03#北京楼市价值正在沙化04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘05#因为保障房充足，所以商品房B涨07#巧用杠杆，贷款的利用41#浅谈房地产泡沫微观类（部分文章）11#北京七个行政区边缘的房价预警研判12#避坑宝典：北京17大贬值区域导图13#学区宝典：东西海学区房选筹导图14#置换宝典：一次吃饱10年，拒绝多动症15#望京139个盘，稳健增长的只有39个16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)17#石景山未来楼市的预判及购买建议实操类（部分文章）81#北京房产投资核心逻辑和原理82#北京首付300-400稳健的78个刚需盘分析83#通州跑赢大盘选筹导图84#大兴跑赢大盘选筹导图84#北京持币200W以下的投资术86#丰台跑赢大盘选筹导图持续更新中