天津楼盘降价(天津新房楼盘降价)

天津80%的新盘，面临“技术贬值”。
因为新产品，正批量上线。
只要是新出的地块，基本都要做新产品。
占比从去年的10%，提高到接近20%。
一旦超20%，整个住宅产品体系，会发生不可逆的颠覆。
技术推动变革，这话一点不假。
铝板、落地窗、宽厅、玻璃幕，也是靠技术和材料的进步，带来产品迭代。
老产品会相对贬值，甚至被淘汰。
过时的东西，价格必然折损，这是经济规律。
局面很严峻。
出于资产保值，买房人必须警醒。
为什么说严峻呢？新产品已从豪宅，蔓延到普宅。
2021年，天津首次出现第三代住宅。
天空之镜、铂悦公望、瑰丽花园……仅是高端改善在做，属于金字塔尖的小部分人群。
中海天空之镜格调瑰丽花园没想到成功打样，卖的贵，还卖的好。
恰逢市场低迷，房子不好卖，开发商就得琢磨产品。
再做同质化的老产品没出路，只能卷价格。
自此，一发不可收拾，新产品越来越多。
2022年，环城开始产品换代，甚至1万多的盘也加入。
做不到大面积铝板，就用铝条；做不到纯落地窗，那就留个小台……但整体形制，已跳脱出第二代住宅。
由俭入奢易，由奢入俭难。
买房人对新产品，是真的认可。
花语尚东，1个单挑4个，凭产品出圈。
天空之镜，涨到那么贵了，还有人愿意买单。
上实仰山，要不是做了新产品，也很难走量……中铁建花语尚东上实仰山区域分化、板块分化，产品也分化。
新产品卖的好，接下来就批量生成“铝玻”。
南开两个新盘，河西的龙湖、格调、蓝城，和平大沽北路……都有新产品。
鹏飞·南开学苑市区、环城200多个热点盘中，去年新产品有16个。
今年算上即将入市的，已经27个了。
占比逐渐扩大，预计明年能达到3成30%。
再看滨海，更快一步。
空港的想云湾，在“铝玻”基础上，叠拼还做了露台。
想云湾于响的际华园·天津府，做了架空层。
贻成船厂地块，沿河一面也做了架空层……新产品就像多米诺，推倒第一张，就停不下来。
上一代老产品怎么办呢？外立面还是米咖涂料、掐腰户型的老产品，只能眼巴巴看着。
唯一的优势，恐怕就是交房早，或现房。
都愿意买选房，但最大的抗性——不是新产品。
再过两年，在售的新产品交付了，出让的新地块，也陆续跟上更新的产品。
一旦蔓延，就会形成降维打击。
老产品越来越无人问津，可能只剩两年的生命周期了。
刚需盘还好，特别是改善盘，将面临相对贬值、淘汰。
注意，不是绝对贬值！改善人群对价格容忍度高，但对产品一丝不苟。
有钱人，有资格喜新厌旧。
杭州、南京等城市，为什么这么多业主众筹换铝板？甚至升级架空层和车库入口，“医美风暴”此起彼伏。
核心动力，是未来二手房价能保值升值。
上一代产品没有竞争力了，新房打不过别人，将来二手房也打不过。
从库存来说，新产品的二手房，竞争小。
天津二手房挂牌16万套，但新产品可没多少，以后也占比有限。
竞争对手少，流通率也高，1和100的关系。
现在不少二手房价格合适，跌好几年，早去泡沫了。
又是现房，为什么改善还愿意买新房呢？因为产品代差太大，差了一个时代。
10年前流行的衣服，现在谁还愿意穿？最近汽车降价事件，同理。
燃油车降价去库存，新能源车涨价还得排队买。
因为技术带来的变革，不可逆。
量变引发质变，新能源车占比已达三成。
住宅的新产品，也是技术革命。
落地窗需要满足防火防爆、四步节能……以前做不到，或成本太高，现在都能普及。
铝板也是，厚度处理、流线造型，以前用在公建的，都能嵌入住宅了。
就好比特斯拉降价了，比亚迪销量就下降。
降维打击。
新产品就像高铁，没开过来时，总觉得很遥远。
一旦开到眼前，认知重叠期极其短暂，然后就追不上了。
天津第三代住宅刚兴起，马上第四代就要来了。
空中花园、开放式阳台、跑道阳台……陆续登场。
其它城市住宅其它城市住宅有人说，天津不适合这个。
适不适合是一方面，市场接受不接受是另一方面。
刚需会计较，封上阳台能多几平米空间。
改善已经买到160甚至200平米了，还在乎那几平米？要的是生活方式。
房子内部空间已经固化，客厅、卧室、卫生间弄不出花儿来。
但生活方式可以创新，谁还没个露台梦。
每一次创新，都是先被有钱人接受，他们可以消费升级。
当年苹果手机出来时，也不是普通工薪阶层买得起的。
但趋势确立后，没人再用按键机了。
不要期待新产品会比老产品价格低。
因为成本高。
普通涂料50元/平米就能搞定，真石漆150元/平米，一体板350元/平米。
干挂铝板，成本高达600-1000元/平米。
普通断桥铝小窗600元/平米。
如果是一整块玻璃的落地窗，成本几何倍数增长，基本在2000元/平米。
算下来，新产品比老产品的成本，要高出1500-2000元/平米。
绿城水西雲庐E地块第四代住宅外立面，成本高达3700元/平米。
关键是，改善人群愿意为产品付出溢价。
同一板块，新产品卖得贵，很正常。
这才有了“喀斯特现象”。
中海峰境梅江比周边二手房单价贵出将近2万。
绿城水西雲庐E地块卖到5万，旁边老破大卖2万。
新盘决定市场趋势。
已经很明显，无需再讨论。
改善人群，必须要买新产品，这绝对不是“废话”。
第一，避免资产相对贬值。
第二，未来接盘的大多是80后、90后。
审美有本质改变，更追求颜值。
先有颜值，别人才愿意了解内涵。