汉峪海风海德堡为什么都建好了还没有卖(济南汉峪海风海德堡样板间)

最近有个一直不温不火的或者说是销售惨淡的项目卖的好了起来，近几月问这个项目的购房者也多了起来，它就是汉峪片区的汉峪海风海德堡。
卖不动的项目为啥突然好了起来呢？我想大致有这样几个原因。
一是它是现房，所见即所得，不用担心烂尾问题。
从去年开始，开发商暴雷楼盘烂尾的信息不绝于耳，很多人购房者也成了惊弓之鸟，不敢买期房，买期房怕烂尾；二是汉峪片区即将进入存量房时代，目前在售的新盘可行性较大的只有海德堡了，开盘最早的楼盘变成清盘最晚的了，海德堡的楼面价只有2000元左右，赚了个盆满钵满。
很多人因为种种原因不想考虑二手房（汉峪片区的好点的二手房价格挺贵），但是又想买在汉峪片区，卖的慢的海德堡就成了唯一的选择，命好，山中无老虎兔子称大王；最近营销给力了，海德堡之前卖的慢，其中跟营销不给力有很大原因，感觉最近的营销水平上去了，给高佣快佣紧紧的分销中介们站在一起，花钱砸广告找房地产自媒体写软文，有几个文旅城的置业顾问因为文旅城停摆来到了海德堡卖房，文旅城的置业顾问可都是经历过上千个客户的洗礼，销售能力都很牛的。
所以海德堡活了，最近卖的不错。
但是，对于这个楼盘我一直是谨慎推荐的。
因为我不太看好，不看好的楼盘我就不会给购房者推荐，买房是大事，花费的是多年的积蓄，还要背负多年的房贷，买房这事可以晚买可以买贵但是不能买错。
我为什么不看好海德堡呢？1、户型差，面积151-226平，因为销售周期比较长，海德堡的户型还是19年前设计的，户型相对传统，和现在主流的大面宽、落地窗、双阳台是格格不入的，海德堡是上一代的户型；此外151的做了三居，不建议买改不了四居的大三居；户型面积是151、168、200、226平，整体户型设计偏大。
还有因为是被动房，需要保温隔热，所以要求墙体比较厚实，导致墙内可使用面积就比较少了，加上户型不好，所以虽然户型面积比较大，但是依旧感觉空间狭小比较局促。
2、被动房，被动房有很多优点，比如开发商宣传的恒温、恒湿、恒氧、恒静、恒洁、超低能耗......但是也有致命的缺点多数人对这种住房不熟悉，不熟悉就会导致存疑不认可，不认可就会导致销售难。
如果海德堡不搞被动房，即使每平提高1000元估计也不会卖成现房，开发商有足够专业的置业顾问给客户解释被动房是什么有哪些好处打消客户的疑虑，到了二手房时候咋办，你会跟买家解释吗，现在二手房销售多难呀，买家多了一点疑问可能就不再考虑了。
3、定位错，海德堡销售难很大的问题是产品定位的问题，面积151-226，毛坯2.2万，精装2.5万多，总价300万起了，最高500多万，这样的总价在济南基本是高端改善盘的定价了，但是你看下海德堡的外立面、园林景观、小区大门、入户大堂、物业服务等等，拖了后腿呀。
这是我对这个楼盘不认可的关键的三个点。
要明白，一个片区没其他楼盘不是剩余的盘卖的好的原因，一个盘开发商都卖成了现房大概率以后二手房时更难卖。
另外分享下2021年7月29日写的一篇文章。
高不成低不就的汉峪海风海德堡在高端改善住宅聚集的汉峪片区，有几个“奇葩”楼盘的存在，其中一个就是汉峪海风海德堡（以下简称海德堡），这是一个评价两极分化、产品定位错误、高不成低不就的楼盘。
今天和各位分享下这个楼盘。
2013年3月6日，山海大象集团旗下子公司——山东泉海置业有限公司——以52403万元的底价摘得汉峪片区3宗住宅地块，分别是A2地块、A3地块和A4地块，拿地楼面价分别是1875元/平、1875元/平、2208元/平。
那时的汉峪片区大部分区域还处于待开发的阶段，还是刚需集中地，土地价格真是“白菜价”，而4年后的汉峪片区的土拍，楼面价都到了1万元/平以上。
山海大象集团的3宗地块，其中A2地块和A4地块为汉峪海风一期，在2017年底已交付，唯有A3地块，也就是现在的海德堡项目，迟迟未开盘，经历楼市的低迷、喧闹，再低迷，在2019年底才姗姗开盘。
下面看项目的详情。
海德堡位于汉峪片区，地处高新区汉峪小学的南侧、汉峪海风东区的西侧、省直机关宿舍瀚裕华园小区的北侧、回迁房兴旺家园小区的东侧，地上建筑面积109106.43平，绿化率40%，层高3.15米，容积率2.8，共规划了7栋住宅，599户，包含1栋26层高层、3栋24层高层、1栋20层高层和2栋17层小高。
有151平（三室两厅两卫）、168（四室两厅两卫）、200平（四室两厅两卫）和226（四室两厅两卫）四种户型。
其中6#楼为精装交付，其余毛坯；1#、4#和7#还未销售，其他楼栋在顺销中。
目前毛坯价格在1.9-2.3万，精装在2.5万左右。
楼栋均已封顶、外立面都做好了，预计在2022年5月交付。
户型：（151㎡三室两厅两卫）（168㎡四室两厅两卫）（200㎡四室两厅两卫）（226㎡四室两厅两卫）下面是从<济南住宅与房地产信息网>截取的海德堡在售网签的数据，截至此刻共计网签80套，虽然网签数据有滞后性，更新的不及时，但是销售了一年半的时间，这点的网签数据足以反应海德堡的市场认可度并不高。
「注：截至2022年9月22日，海德堡共网签257套。
」海德堡为什么销售如此惨淡？这个楼盘有哪些优势，又有哪些不足呢？海德堡位于小汉峪片区，位置非常不错，距离汉峪金谷直线距离2公里，距离奥体直线距离3.5公里，靠近旅游路、凤凰路，距离规划中的地铁7号线凤凰南路地铁口约800米，项目东南侧是花椒山山体公园，自然环境舒适宜人，用“出则繁华、入则宁静”来形容，丝毫不夸张。
教育方面，幼儿园有名仕幼儿园和大地幼儿园，小学是一路之隔的汉峪小学（签约山师大教育集团），中学是海川中学旅游路校区（济南高新区第二实验学校），中学距离项目500米左右，接送孩子上下学非常方便，尤其是需要老人负责接送孩子的。
学校为高新区中上游水平。
海德堡最大的卖点就是德系被动式住宅，依靠12大科技系统，可以实现室内保持“恒温、恒湿、恒氧、恒静”，不用空调不用暖气，室内四季维持20℃-26℃的恒温、35%-65%的恒湿。
简单说下12大科技里最主要的三个：1、外围护保温系统，外墙采用全现浇结构，保温层选用的是22cm厚的石墨烯EPS保温板（现在新建普通住宅外保温墙采用的是6-7cm厚的白色EPS保温板），这样保温层可以保证墙体的气密性良好，有效的阻断室内热量损失。
2、门窗系统，为确保绝佳的气密性，单元门选用的是德国旭格品牌，入户门选的是朗意品牌，窗户选用的是森鹰品牌，玻璃是三玻两腔中空LOW-E镀膜玻璃，腔内充氮气，既可以降噪也可以防紫外线。
3、高效热回收新风系统，这套系统集新风、制冷、制热、除湿和空气净化于一体，热回收效率在75%以上。
另外层高3.15米、绿化率在43%左右，同层排水，明年5月可以交房等也是项目的优点。
但是缺点也是实实在在的，让人难以接受。
海德堡最大的卖点德系被动式住宅，也是客户最大的抗性点。
大部分人之前没有住过被动式住宅，加上开发商是日照企业、企业不大，物业水平一般，很容易让人产生对科技设备及技术、后期维护维修的不信任。
再就是过时的户型设计和错误的产品定位。
海德堡户型建面在151-226平之间，全部为大户型的改善面积了，但是很多地方是改善人群瞧不上的，比如：容积率2.8，规划的多为大高层的产品，居住舒适度差；外立面是深黄色的真石漆，这种颜色在安置房使用的比较多，精装修风格偏“老气”，在颜值这一关就输了；公区部分不够敞亮，做的太“小家子气”，豪宅的特点是该浪费的地方一定得浪费；过时的户型设计，现在户型设计不断演进，最大的一个特点是：面宽越来越宽，客厅越来宽阔，而海德堡的户型设计的比较传统，窄客厅长进深，不符合当下的审美，最小的151平做成三居室，明显的豪宅做法，但是海德堡明显不是真正的“豪”，151平的三居室是追求舒适度而舍弃功能性的户型，这样的产品到了二手房阶段是能难有竞争力的，流动性会比较差；开发商是日照的山海大象集团，地方性小开发商，品牌知名度差号召力差；规划有不少住宅底商，方便生活的同时会对矮楼层住户产生一定的噪音影响。
（深黄色的外立面）（狭窄的入户大堂）海德堡的产品是在楼市火热的时候设计的，开发商给予这个项目过多的期望，要做改善大户型，要做精装修，要做德系被动式住宅，可是开发商没有踩对楼市的节奏，入市后不久遭遇了疫情和萧条的楼市，19年卖的很差，今年才有起色。
不管是从开发商的口碑还是海德堡的产品看，这都不是一个好的改善产品，但是户型又设计太大，最小面积151平的房款需要300万左右，最大面积226平的房款需要500万左右，这又是一个改善人群才能支撑的房款。
海德堡就是这样尴尬的存在，改善人群看不上，刚需人群够不着，高不成低不就。
不要问我这个项目值不值得买，优劣势都说清楚了，还是得看价格，没有不能买的房子，只有不能买的价格。