高新北球墨“四兄弟”怎么选，比过才知道

2021年，球墨这个片区是足够引人瞩目的。
区域优势明显，高新北，2号线、3号线、6号线地铁线路汇聚，出行便利，品牌房企，齐聚海信、龙湖、碧桂园、远洋同台竞争。
共同的劣势也明显，胶济铁路带来的噪音影响。
在同一地段，交通配套、商业配套都相同的情况下如何选择。
1.比外部环境这四个项目在片区内是排排坐，沿胶济铁路从西向东依次为海信翰墨府二期、龙湖天曜、碧桂园凤凰壹品、远洋凤栖翰林。
（项目区位图）海信、龙湖、碧桂园三个项目位于胶济铁路以北，远洋位于胶济铁路以南。
这几个项目地段一样，享受的商业配套、医疗配套、交通配套等都几乎无差别，基本是几百米距离差距。
（项目航拍图）从航拍图，可以明显看出四个项目与胶济铁路的距离。
最近的是海信和龙湖项目。
这两个项目距离铁路最近的地方不足100米；根据片区的规划，海信西侧和北侧紧邻的是几宗一类工业用地和可兼容居住的一类工业用地。
再者是碧桂园，碧桂园距离胶济铁路最近差不多是200米左右，而且在项目南侧还有一块绿地公园，从外部环境上看，碧桂园要优于海信和龙湖的。
距离胶济铁路最远的是远洋项目，最近距离大约有280米左右，而且远洋项目位于胶济铁路以南，主卧室和客厅在南向，应该是受影响最小的。
但是远洋外部环境也有一个弊端就是挨着山东省胸科医院东院和公墓群。
省胸科医院专治一些结核病，比如肺结核等。
活动性的肺结核患者还是具有较高的传染性的，当空气中病菌密度较大，而自身又处于抵抗力低的时候可能就容易感染。
虽说挨着医院肯定也没什么问题，但有些客户从心理上是很介意的，尤其是家里有老人孩子的，更在乎一些。
远洋凤栖翰林紧邻山东省胸科医院东院至于公墓群，有人不在乎，有人特别在乎，看个人接受程度吧。
（项目附近的公墓群）还有一条凤凰路的影响，购房者比较担心的一点是凤凰路建高架带来的噪音影响。
看了一下碧桂园楼栋距离凤凰路有20米的绿化带，远洋距离凤凰路36.3米远。
后期若建高架，参考现在的高架桥，应该也会有隔音板等隔离噪音的措施，具体的还要看规划实施。
2.比规划从四个项目的规划指标来看都属于低密度社区，绿地率均为30%，符合目前及未来的社区发展趋势。
海信翰墨府二期地块最小，容积率最低，但是建筑密度最高。
（海信翰墨府二期鸟瞰图）1.6的容积率应该是很舒服的，但是建筑密度却到达了22%，是所有项目中最高的。
项目南侧靠近胶济铁路的住宅楼为9层、10层高，北侧的为15层、17层高，而且因为地块较小，7栋住宅楼靠外侧排布，将活动场地围合在中间。
这样排布的结果就是小区的每栋楼都沿路，且距离道路5-15米。
龙湖天曜分四期规划，这四期由外部道路隔开，分别独立，形成小组团形式。
（龙湖天曜鸟瞰图）龙湖的容积率也不高，一期、三期、四期为2.2，二期为1.7。
一期、三期距离胶济铁路较远，二期、四期靠胶济铁路比较近。
而且项目是小组团的形式，项目几乎每栋楼都沿路的。
这个跟海信翰墨府一样，虽不是挨着主干道，但也有一定的影响。
远洋和碧桂园来说规划要好些，将来业主在小区内休闲、活动、邻里社交都会相对要好。
这两个项目在园区的规划和设计上都以环形跑道串联社区内的全龄活动区、健身区、会客区等。
远洋凤栖翰林容积率2.2，建筑密度18%，分两个区。
北区占地面积大，17栋小高层住宅楼；南区占地面积小，5栋小高层住宅楼。
两个区均有环形跑道串联景观。
（远洋·凤栖翰林鸟瞰图）碧桂园凤凰壹品容积率2.4，建筑密度19.97%，共12栋住宅楼。
沿凤凰路的是两栋22层住宅楼和一栋18层住宅楼，其余的为18层住宅楼。
景观上是四轴一带五园的设计，每4栋住宅楼之间就是一个园林景观。
（碧桂园凤凰壹品鸟瞰图）3.比产品这里主要对比一下项目的户型。
这几个项目的户型重叠性还是比较高，从100平左右到140平左右均有。
海信翰墨府二期是新开项目，本身套数不多241套，5#、7#去化了一些。
项目有毛坯产品也有精装产品，优点是3.1米的层高，项目做了落地窗的设计。
落地窗的设计呢，外观好看，视野好、采光好，但挨着胶济铁路这么近，若做落地窗的设计，肯定是对窗户的要求很高，要不然这个设计就很鸡肋。
龙湖天曜主要在售的为四期楼座，就是最靠近胶济铁路的房源，相比其他楼座，这个位置确实不好。
项目四期的22#、24#、25#、26#号楼是简装交付。
简装交付：客厅卧室强化地板，卫生间贴瓷砖，安装最简单基本的洁具等，再装个门。
这个对于自住的客户来说省不了什么钱，因为自己住基本不满意，反而要重新拆了装；对向外租赁的客户可能要省事省钱些。
远洋凤栖翰林已售的楼栋不多，选择的空间是比较大的。
项目除了139平的户型为简装交付外，其他是毛坯交付。
这个简装交付也是很简单的，自住也肯定要拆了重装。
碧桂园凤凰壹品是精装交付，现场也有样板间，精装虽说不华丽，但是非常的实用和适用。
举几个例子，开关元器件用的是法国罗格朗品牌（豪宅精装的首选品牌），厨房安装橱柜吊柜、摩恩单槽大台盆，油烟机炉灶配备方太品牌，另外凉霸、消毒柜、超滤净水器都为业主想到了，主卫和客卫都配备智能马桶，这个装修是值得去现场了解的。
这四个项目的外立面都是真石漆，玻璃也均为三玻两腔，不过厚度不同，海信二期的为5+9+5+9+5,其他三个项目为5+12+5+12+5；另外窗户材质上海信、龙湖、远洋为断桥铝材质，碧桂园为塑钢，至于这两个材质的优劣势，隔音效果塑钢要强于断桥铝，抗风压、雨水渗漏、防火性能是断桥铝效果强于塑钢。
当然，这是材质的一般对比，也要考虑实际的选材等级、密封条、五金件等这些细节的东西，很多时候这些细节决定最后的质量和使用效果。
再看一下户型。
这几个项目的户型的采光、通风、结构布局都不错，在这里还要重点比较一下产品的公摊。
整体来说，碧桂园的公摊最小（2#楼、3#楼的公摊大点），8#楼、10#楼、11#楼的公摊不足20%，像8#楼的公摊仅18.4%；海信翰墨府二期的公摊也不大，20%-21%左右；龙湖的洋房产品公摊也不大，19%-22%左右，24#楼、26#楼的公摊要大些，接近26%；相比较起来，远洋的公摊应该是比较大的，22%-27%。
不要小看公摊，100平的户型，套内最大能差7、8平米呢。
4.比价格（各项目的成交均价）从这个表格上可以看出，海信翰墨府二期首开这个价格不便宜，项目离胶济铁路近，西边挨着一类工业用地，层高3.9米，落地窗，但价格也在这摆着。
龙湖的价格不高，主要是二期、四期离铁路太近受到一定影响。
目前在售的四期对外报价16500元。
远洋价格也不低，140平的简装产品已到17600元的均价。
虽说相比其他三个项目，远洋在胶济铁路以南，且距离铁路最远，但是项目的外部环境也有硬伤。
单看价格碧桂园比龙湖、远洋高，但碧桂园精装修、低公摊，合计下来反而成为价格最合适的。
5.比交付时间和物业这几个项目交付时间相差不大，海信和龙湖交付的时间要早，碧桂园和远洋要晚半年时间，不过碧桂园是精装修交付，如果收房、装修、晾房子一套流程下来，这入住时间上跟龙湖、海信相比也差不多。
相比入住时间，远洋要稍微晚点了。
所以想考虑早些入住新房的可以看看海信、龙湖和碧桂园，如果想省时省力不操心的可以考虑精装修的碧桂园项目。
至于物业，四个项目都选用的自家物业。
物业公司除了公司的管理理念和服务理念外，我们还要非常看重物业的队伍，毕竟这些理念都需要物业队伍来落实实施。
不同的城市间或项目间物业的服务还是有差别的。
所以关于物业，我们不做评价，交给接受过服务的业主，对自家的物业有什么评论可以在留言区留言供购房者参考。
最后给相中这个片区的购房者几点建议1. 明确需求主线，不要被其他所引导；2. 既然相中这个片区，这几个项目就多看多对比，多走走项目周边，想想自己能否接受外部环境；3. 关于项目规划、选材问仔细，合同里面的装修标准也看清楚问明白；4. 选房不仅是选项目，定好项目也要从项目的楼栋里进行具体房源选择比较；5. 关于比价一定要“比清楚、算明白”，比如装修标准、公摊等，都是必考虑因素。