黄河口普法丨当房屋出现质量问题时，如何维权？

案例一天花板漏水该找楼上赔还是找开发商赔？因发现家中天花板漏水，王小姐将楼上邻居刘先生及小区开发商诉至法院，要求修复及赔偿漏水损失9676元，河口法院经审理，根据查明的漏水原因，判决开发商对漏水部位进行修复并赔偿王小姐因漏水产生的损失2000元。
【案情简介】王小姐诉称，自己是501号房的业主，刘先生系住在自己家楼上601号房屋的业主。
2021年6月，其发现阳台顶墙渗漏水，沿墙壁和燃气管滴流，漏水下方电线管路和燃气管路被水浸湿，燃气表和墙壁插板被水淋湿，影响了自己的正常居住和生活。
其多次找到刘先生及小区的开发商要求对漏水部位进行修复，但二者互相推诿，至今未能修复。
故诉至法院提出上述诉请。
刘先生辩称，王小姐对自己的起诉毫无依据，漏水的部位是埋在地板下的供暖管道。
现在房屋还没有到保修期，应该由开发商负责处理。
另外，供暖管道是开发商交房的时候预埋好的，出现漏水是因为开发商使用的材料不符合国家规定，应当由开发商承担责任。
开发商辩称，房屋于2017年交房，根据交房时其出具的《住宅质量保证书》及《山东省建设工程质量条例》，给排水管道的保修期为二年。
因此房屋的质量保修期已经到期，超出质量保修期的问题不应该由其承担。
在本案审理过程中，法院委托专门的鉴定机构出具了鉴定意见，确定漏水原因为601号房屋厨房阳台暖气管和冷水管的埋地部分存在缺陷。
【法院审理】法院经审理后认为，开发商出具的《住宅质量保证书》承诺的保修范围和保修应符合国家和山东省有关法律、法规的规定及相关标准的要求。
该《住宅质量保证书》中明确载明其出具的依据为《商品住宅工程质量保修规程》DB11/641-2009，其中《商品住宅工程质量保修规程》第5.0.7条“除采取隐蔽方式安装的管线质量保修期限不得低于10年外，采暖及制冷系统质量保修期限不得低于2年”。
本案中，漏水的暖气管及冷水管管线系开发商预埋于地面之下，应属隐蔽管线，其质量保修期不得低于10年。
漏水事故发生于2021年6月25日，漏水管线尚在保质期内。
作为房屋建设单位的开发商在未证明601室住户存在改动、更换漏水管线的情况下，应依照相关法律规定提供符合质量标准的设备。
现开发商因其提供的管线质量问题导致王小姐损失，对此应当承担相应的侵权责任。
最终，法院作出上述判决。
宣判后，双方当事人均未上诉，现该案已生效。
【法官说法】我国房地产法规规定，房地产开发企业应当在商品房交付使用时向购买人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
质量保证书是房地产开发企业对所售商品房承担质量责任的法律文件，其中应当列明工程质量等级、保修范围、保修期限和保修单位等内容。
开发商应当按照质量保证书的约定承担保修责任。
需要注意的是，如果开发商在质量保证书上注明的保修内容和保修期限低于国家标准或地方标准的，应当以更为严格的国家标准或地方标准承担相应的质量责任。
案例二房屋出现质量问题业主应该如何维权？陈女士在对房屋进行装修及居住过程中发现房屋存在墙体裂缝、窗户渗漏等问题，虽然房产公司根据杨女士要求对墙体裂缝及渗漏问题进行了多次处理，但仍未能根本修复。
故陈女士将房产公司诉至法院，要求房产公司承担修复房屋裂缝及相关费用的民事责任，并赔偿因裂缝渗漏造成的7100元经济损失。
【案情简介】陈女士诉称，2015年3月，她与房地产开发公司签订商品房买卖合同，购得住房一套，并于同年5月至9月进行了精装修。
在装修、居住过程中，陈女士发现房屋存在墙体裂缝、窗户渗漏等问题，多次报修，房产公司多次派员维修，但均未能根本修复。
某工程安全鉴定公司对裂缝渗漏原因及修复方案进行了鉴定，认定屋面未作保温层和墙体砌筑质量较差，导致楼层裂缝明显，而墙体裂缝是窗户部位产生渗漏的直接原因，建议拆除原屋面瓦，重新做保温屋面。
陈女士遂诉至法院，提出上述诉请。
房产公司辩称，陈女士的主张没有合同和法律规定上的依据。
房屋已竣工验收合格，房产公司仅在保修期限内依据合同约定和法律规定承担房屋维修责任。
施工图设计文件通过了有关行政部门审查，符合国家强制性标准及规范的要求。
屋面未做保温层符合设计要求和规定，不是房产公司的过错。
新建、增建屋面保温层不属于被告的法定义务。
故请求驳回陈女士的诉讼请求。
【法院审理】法院经审理认为，根据《中华人民共和国建筑法》第六十条、第六十二条之规定，竣工验收的建筑工程的屋顶、墙面不得有渗漏、开裂等质量缺陷，且建筑工程实行质量保修制度。
《中华人民共和国民法典》第六百一十七条规定，出卖人交付的标的物不符合质量要求的，买受人可以要求其承担相应的违约责任。
本案中，房产公司交付给陈女士的房屋存在的质量缺陷比较隐蔽，经鉴定，该质量问题系温度变化时结构材料不均匀收缩所致，屋面设计瑕疵和墙体砌筑质量较差导致顶部楼层裂缝明显，并且，该质量缺陷的产生原因在房屋交付时即已存在，只是在交付后才被发现，陈女士有权主张房产公司承担相应的民事责任。
房产公司提出的房屋通过标准审查仅是有关行政管理部门认定的事实，并不能据此否定房屋存在质量缺陷的客观事实。
最终，法院判决房产公司依据整改修复方案进行整改修复。
【法官说法】人民法院依法独立行使审判权，在审理案件中应以事实为根据，以法律为准绳。
人民法院据以定案的事实根据，是指经依法审理查明的客观事实。
建设行政主管部门的审批文件以及建筑工程勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件，在房屋建筑工程质量诉讼中仅属于诉讼证据，对人民法院认定事实不具有当然的确定力和约束力，如果存在房屋裂缝、渗漏等客观事实，并且该客观事实确系建筑施工所致，则人民法院应当依法认定房屋存在质量缺陷。
除有特别约定外，房屋出卖人应当保证房屋质量符合工程建设强制性标准以及合同约定，房屋买受人因房屋存在质量缺陷为由向出卖人主张修复等民事责任的，人民法院应当予以支持。
（记者 徐燕 徐垒垒）（第十九期供稿单位：东营市科学技术局）