房地产精装修管理思路(精装修发展)

精装修的品质，容易打动客户，也极易引起客户不满。
所以精装修工程历来是工程管理的重点与难点，受到各大房企的普遍关注。
笔者认为，在精装修管理过程中，同样需要集中优势资源，抓关键过程、抓客户敏感点、抓高发易发质量通病。
因此，精装修管理同样要抓好联合审图、设计交底，场地移交、样板管理，工序验收、成品保护等关键环节。
精装策划管理（1）管理目标策划作为重要的专项策划专项工程策划，精装策划历来被大家所重视，不少房企在精装单位进场施工前，要求项目部完成精装策划，并通过区域或集团评审，通过策划指导制定精装管控标准，明确精装管控重点，规范过程管理行为，指导精装管控动作，更好地完成精装管理工作。
精装策划的内容与形式与工程策划有所相似，重点在精装过程的管理动作和要求。
前期预控前期预控，在精装管理中从此同样占有重要位置。
精装修的前期预控主要包括，精装策划、设计评审与深化设计、精装样板管理等关键步骤。
①设计会审项目部应在收到合格的装修图之后，应及时组织施工单位、设计院及相关部门进行图纸会审和答疑，注重与设计院和各专业线沟通协作。
应特别重视厨房、卫生间的布置设计、收纳系统的空间预留、家具布置空间的预留、电器设备空间的预留、外立面设计的考虑。
在施工图阶段应重视与设备专业的对接，如给水出口位置、排水地漏位置、空调留洞位置、新风口位置、热水器位置、开关插座位置、弱电接口位置等。
注重装修设计与公共空间及户外空间的对接、入户门内外的对接、室内与阳台、露台的对接等。
对图纸的评审，应深入细节，考虑重点部位的构造，节点与应对管理措施，在审图中以明确要求或执行相应动作，比如在关注，“墙体定位、水电点位和构造做法”三大内容时应注意以下方面：第一，及时反馈图纸信息：墙体定位可能对原建筑定位墙体进行修改，需将修改情况及时反馈建筑专业进行调整，并请建筑专业按照装修意见调整方案图纸，如连续两次左右修改不到位且不说明原因，应请分管领导介入协调；第二，保持图纸的一致性：在建筑方案有调整时，建筑专业将调整部位在图纸中逐个云线圈出引出，以提醒室内设计单位修改相应位置，保持图纸的一致性；第三，严格执行标准化：平面优化设计应达到一定深度。
对家具、电器等集团标准化的配置应明确并请建筑专业在图纸中进行相应的落位。
在施工图深化阶段明确楼地面、墙面等做法是严格按照公司标准化进行。
第四，平面系统布局：需注意结构的影响，如梁高及位置等，特别是有梁的房间应注意净高、设备安装等，如退台下层的厨房、卫生间、飘窗梁等；如有条件能保证所有空间内不露梁为最佳；第五，超高层变截面：建筑提初步方案时应把相应楼层的变截面户型一起提资，以便综合考虑。
水电点位：为了避免水电点位出现设计错误及遗漏，需要进行设计标准化，根据不同标准化户型将水电点位固化，形成公司级水电点位设计标准，设计院可直接按照标准进行设计，现场施工单位也可以按水电点位设计标准进行图纸核验。
第六，构造做法：构造做法也是精装图纸的一项重要内容，作为工程线管理人员，需要给技术部、设计院提资（建议）工程构造做法要求和具体验收标准。
②图纸二次深化设计批量装修涉及多专业图纸，要求各装修总分包单位根据设计图纸和现场实际情况进行深化设计。
设计单位提供的图有：设计说明、材料表、平面布置图、天花布置图、地面布置图、插座布置图、开关布置图、给排水定位图、立面索引图、各功能区立面图、灯具布置图、空调风口定位图及各类细部大样图。
专业分包提供的深化设计图有：暖气施工图、中央空调施工图、新风系统图、淋浴房图纸、橱柜图纸、玄关浴室柜图纸、衣柜图纸、户内门图纸、木地板排版图等。
装修单位需完成的深化图纸有：水电管线定位走向图、开关插座定位图、各功能区墙地砖排版图、吊顶排版图（龙骨及石膏板）、背景墙排版图等。
所有深化设计必须经过现场精确地测量、复测并结合精装修施工样板，形成标准尺寸后，进行图纸深化，制定二次深化的排版图，最终经技术部和项目部确认后方可作为施工依据。
③场地界面划分与移交管理清晰界面划分是避免扯皮的有效手段，应根据集团的工作界面划分原则，进一步细化和补充，划分土建、机电和精装之间的施工界面关系，编制《住宅施工界面划分标准》，作为合同及招标文件的一部分。
为有序进行场地交管理，项目部应提前制定招标计划，成本部应在精装修正式开工前2个月完成精装修单位的招标工作。
土建总包、精装总包及监理单位共同组建移交小组，监理总监任组长，小组成员在移交期间应固定。
土建总包编制总体工作面移交计划，每月底提交下个月计划移交楼层，报项目部审批，同时抄送精装修总包及各分包。
规定的移交期间内，土建总包及相关分包和装修总包根据移交计划有流水的办理移交，并形成书面交接记录。
由监理组织总包单位、专业分包单位、精装修单位、相关精装修分包单位以及甲方主管工程师，逐层逐户、分批次按照设计规范和公司标准对相关工作面进行验收、移交，并及时完成《土建移交记录表》。
土建移交过程中的，现场通常注重空鼓，垂平，极差移交，容易忽视水电点位偏位，铝合金门窗、入户门、护栏、通水、通球、给水打压等移交工作，导致后期大量污染、破坏。
为提升总包管理意识和水平，根据公司相关管理规定要求，精装单位进场后，应与分包单位签订《总包管理协议书》，履行精装总包相关职责。
过程管控①样板管理样板是质量施工的依据，在精装施工中样板同样具有重要的意义。
某房企为落实“样板先行”制度，要求各项目在精装修单位进场60天内，由精装总包、土建总包及分包在标准层施工以下样板，并办理完相关样板验收手续。
清水房移交样板：由土建总包及分包单位完成，应明确移交精装单位工作面的各项标准，作为总包（含专业分包）－装修单位界面移交的直观依据，样板标准参照移交验收单。
材料样板：主要含原材料及成品、半成品加工样板。
批量材料使用前由技术部对其样式、材质、颜色、功能等签字确认（封样），项目部负责样板的现场保存及管理，并作为后续材料进场验收的主要依据。
工程管理部应定期对各项目的重要精装材料进行第三方抽检，并将检测结果进行通报。
展示工法样板：一般设置在展示样板间或售楼部内，针对客户关心的工程实体工艺及关键部位构造做法进行定做、展示，将影响质量的施工细节以工序分解和实物展示的方式，让客户对施工过程有直观地了解，做到购房安心、踏实。
工艺样板：能够反映除饰面材料外所有隐蔽工程施工工艺标准的基层构造样板，如轻钢龙骨安装工艺、卫生间及阳台防渗漏工艺、水电定位安装、墙地砖排版及施工工艺等。
精装工艺样板完成报监理单位、项目部验收，经项目部验收通过后，组织技术部、工程管理部联合验收。
工艺样板将作为所有施工参建人员接受技术交底的场所，应保留至硬装施工完成。
成品保护样板：所有精装修总包、分包进场后，按照精装合同技术要求及精装成品保护标准，需在大面积施工前完成。
交付样板（施工样板）：装修总包单位依据我司提交业主的交房标准，按设计方案和规范的施工工序、工艺质量、管理流程在大面施工前完成的实物样板房，施工交付样板应包含所有户型。
由精装修总包、分包单位进场后2个月内完成，完成后项目部报请工程、技术、营销、客服、物业前介等单位联合验收，并应及时完成验收记录。
（用明源智慧工程系统，样板在线验收、交底，责任明确避免扯皮）②工序验收关键工具对金刚品质有重要影响的工具，通过关键工序的验收，可以保证最后的精装呈现品质，避免大批量返工与浪费。
按规定的施工程序、在下道工序开工（如防水施工、吊顶隐蔽、墙面油漆、卫生间陶粒回填等）前，对所有前道工序所完成的施工结果进行的验收。
确保各工种每道工序都能按规定工艺和技术要求进行施工，判断下一道工序能否进行施工，并对工序质量等级进行评定。
涉及现场工序验收项目参照工序验收表格执行，要求装修单位做好自检的前提下，报监理单位及甲方进行验收项目验收，验收合格的项目验收人在现场张贴的表格上签字，并对验收结果负责，工序验收合格后才允许进行下一道工序施工。
（点击了解：工序验收三方在线协同，告别纸质化传统验收，提高效率）③专项隐蔽验收精装工程中，为保证项目品质，防渗漏相关的隐蔽工程做专项实验验收，并须留存一户一档资料，以备查验。
区域或集团应明确需隐蔽验收的项目、验收流程、一户一档资料的拍摄要求以及存档管理等，定期抽查现场的执行情况，要求项目部做实隐蔽验收工作。
如某房企对以下三处要求必须进行专项隐蔽验收。
卫生间、阳台闭水的隐蔽验收。
（三次闭水即结构自闭水、防水施工后、贴砖及验收完成后）；水电线管敷设（含墙暖、地暖）的隐蔽验收。
（吊顶封闭前、地面砂浆或贴砖前、分房间记录）；给水管打压隐蔽验收（带压作业、贴砖完成后、五金及柜体安装前）。
④巡检评估为保证在建项目质量不发生大面积品质滑坡，需要对在建项目的“三级质量检查”体系，即：“集团第三方飞检体系、公司工程管理部品质巡检、项目部过程质量检查”。
某房企将精装全检评估分成两个阶段，阶段一：湿作业完成1/2，阶段二：湿作业完成，木作业开始1/3，具体的阶段二，各项评估分值如下图所示：通过巡检评估成绩与项目考核相挂钩，有效指引项目品质努力方向，避免项目出现系统性质量风险，是集团或区域对精装工程管控的有效抓手。
戳这里，了解智慧工程6.0⑤成品保护管理成品保护是精装品质过程管理的重要管控阶段呈现效果，有效的产品保护是保证呈现效果，避免返工和浪费的有力措施。
同时成品保护也是问题高发区，存在大量管理盲区。
合理安排各专业施工顺序，明确装修饰面、设备安装完成后的标准保护措施（包部分半成品的保护），最大限度地减少由于施工工艺、工序不合理和成品保护措施不当引起的二次维修等工程质量问题，提高装修工程质量和交付品质，提升客户满意度。
成品保护“三项原则”：责任明确原则：装修总包和各分包单位按合同条款和公司成品保护标准做法，对各自施工范围内的半成品、成品采取保护措施。
装修总包有责任督促各装修分包单位做好成品保护工作，分包单位成品保护完成经验收合格后，移交装修总包管理及维护，即移交后成品保护责任单位为精装修单位。
装修总包成立专门的现场成品保护小组，按每单元1-2人配置，负责每天对楼栋内已完成的成品保护措施进行检查，对有破坏的成品保护措施进行恢复。
入户门上锁后，后续进出室内需要办理移交手续。
项目部每周组织召开协调会，明确后续每个工种以流水方式进入具体房间的时间表，由各单位指定专人与装修总包办理场地移交，负责开门、检查、关门、再检查的工作，室内成品保护责任为钥匙持有单位（一般为精装单位）。
工序合理化原则：合理的工序安排对成品保护有着至关重要的影响，要求装修总包提交施工进度计划（含专业分包配合计划和甲供材料进场计划），经项目部批准后实施，并及时组织分包间协调管理。
将具备锁门条件为计划关键节点，此时间将作为合同工期节点，灯具、开关/插座、热水器、燃气灶、龙头五金件须在具备锁门条件后安装，安装时间需得到项目部批准。
合理规划工序，尽量避免多工种在同一户内交叉施工；对于产品保护难度较大的材料如入户门、地板等安排在大部分装饰工作量完成后进行安装。
持续保护原则：工作面移交装修总包后，装修总包负有对所接收工作面内产品进行巡视检查、维护的责任。
未移交装修总包时，由各分包进行成品保护工作，对于成品保护措施被损坏、拆除的，必须及时恢复保护措施。
某房企规定了以下材料部品必须进行成品保护，大家在实际工作开展中可参考：1.精装修单位：墙地砖、门坎石、窗台板、天花吊顶，踢脚线；2.安装单位：电位线盒、浴缸、马桶、龙头、灯具；3.栏杆单位：阳台栏杆、入户花园扶手、楼梯间栏杆；4.木门单位：木门框、木门扇、五金件；5.铝合金门窗单位：铝合金门框、门扇、五金件；6.木地板单位：木地板；7.橱柜单位：吊柜、地柜、台面石；8.淋浴隔断单位：玻璃、五金；9.入户门单位：门框、门扇。