品质定价策略如何实施(品质决定价格还是价格决定品质)

我并不想拯救世界，只是想认清几个渣男。
--无名氏在现在的00后刚刚不尿裤子进入幼儿园时从事房地产行业的那帮人，心目中都有几个神一样的地产公司存在，比如王石的万科，宋卫平的绿城，钟声坚的仁恒，吴亚军的龙湖，黄文仔的星河湾。
有粉丝朋友请小楼聊一下梅二期的绿城桂语云峰二期191平米户型，今天就来聊聊。
先来看这个191平米的户型。
是不是有些眼熟？感觉在小楼以前的文章中见过，确实，招商滨江境那个198平米的户型也是这样的布局。
招商滨江境198平米户型怎么样？这两个户型都是四叶草户型，中间布置LKDB大方厅，南向超长景观阳台，北侧集中布置两个卧室，这些设计语言都是一样的。
考虑到招商与绿城合作开发桂语云峰在前，估计是这个户型卖得好，江山境拿来借鉴的。
这两个户型出现差异应该是电梯核心筒布置方式不同导致的。
我们先看桂语云峰191户型电梯核心筒是这样布置的。
北侧布置剪刀梯，然后是三合一前室，两部电梯并排布置。
这是以前很常见的产品布置方式。
在运达会展湾的洋房户型里面电梯厅也是这样布置的，小楼就问运达的相关人士为什么这样布置。
他们的回答是这样的三合一前室显得更大气。
而招商滨江境是这样布置的。
北侧的剪刀梯甩出来，将两部电梯垂直排列，给每户形成一个私家电梯厅，这导致同层两户入户玄关面积有了较大差异，一户将电梯厅的7个平米算进了室内，所以对称的两户面积是不一样的。
除了运达会展湾所说的不大气的问题，有没有发现电梯核心筒的进深更大，这意味着公摊可能会更大一些，同时，两部电梯并排排列与垂直排列导致的面宽大小不一样，会影响室内空间的布局。
这个影响有两点：一是南向空间布局，桂语云峰与江山境这两个户型整体面宽都是14.3米，主卧室都是4米，差别在于，桂语云峰客厅面宽6.5米，老人房面宽3.8米，而江山境客厅面宽6.8米，老人房面宽3.5米；二是北向空间也会有变化，桂语的步梯没有甩出去，必然会挤占北向空间的布置，厨房面宽变小，布置成L形的，而江山境可以布置成U形的。
我们来看这两户型的公摊情况。
绿城桂语云峰191户型建筑面积191.85平米，套内面积150.02平米，公摊面积41.83平米，公摊率21.8%。
招商滨江境191户型建筑面积195.42平米，套内面积151.33平米，公摊面积44.09平米，公摊率22.56%。
从数值上看好像差别不是很大。
但小楼也说了看户型还要看楼栋，绿城桂语云峰是38层的超高层，招商滨江境是25层的高层，这样对比的话，就看出绿城的产品精细化了。
这也是为什么在老地产人心中有个神一样存在的原因。
在所谓扁平化的板楼流行时，大家都在追求大面积玻璃的极简风格，很少有公司愿意再处理复杂的外立面，不仅费时费钱，还有可能对室内空间造成影响。
比如中介一直在宣扬的不要买脚线层，就是因为这种立面造型有可能对阳台的高度不利，别人家的阳台反坎只有几十公分，你们家的可能是1米多。
小楼见过的最夸张的阳台反坎高度是1米8，类似于开天窗了，所以在开发商优化成本时，最先优化的就是这些线条。
我们可以对比一下桂语云峰与江山境的立面，这两个户型既然布局差不多，立面也应该类似的。
这是江山境的立面效果图。
江山境的外立面，以蓝灰色真石漆、灰色铝板、蓝灰色中空玻璃进行搭配，采用窄边框、细线条与大玻璃面的超宽屏主义设计，整体风格偏“现代感”。
看这里的关键词，真石漆，窄边框，细线条。
再看桂语云峰的外立面。
桂语云峰的立面是大面积玻璃、浅色涂料与金属铝材。
小楼特意跑到桂语云峰项目，拍了一下一期已经在做立面的楼栋。
二期的还在建设，现场如下。
二期户型更大，玻璃立面应该比一期的更炫酷一些。
这里没有用绿城来踩招商的意思，小楼只是个纯粹的地产人，看到好产品就想着琢磨一下，那些动不动怀疑人充值的最好先洗干净自己的心灵，汉隆剃刀定律告诉我们，能解释为愚蠢的，就不要解释为恶意。
这个世界没有那么多阴谋论，每个人都是基于自己的认知做出判断。
绿城这种保留线条的做法肯定是梅溪湖片区最靓的。
当然这种做法也是相对费钱的。
以前绿城有个经典的产品系列叫玉兰公寓，建筑风格是米黄色的ARTDECO风格，主要就是突出线条的韵律美，模仿这种风格的项目在长沙也不少见，比如圭塘河边的五矿万境水岸，比如金星北的润和雅郡，应该都是学习这种风格的。
不过小楼第一次看到润和雅郡的立面时，就笑了，这个颜色也太暗了一些，有点黑玉兰的意思，不过在片区是真显眼。
润和肖老板能有这种学习精神，不枉人家能成功，将来在长沙地产界肯定是前排的本土企业。
小楼以前自己做的一个项目也是模仿玉兰公寓这种风格，但是由于价格比较低，公司要省成本，要降低成本，于是因为这个立面不是客户的首要关注点，就把所有线条都去掉了，立面光秃秃的，没有了造型。
这确实能省不少钱。
在立面组合中，全玻璃幕墙肯定是最贵的，造价在1200元/平米，玻璃幕墙加铝板次之，800到1000块钱。
开发商对于开发是有设计限额的，不会让成本无限提升，在保证品质的前提下，也要节约成本。
所以我们会看到不少项目的立面组合是真石漆与金属漆的组合。
当然小楼还与成本同事讨论金属漆是个什么漆，后来与设计院沟通，才知道就是普通的面漆，真石漆与这种面漆价格相差一倍，之所以这么搭配使用，还是为了节省成本。
我们回头再看招商滨江境的立面，多用真石漆也是为了控制成本。
在这个没有江景地方，售价也收到竞争制约，不可能无限上涨，如果采用润和滨江湾的纯玻璃幕墙，售价能否达到4万元一平，还是个未知数。
讲这个话题，是因为有个粉丝朋友在等保利梅二期的天珺项目，一直在猜测这个项目能卖多少钱。
这个项目没有限价，是品质定价。
桂语云峰这块地是2021年时，绿城以29.9亿元+22794平米自持租赁住房，拍得[2021年]长沙市043号地块，楼面价达到7750元/平米，目前售价在19500元/平米左右。
按梅溪湖二期土地成交规律，楼面地价占售价的均值在55%，这样反推桂语云峰的毛坯售价应该为14090元/平米，加上3500的精装，价格应该为17500元/平米。
但是如果这样去限制定价，就只能有一个结果，开发商需要挖空心思来降低成本，就如小楼原来公司一样，我们先简洁一下外立面，铝板看能不能换成金属漆，玻璃栏杆换成锌钢栏杆，反正远观也看不出来。
小楼特意去看了一下绿城高尔夫小镇这个绿城代建项目，地处观音岩那里，售价上不来。
我们来看看这个兰园的交房标准。
地下车库没有吊顶，地面车行道应该是耐磨金刚砂，车位做了环氧地坪。
地下大堂吊顶做了木饰吊顶，筒灯照明，墙面和地面是磁砖，电梯门框做的也是这种软软的木饰装饰。
首层大堂做了水晶吊灯，石膏吊顶，筒灯，墙面和地面是磁砖。
标准层也是类似的交标。
步梯间，顶棚和墙面腻子刷白，地面刷漆，锌钢栏杆加木扶手。
架空层挑高设计，顶棚是木饰装饰吊顶，墙面是真实漆，地面是pc砖。
兰园楼栋商铺的立面用的花岗岩石材贴面，住宅立面就是真石漆了，看这个样子应该也是把新古典简化的结果。
毕竟这里售价不高。
这个3栋楼的小地块中间还设计了一个泳池，这是绿城喜欢的做法。
绿城并不是只做高端，经济适用房也做的，一分价钱一分货。
这里就是兰园的园林。
兰园外面有个以水塘为主的社区公园，算是对小地块园林的补充。
现在这里已经被星河湾收购掉，绿城已经退出，不过物业公司还是绿城服务。
正好也进去看了看星河湾的园林，这才是真正的品质啊。
看这个水沟与草皮拼接处的做法。
看这个小区地面地砖的铺贴。
看这个小区入口。
这么棒的小区指导价只有1万5、6，这限价确实限制发挥啊，原来开盘前去参观星河湾时，说是装修都要8000，价格怎么也得2万往上。
星河湾也是生错了时候，怎么就没有等来品质定价？