城市扩张的解决办法(城市扩张的利与弊)

12017年，在大郑州区（包含南龙湖、港区、绿博、荥阳、上街）内，那个楼盘卖得最火？位于南绕城高速以南的正商智慧城，以67亿高居榜首。
这个项目距离管南很近，但实际上已经属于南龙湖，距离市中心的直线距离在15公里左右。
实际上，正商智慧城在2016年也名列销售额榜首，但是由于多数统计数据囿于过去习惯，都只计入了郑州市区的项目，因此汇泉西悦城捡了个销冠的名头。
除了正商智慧城，全年销售额超过20亿的项目中，还有3个不在郑州主城区，分别是位于绿博的康桥香溪郡、位于南龙湖和港区交界处的康桥林语镇，以及荥阳的碧桂园龙城。
这3个项目，距离市中心的距离都超过了20公里。
由于这些项目普遍单价较低，所以在销售额上相对吃亏。
如果按照销售面积来算，这些位于大郑州区的项目，势头更加惊人。
可能正是因为惊人到了无法忽略的地步，今年列出的TOP榜单，才把这些大郑州区的项目全部列入了进来。
荥阳的碧桂园龙城、康桥香溪郡、南龙湖的正商智慧城、浩创梧桐郡、浩创天鹅湖畔、龙湖锦艺城、正商公主湖，航空港区的康桥林语镇，甚至是上街区的建业联盟新城，销售面积都在15万方以上，占据了TOP20排行榜的近半壁江山。
⏬这9个项目，距离市中心的距离都在15公里开外，6个超过20公里，其中3个超过了30公里。
这个数字，和滴滴出行最新统计出来的郑州城市半径相当一致。
城市半径意味着，以市中心为原点超过90%的出行起点或终点都分布在以此为半径的圆圈之内。
历经多年“摊大饼”式的扩张型发展后，北京这所超大城市的出行半径已经增长至31.7公里，几乎覆盖整个六环城区。
⏬郑州则以24.3公里的城市半径排名第21，落后于众多新一线城市，但高于长沙、厦门、哈尔滨、沈阳和西安等众多知名城市。
毫无疑问，城市版图的扩张是经济发展和人口集聚的结果。
根据大数据分析，城市半径和其经济发展水平具有高度正相关联系。
经济较发达、人口净流入地区的城市半径往往也更大。
不管你愿不愿意，你都得承认，郑州的城市化半径，已经开始朝着20公里以外推进。
当然，临着黄河的北边除外。
2郑州现在正在发生的一切，和十几年前的北京有很多相似之处。
当时，随着人口的增加和地铁的推进，北京的城市框架快速被拉大。
尤其是2003年先后全线运营的地铁13号线和八通线，作为最早开通的连接郊区和市中心的地铁线路，极大带动了沿线区域的发展。
北边的回龙观、天通苑，东边的通州，基本都是在这一时期逐渐壮大起来的。
这几个区域的名声之大，以至于没去过北京的人，可能都听说过和它们有关的若干故事或者说是段子。
比较巧合的是，这几个区域距离天安门的直线距离都在20公里左右。
其中，天通苑19公里，回龙观20公里，通州区域较大，地铁设置站点也较多，距离在20公里和25公里之间。
经过数十年的发展后，这些近郊已经成为人气爆棚的居住集聚区。
根据滴滴出行的早高峰通勤起点分布，北京的居住区域热度指数最高的就分布在通州、回龙观、天通苑等地。
位于城市东边30公里以外的燕郊虽然隶属于河北廊坊，却也是北京通勤系统中的重要一部分。
⏬不要以为城市发展有什么特例，其实大家都差不多。
荥阳东、绿博组团在这两年同时发力，南龙湖在2号线南延线通车之后迎来了又一波销售高峰，都是城市人口增长和地铁规划建设推进的必经过程。
20公里的半径，是城市高速发展期要突破的第一个极限值。
其实，北京的城市布局和郑州有不少相似之处，比如CBD和商务中心都集中在东三环附近。
北京的东边现在之所以能够发展到近40公里外的燕郊一带，就和商务中心偏东有很大的关系。
如果说同为借助地铁发展起来的刚需聚集地，南龙湖和回龙观、天通苑比较相像，那么偏改善的绿博，其区位和通州的相似度更高。
虽然郑州的人口数量和发展速度都无法与北京相比，但是在城市一路向东发展的过程中，距离主城区20公里以外的绿博组团，被纳入到主城区的框架中，是早晚的事情。
但是，有一点需要强调的是，郑州会和北京一样，在出了四环之后，就不可能继续均匀画圈均匀发展，有地铁规划的主干道才会是城镇化的主要方向。
比如说绿博组团，规划了12号线的平安大道、拥有郑开城际的郑开大道、规划了8号线的绿博大道沿线，才是城市向东扩张的主要路径。
▲绿博组团规划图3在郊区逐渐纳入城市框架的过程中，最棘手的其实是配套和资源问题。
郑州老城区之所以还被很多人认可，其价值主要在于资源的聚集。
新城区的优势大家都知道，规划超前，道路宽敞，容积率低，绿化又好，但是早些年，优质资源转移的速度却太慢。
比如现在的CBD区域和高铁区，一直都因为教育资源不够优质被诟病。
如果说商业和医疗资源的落后，很多购房者还勉强能忍受，那么教育资源的缺失，是视教育为生命的中国家长所无法忍受的。
现在正在快速推进的新建区域，比如北龙湖和绿博，就吸取了前期的教训，政府和开发商在解决教育资源配套这个问题上，都使出了浑身解数。
于是，绿博有了早就备受追捧的伯利恒双语国际学校，普罗理想国建设了一八联合国际学校。
而名门紫园的教育资源最为惊人，无论是从2017年开始招生的枫杨外国语中学，还是近期确定下来签约的省实验小学，称之为东区最优质的教育资源都不为过。
名校资源究竟有多大吸引力，我们不妨先来看一组数据：按照2016年统计数据，枫杨外国语初中参加中招人数779人，86%的学生考上省级重点示范高中，其中345人考上郑州外国语新枫杨学校（高中），占比44%；325人考上郑州外国语学校（高中），占比42%。
而以上两所高中，一本升学率分别超过86%和97%，大家可以自己计算下考上一本的概率！作为绿博组团的拓荒者，紫园不仅在这里打造了东区的标杆别墅产品，而且花了极大的力气来做配套，教育配套尤为突出。
如果说现在打着名校合作的教育盘多数都有忽悠的嫌疑，那么有几家开发商的教育资源是经过了时间的检验，可信度非常之高。
建业的小哈佛幼儿园和建业外国语小中学，信和的普罗旺世幼儿园、一八小学、一八中学，还有就是名门注资打造的高新区枫杨外国语，这些年都非常成功。
郑州枫杨外国语学校（东校区）是郑州外国语学校教育集团成员校之一，由郑州枫杨外国语学校管理，骨干师资和管理人员全部来自郑州枫杨外国语学校，在教学组织、教师发展、学生成长、文化建设、后勤服务、学校管理等方面，全方位统一、同步调进行。
学校集初中和高中为一体，初中设置48个班，高中设置12个教学班。
郑州枫杨外国语学校（东校区）⏬另外，省实验小学是最近刚签约，交给有成功经验的开发商来做，靠谱程度也更有保障。
名门紫园最近推出的五期地块，还在社区内部配建了一个12班的幼儿园，占地近 4000平。
也就是说，以后孩子从幼儿园到高中的上学问题，都能在家门口解决。
▲名门紫园五期鸟瞰图五期地块不大不小，占地约 56 亩，容积率 2.49，由9栋18层小高层组成，楼间距最多可达 80 米。
其中，1号楼为2梯3户，其余全部1梯1户，私家电梯直接入户。
户型以108-134 m²三房、144-192 m²四房为主，全部三开间或者四开间朝南，除了一个南向户型以外，其他所有南北通透的户型，都是南北双阳台配置。
名门紫园B3户型图▲▲名门紫园五期样板间实景图钢木装甲门、机械指纹密码锁，铝木复合窗、三层中空LOW-E玻璃、新风系统，这些都不用多说，名门紫园的配置标准可以称得上是绿博组团项目的领军配置了。
更值得一提的是，约1400米地下深层温泉水直接入户，水质达到国家饮用天然矿泉水标准。
还采用了海绵城市的理念，在主要节点采用透水景观铺装、透水道路铺装、雨水花园和下沉式绿地等设计，让社区的温度湿度更加宜人舒适。
名门紫园的位置也很有优势，毕竟是最早拿地的，占据了距离主城区最近、位置最好的地块，与绿博园隔着人文路相望。
8号线的人文路站、屏华路站就在项目旁边，郑开城际的绿博园站也距离项目不远。
▲名门紫园区位示意图最后，想问个问题，如果郑开城际不是郑开城际，而是郑开地铁，你觉得，今天的白沙和绿博，会是什么样子？