探盘｜售价万，建业富力二次合作的这个精装大盘值不值得入手？

城市向东，生活向北，北区越来越多地成为宜居的代名词。
随着区域的发展，除了优越的自然环境，北区配套也在不断完善，尤其是去年郑州第三座万达广场惠济万达的开业让北区再次小火了一把。
尽管目前北区可选的项目并不少，但大多都偏刚需，产品也多以高层为主，改善的项目寥寥，正因为此，容积率不到2.5，既有品牌，且临贾鲁河，又是装修房的新盘富力建业尚悦居就显得奇货可居了。
1不只是建业的又一个合作项目尚悦居是建业的又一个合作项目，但又不只如此。
自2013年建业提出重回郑州的口号后，合作开发就建业地产开发中的新选项，合作项目也越来越多，如九如府是建业和海马合作，建业天筑是建业和天明合作，国际城是建业和泰宏合作，合作俨然已经成为建业项目开发中的新趋势。
只是这些合作项目大多都是建业主导（国际城除外），毕竟建业在品牌上更占优势。
虽然尚悦居同样也是建业合作的项目，但从富力建业尚悦居的案名就可以看出，尚悦居的主导者不再是建业，而是富力。
富力是何方神圣？难道比河南房企的领头羊建业还牛？这位自广州起家的房企有太多荣誉称号，我们只需要了解到在2016中国房地产企业500强排行榜中富力排在第十位就知道它的实力是多么不容小觑了。
其实尚悦居并不是富力和建业合作的首个项目，五龙新城才是第一个，只是因为位置、环境等因素，五龙新城只能是刚需的定位，刚需意味着成本优先，意味着太多限制，并不能真正展现品牌的实力。
显然身处宜居北区，容积率小于2.5，临贾鲁河的优势，让尚悦居天生就具备了改善的属性，而一个改善项目的开发显然对品牌的打造提供了更大的空间。
2"808"究竟是个什么鬼？了解尚悦居最早是来自“808”这组数字。
尽管对富力建业合作的项目早有耳闻，但首次看到808这组数字还是一脸懵逼。
“808”什么意思？8月8日发布会？后来才明白也是指项目的体量有808公顷。
808公顷有多大？808公顷换算成亩数是12120亩，可以说是绝对的万亩大盘，在郑州号称千亩大盘的项目都不多，号称万亩大盘的除了这一个，等等，我想想，还真没有。
何况尚悦居所在的区位并非远郊，大部分地块和杨金片区只有一河之隔。
距离主城区这么近，上万亩的体量，加上富力建业品牌的保驾护航，不得不说，的确很容易唤起人们对它的想象力。
真的有这么大吗？原来808公顷土地只是建业参与花园口镇土地一级整理的面积，并非是指尚悦居的体量。
一级整理意味着建业在花园口镇后期的土地出让中更有优势，并不意味着808公顷都已经属于建业，尚悦居的首期只是2013年拍下的两幅地块而已。
3尚悦居的首期地块的区位尚悦居首期地块南临贾鲁河，以东为中州大道，以西即是正弘澜庭叙的地块，属于郑州惠济区，宜居的大环境是尚悦居的首个优势。
尽管尚悦居位于中州大道以西，属于惠济核心区，但从具体位置看已经是核心区的边缘，花园路和文化路之间是惠济最成熟的区域，从生活氛围以及配套成熟度而言，融创瓏府、建业花园里、麟起城的位置更有优势。
不过在惠济所有的项目中，尚悦居是距离北龙湖最近的。
北龙湖作为郑州规划规格级别最高的区域，区域价值毋庸置疑。
这也是尚悦居在宣传时最引以为傲的卖点之一。
就项目交通而言，花园路、中州大道均是郑州的主干道，进出主城区非常便利，因为距离连霍高速很近，对外的出行也不成问题。
地铁方面，距离尚悦居最近的站点是位于花园路上的2号线二期工程的金达街站，直线距离是1000米以内，走路预计需要10分钟左右，2号线二期工程的预计通车时间是2020年底。
教育配套一直是大家比较关注的，因为尚悦居首期地块不大，并没有配置教育用地，但尚悦居紧邻正弘澜庭叙，澜庭叙配建有中小学，而且学校都已确定，小学是迎宾路中心小学 中学为惠济第七中学，后期划片这两个学校的可能性比较大。
另外，项目自身同样配建有幼儿园。
4规划、产品以及户型尚悦居首期包括两个地块，一是住宅，一是商业，商业开发的时间较晚，主要说一下住宅的规划和产品。
住宅地块面积67亩，大小适中，容积率小于2.5，因为区域限高（低于48米）的缘故，规划的全部是15-16层新中式风格的小高层，共10栋楼。
限高对小区规划的影响：社区密度是反应一个小区公共空间大小的重要指标。
同样的容积率，在地块面积一定的情况下，如果没有高度限制，在楼栋的设计上就可以通过尽量增加高度来增大社区的公共空间。
一般楼栋的高度限制是100米，如果限高是48米，就只能通过增加社区的密度来做足容积率，牺牲的则是社区的公共空间。
比如康桥悦城容积率同样是2.5，因为没有高度限制，它的小区楼栋大多都在20层以上，显然社区公共空间要比尚悦居大得多。
我们来看尚悦居的楼栋排布，尽管没有具体的密度指标，但从效果图也可以看出尚悦居已经很接近“兵营式”排布了。
有人很困惑为什么会有完全东西朝向的楼栋，其实也是因为限高的要求而不得不通过增加密度来做足容积率。
因为要同时考虑高度、容积率和密度，尚悦居的楼栋排布也只能是这三者相互妥协的产物。
这对于定位改善的尚悦居不能不说是个减分项。
另外，东北角的3号楼是保障房，不过会单独划院，单独管理。
楼栋均为2梯4户，主力户型有四个，77平米的两房，97和118平米的三房，以及133平米的四房，77平米户型主要分布在东西朝向的4#楼栋，其余户型分布的楼栋朝向都比较正常。
就户型来看，因为楼栋采用了分离式核心筒的设计，各户型房间的采光还不错，只是除了97平米户型比较方正外，118和133平米户型进深相对较长，面宽窄，不利于主采光面的采光。
97㎡B户型为纯南户设计，客厅+两卧朝南，与大多数常规户型相比，该户型的客厅带飘窗、卧室带阳台设计，客厅开间3.6米，主卧开间3.2米。
133㎡E户型为边户，类似于刀把户型，客厅朝东设计，开间4.3米，两卧朝南，同时卧室带阳台，主卫是暗卫。
和五龙新城一样，尚悦居也采用的是精装交付，只是精装标准相比周边较高，主要的精装和建材配置亮点有：1、收纳空间：门口定制玄关柜（鞋柜、鞋架、抽屉），厨房橱柜（地柜、吊柜），卫生间洗漱柜、镜柜。
2、门：入户门全部为净高2.2米加高子母门，户内门也均为2.2米加高木门。
3、窗：全部为断桥铝合金+三层双中空玻璃窗。
4、全屋壁纸：客餐厅、卧室墙面全部贴壁纸。
5、新风系统。
6、采暖方式：地暖。
7、安防智能化：楼体红外幕帘、高档可视对讲、厨房燃气报警、户内紧急呼叫按钮。
8、卫生间安装淋浴屏、浴霸，坐便旁配不锈钢厕纸架、防溅插座。
9、阳台安装晾衣架，安装洗衣机用水龙头、地漏、防溅插座。
10、其他细节：入户门旁设不锈钢挂钩，厨房吊柜下设灯具、橱柜内送废品筒，卧室双控开关；电视背景墙、卧室等插座、接口根据使用习惯设置合理高度。
部分样板间实景拍摄：5在2万元的新房里 尚悦居可能是你最好的选择了尚悦居会卖什么价？这是很多人更关心的问题。
参考旁边澜庭叙目前1.8万左右的售价，加上品牌和装修，尚悦居预计2万的售价是比较合理的，尽管尚悦居位置不如澜庭叙。
郑州目前的房价在1万到4万之间，大部分售价集中在1万-2万之间，北龙湖大多都在3万以上，但2万左右售价的新房非常少，华润悦府售价在2.1万左右，不过两者之间的定位天壤之别，填补了2万元这档房价的空白是尚悦居另一个比较大的价值。
倒是2万左右的二手房选项更多，大部分小区集中在东区的商住物流区，如财信圣提亚纳、中央特区、鑫苑中央花园等，尽管位置更好，但小区都比较老，房龄基本上都在十年以上。
是选择位置更好、配套更全的二手房小区，还是选择品质、品牌更有保证的新房尚悦居就只能见仁见智了。
郑州地产观点：1.随着郑州其他本土优秀房企如永威、康桥的崛起，以及建业多年把重心放在县市，导致建业在郑州的存在感曾一度越来越弱。
但随着近两年的积极回归，建业已经逐渐找到了曾经郑州本土房企老大的风采，有着20年品牌沉淀的建业依然是郑州最值得信任的房企之一。
2.尚悦居是由富力和建业合作开发，除了建业的背书，显然身为全国地产十强的富力才代表了尚悦居的品质标准，尤其是有着20年精装经验，尚悦居在装修品质的呈现上值得期待。
对于目前市场在售的新房而言，2万左右的项目，其实除了尚悦居，几乎是没有其他更好的选择了，它可以说填补了市场2万档价位的空白。
3.品牌是尚悦居最大的优势，但就产品而言，因为要顾忌限高，容积率，密度等因素，从楼栋的设置和分布来看，对项目偏改善的定位不能不说是减分的。
4.另一个减分项是项目周边的配套的匮乏，尤其是生活氛围不够成熟，而且临着城市主干道中州大道，噪音粉尘的影响不可避免。
END